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Esprits dangereux, lois dangereuses

La nouvelle loi sur le logement proposée par le PSOE, présentée le 22 mai 2025, est dangereuse et conçue pour être rejetée. Mais rien qu’en la suggérant, le gouvernement du PSOE pourrait bien causer des dommages incalculables au marché immobilier espagnol et à l’économie touristique.

Tout d’abord, quelle est cette loi proposée ? Il s’agit d’une réponse à une véritable crise qui existe en Espagne. Il ne se construit pas assez de logements, notamment des logements locatifs abordables. Cela a donné lieu à un mouvement sans précédent autour du logement, mobilisant des centaines de milliers de personnes. Pendant ce temps, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter plus vite que le taux d’inflation. Les jeunes Espagnols vivent chez leurs parents jusqu’à presque 30 ans, soit l’âge le plus élevé de l’UE.

Cette nouvelle loi contient un certain nombre de mesures qui, très franchement, devraient être traitées comme du charabia ; elles doivent en tout cas être considérées comme irresponsables étant donné la gravité du problème réel et urgent du logement – ou plutôt de son absence – en Espagne.

Il existe des mesures dans la proposition de loi qui semblent avoir une certaine logique en réponse à la crise du logement en Espagne. Celles-ci incluent des incitations à la location à long terme, avec des allégements fiscaux pour les propriétaires. Cela peut aller jusqu’à une exonération fiscale totale si le propriétaire pratique des loyers inférieurs au marché. Une excellente proposition… si ce n’était pas toujours aussi difficile d’expulser les locataires qui ne paient pas (et même ceux qui paient).

On trouve également une augmentation des impôts sur les résidences secondaires, basée sur leur « valeur imputée » en tant que bien générateur de revenus – qu’elles soient effectivement louées ou non – ainsi qu’une hausse des impôts sur les logements vacants, que nous examinerons dans un article séparé.

Les locations touristiques de type appartement seront également soumises pour la première fois à la TVA, afin d’« égaliser les règles du jeu » avec les hôtels. Jusqu’à présent, les hôtels devaient s’acquitter d’une taxe de vente de 10 %, tandis que les Airbnb n’étaient pas taxés du tout.

Mais, de manière inexplicable, les locations touristiques d’appartements seront soumises à la TVA complète de 21 %, alors que les hôtels continueront à 10 %. La logique de cette inversion déséquilibrée n’a pas été expliquée.

Augmentation d’impôt de 100 %

De loin, la mesure la plus controversée de la proposition est un projet d’imposer aux acheteurs étrangers non-européens de biens immobiliers en Espagne une augmentation d’impôt de 100 %.

En principe, cela signifie que tout Américain ou Britannique non-résident – le plus grand groupe d’acheteurs étrangers – paiera deux fois le prix d’achat d’un résident de l’UE. Selon la proposition, un bien acheté 1 million d’euros par un résident de l’UE coûterait, si la loi est adoptée, 2 millions d’euros à un ressortissant non-européen.

Remise dans son contexte, cette proposition paraît tellement absurde et injuste qu’on se demande comment une personne, saine d’esprit ou non, a pu y songer. C’est si invraisemblable que j’ai dû consulter un avocat pour vérifier le libellé de la loi afin d’être certain. Je ne peux sérieusement croire qu’un gouvernement puisse adopter une telle mesure.

Et si cela devenait une loi ?

Il ne s’agit pas d’une interdiction explicite des acheteurs étrangers, mais cela revient au même, du moins en ce qui concerne les achats de logements anciens. Si elle était mise en œuvre, ce serait un désastre pour le secteur immobilier, notamment sur les côtes, là où la majorité des étrangers achètent des biens.

Dans un autre rebondissement étrange, la nouvelle taxe ne s’appliquerait pas aux achats soumis à la TVA. Cela signifie que tous les achats de logements neufs ou sur plan seraient exonérés de cette « supertaxe » de 100 %. Il n’y a également aucune augmentation prévue pour l’immobilier commercial, sans raison apparente.

Et pourtant, les achats étrangers concernent massivement les logements anciens, à hauteur de 81,4 %, selon le portail immobilier Idealista. Si la proposition était adoptée – ce qui est probablement aussi probable que la démission de Sánchez – les dommages collatéraux seraient désastreux.

D’une part, ces achats immobiliers soutiennent bien plus que le secteur de l’immobilier. Ils génèrent aussi des emplois pour des centaines de milliers de personnes travaillant dans la construction, le tourisme et l’industrie des vacances. Les prestataires de services, serveurs de restaurants, soignants, chauffeurs de bus ou encore plombiers de ces zones dépendent de cet apport financier vital à l’économie.

Pourquoi Sánchez proposerait-il une loi vouée à l’échec ?

Y a-t-il une chance que cette nouvelle loi soit adoptée ? Elle est contestée aussi bien à droite qu’à gauche, ce qui rend son adoption par le Congrès très improbable. Même si cela arrivait, il est presque certain que la loi sur le logement ne passera pas au Sénat, du moins pas en l’état. Sachant cela, quelle pourrait être la motivation du Premier ministre Sánchez pour faire avancer une loi destinée à échouer ?

Il s’agit peut-être d’une raison très évidente et cynique : un positionnement électoral. Sánchez est un maître de la mise en scène politique et de la stratégie. La proposition peut être perçue comme un geste spectaculaire, un apaisement politique adressé au public face à la crise du logement.

Ce public attend des actions concrètes et un coupable. Dans ce contexte, les ressortissants non-européens deviennent des boucs émissaires faciles à brûler sur la place publique. En dirigeant l’attention vers les étrangers, Sánchez détourne la faute du gouvernement vers l’immigration. Et il semble que la seule raison pour laquelle Sánchez a choisi de cibler les ressortissants non-européens « fortunés » est qu’ils sont sa seule cible possible : s’en prendre aux acheteurs européens irait à l’encontre des lois et principes mêmes de l’Union européenne.

Bien sûr, l’histoire nous a appris que ce genre de posture peut être dangereuse et éveiller des sentiments populaires qui tournent mal. Il est plus facile de cibler les minorités, les « étrangers » et les « riches » que de traiter des problèmes politiquement complexes. Et le logement est un problème particulièrement difficile pour l’Espagne.

Actuellement, le PSOE est en deuxième position derrière le PP – mais de peu, peut-être de seulement 4 % – et il progresse lentement depuis six mois.

Il ne faudrait peut-être pas grand-chose pour capter l’énergie et la colère du mouvement pour le logement et la transformer en soutien au PSOE. Une victoire sur leur programme de logement pourrait permettre au parti de Sánchez de dépasser de peu le PP. C’est uniquement dans un contexte politique que l’absurdité de la proposition de Sánchez commence à prendre du sens.

Position de négociation

Il est aussi possible que Sánchez ait l’intention de perdre sur la question très médiatisée de la taxe de 100 % pour les acheteurs étrangers – afin de remporter d’autres points. Après tout, même si cela devait passer au Sénat, il est presque certain que l’UE, qui interdit explicitement de telles mesures, et/ou la Cour suprême espagnole, l’invalideraient.

Et si cette stratégie consistait à attirer toute l’attention sur la taxe scandaleuse et intenable de 100 %, dans le but de faire passer d’autres mesures ?

Cela pourrait inclure les hausses d’impôts proposées sur les locations Airbnb ainsi que sur les sociétés (SOCIMIs) créées pour l’achat immobilier. Cela pourrait aussi inclure d’autres mesures comme des contrôles des loyers, des subventions aux propriétaires louant à long terme, et des hausses d’impôts sur les logements vacants.

Quelle que soit la motivation, c’est une stratégie mal conçue. Non pas parce qu’elle échouera, mais parce que… et si elle réussissait ? Ce serait une catastrophe totale, entraînant le chaos sur le marché et une instabilité généralisée. Ce n’est pas un climat propice à la promotion de nouveaux projets. Ce serait même l’inverse. Cela ne ferait qu’aggraver la crise du logement.

Et même dans sa défaite inévitable, elle ne fera qu’augmenter le cynisme, aussi bien en Espagne qu’à l’égard de celle-ci. Comme Trump l’a montré, quand vous faites sentir à vos invités qu’ils ne sont pas les bienvenus et que vous appliquez des taxes aléatoires, il y a des conséquences économiques.

Par Adam Neale | Articles propriétés | 3 juin 2025