Le processus de vente

Si vous possédez un bien que vous souhaitez vendre, la procédure est la suivante

Formalites administratives

Pour vendre votre propriété, vous devrez non seulement prouver que vous en êtes le propriétaire légitime, mais également fournir toutes sortes de documents. Pour que la vente soit réussie, il est essentiel que toutes les formalités administratives soient en ordre (pour voir la liste des documents que nous demandons aux propriétaires, cliquez ici). Normalement, votre avocat ou vous-même aurez en votre possession le titre de propriété public (escritura), qui aurait dû être enregistré auprès du cadastre (Registro de la Propiedad) lors de votre achat.

  • Le titre de propriété public doit inclure au minimum tous les éléments suivants : les conditions générales de vente, les informations d’identification de l’acheteur et du vendeur, le numéro d’enregistrement au Cadastre, la description complète de la propriété, toutes les charges, les droits et les privilèges en attente de la conclusion de la vente (hypothèques et les charges de copropriété comprises), ainsi que le prix de vente et les moyens de paiement.
  • L’adresse de la propriété et la superficie totale construite (en mètres carrés) doivent figurer correctement (mais souvent ce n’est pas le cas) dans le titre de propriété public, sur le registre foncier et au cadastre (Catastro). Si l’acheteur a besoin d’une hypothèque, des prêts seront toujours consentis en fonction de la valeur de la surface construite enregistrée. L’obtention de l’autorisation pour toute extension est également essentielle pour s’assurer que toute extension ou modification de la zone bâtie est bien légale et enregistrée. N’oubliez pas que les factures relatives aux améliorations apportées au logement peuvent être utilisées pour compenser l’impôt sur la plus-value.
  • Assurez-vous que votre propriété dispose d’un permis d’occupation initiale (licencia de primera ocupación) ou, dans le cas contraire, d’un rapport d’urbanisme (informe urbanístico) de la mairie de votre localité. Les propriétés plus anciennes et rurales n’ont souvent pas de permis de première occupation. Sans cela, il pourrait être difficile pour les acheteurs potentiels d’obtenir un prêt hypothécaire et cela pourrait bloquer la vente.
  • Compilez vos derniers reçus d’impôt foncier municipal (IBI), d’enlèvement des ordures ménagères (basura), des appels de charge de communauté, le cas échéant, et des factures de services publics, pour montrer que vous êtes à jour de tous vos règlements et obligations.
  • En vertu de la loi, vous avez besoin d’un certificat d’efficacité énergétique (Certificado de Eficiencia Energética, CEE) indiquant, sur une échelle de A à G, la quantité de dioxyde de carbone émise par votre propriété chaque année, en fonction du chauffage, du refroidissement et d’autres sources d’énergie. Les CEE doivent être enregistrés auprès du gouvernement régional (Junta de Andalucía).

Connaître vos frais

  • Assurez-vous de bien connaître les coûts liés à la vente, tels que la taxe municipale sur la plus-value d’un terrain (Plusvalía), l’impôt sur le revenu (Impuesto sobre la Renta), les frais d’annulation de prêt hypothécaire, les commissions d’agence immobilière, etc. Si on vous demande plus de 5% pour la commission d’agence, cherchez ailleurs. Demandez à votre avocat de vérifier tout contrat passé avec une agence avant de le signer.
  • Si votre propriété appartient à une société, en particulier à une société domiciliée offshore, calculez les coûts de dissolution en tenant compte de tout impôt dû sur la différence entre la valeur comptable et la valeur de vente.
  • Si vous envisagez de vendre une entreprise, déterminez le montant de l’impôt sur les sociétés que vous devrez payer.
  • Si vous avez hérité d’une propriété en Espagne, consultez un avocat pour déterminer le montant d’impôts que vous devrez payer et comment transférer le titre de propriété à votre nom.
  • Le processus

    • Faites-en sorte que votre propriété soit disponible pour les visites, personnellement ou par l’intermédiaire de votre agent immobilier. Attendez-vous à ce que les personnes intéressées visitent plus d’une fois, à différents moments de la journée
    • Un acheteur potentiel, ou son mandataire, peut faire une offre qui ne correspond probablement pas au prix demandé. Vous pouvez ensuite négocier, directement ou par l’intermédiaire d’un ou de plusieurs agents, jusqu’à ce qu’un accord sur le prix soit atteint.
    • Assurez-vous que l’acheteur connaît et accepte l’état et les conditions physiques de la propriété au moment de la vente. Tous les dommages et défauts doivent être divulgués avant la signature du contrat d’achat privé afin d’éviter des problèmes par la suite.
    • Une fois que l’avocat de l’acheteur a rédigé le contrat d’achat privé, demandez à votre avocat de vérifier que les conditions sont conformes à vos souhaits. Une fois que tout est validé, il peut alors être signé et sera contraignant pour les deux parties.

    À la date convenue, vous rencontrerez l’acheteur chez le notaire public pour signer le nouveau titre de propriété public et recevoir votre règlement. Vous devrez alors remettre les clés. Le notaire exigera que tous les documents suivants soient fournis pour la conclusion effective de la vente :

    • Le certificat d’efficacité énergétique de la propriété, si vous l’occupez plus de quatre mois par an. Si ce n’est pas le cas, vous devez simplement fournir une déclaration à cet effet.
    • Votre NIE, numéro d’identification étranger
    • Une copie à jour de votre reçu d’impôts fonciers municipal pour la propriété
    • La preuve de toute avance payée par l’acheteur.
    • L’acheteur voudra probablement aussi voir les factures d’électricité/eau/gaz récentes et vérifier que tous les raccordements sont bien existants, légaux et fonctionnels.
    • Aprés la vente, voici ce que vous devrez faire :

    • Payer tous les impôts et taxes aux autorités correspondantes. N’oubliez pas que si vous êtes un non-résident, l’acheteur est tenu de conserver 3% du prix d’achat à payer à l’administration fiscale espagnole en votre nom, à la place de vos obligations fiscales liées aux plus-values. Si vous ne réalisez pas de bénéfice, vous pouvez demander un remboursement de ce montant, mais le fisc ne remboursera pas la retenue à la source tant que tous les impôts en attente n’auront pas été payés.
    • Transférez ou annulez les contrats de services publics et de tout autre service demeurant à votre nom.
    • Signalez la vente à la communauté autonome (le cas échéant), à votre mairie locale et au fisc espagnol, afin que tous les reçus futurs soient émis au nom de l’acheteur
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Le processus de vente
Theodora

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