Dubaï vs Marbella ?

Il y a eu beaucoup de croissance et d’enthousiasme autour du marché immobilier à Dubaï. La ville est devenue un aimant pour les jeunes « influenceurs » et les gros capitaux d’investissement. Le gouvernement des Émirats arabes unis cherche à développer le secteur immobilier grâce à des subventions, une simplification du traitement des visas et d’autres incitations. Et cela fonctionne clairement.

L’année dernière, les transactions immobilières ont augmenté de 41,8 %, ce qui a entraîné une hausse des prix de près de 20 %. À l’automne 2024, les ventes ont continué à progresser d’une année sur l’autre avec une croissance de 36 %. 20 % des logements vendus dépassaient le million de dollars US, contre seulement 6,3 % en 2020.

Les prix devraient encore augmenter de 8 % l’année prochaine, les annonces immobilières diminuant et la construction ne parvenant pas à suivre la demande. Et bien que d’ici 2029, il soit prévu que 210 000 nouveaux logements soient construits, cela ne représente qu’un peu plus d’un tiers des besoins estimés.

C’est sans aucun doute un marché en pleine effervescence.

Marbella vs Dubaï

Comparer Marbella à Dubaï revient un peu à comparer des pommes et des oranges. Dubaï offre un environnement très différent. Pour commencer, la population de Marbella est inférieure à 170 000 habitants, tandis que celle de Dubaï dépasse les 3 millions, soit presque deux fois la taille de la province de Malaga.

Néanmoins, elles ont certains points communs, principalement un marché du luxe important en forte croissance et un secteur touristique conséquent. Le tourisme représente 14 % du PIB de l’Espagne et près de 12 % de celui de Dubaï. Et il est en croissance dans les deux régions, bien qu’il ait augmenté de 7,7 % sur la Costa del Sol entre 2019 (dernière année complète avant le Covid) et 2023, contre seulement 2,5 % à Dubaï sur la même période.

Dans les deux régions, la technologie/l’innovation, les énergies renouvelables et la construction sont également des moteurs économiques importants.

Le marché immobilier de Marbella est sain mais stable. Entre 2023 et 2024, les ventes ont augmenté de 10 %, bien que cela puisse simplement refléter une stabilisation continue du marché post-Covid. Sinon, cela reste dans la fourchette typique de la dernière décennie.

Il convient également de noter que Marbella fait face depuis plus de dix ans à des difficultés pour mettre en place un régime d’urbanisme moderne et transparent. Cela continue de freiner le développement immobilier dans la zone métropolitaine, bien que cela devrait être résolu cette année et l’année prochaine. Le plan général (PGOM), qui fixe les priorités et les principes, devrait être adopté début 2025.

Cependant, même avec les problèmes d’urbanisme, les mises en chantier ont augmenté dans la province de Malaga, où se trouve Marbella, bien que pas au rythme exigé par la demande. De ce point de vue aussi, Marbella est similaire à Dubaï.

Les prix de l’immobilier continuent également d’augmenter, avec une hausse de 12 % entre 2023 et 2024, semblable à celle de l’année précédente. Il est clair qu’il s’agit d’un marché à croissance stable, ce qui est préférable à une croissance explosive. Nous savons où mène une croissance explosive – il a fallu presque quinze ans à l’Espagne pour se remettre de la bulle de 2007.

Et même si Marbella est l’une des villes les plus chères de la côte – ou du moins elle peut l’être, selon votre style de vie – Dubaï est 32 % plus chère. En termes d’immobilier, le prix au mètre carré à Dubaï est comparable à celui de l’Espagne – environ 10 % plus élevé dans le centre-ville. Il est possible que les prévisions se confirment avec une stabilisation des prix légèrement supérieure à ceux de Marbella.

À ce niveau, on peut dire que Dubaï et Marbella offrent des “propositions de valeur” similaires – infrastructures modernes, bons soins de santé, faible criminalité, climat chaud et mode de vie luxueux en ville côtière.

Si vous envisagez d’investir dans des biens locatifs dans l’un ou l’autre endroit, le rendement locatif moyen semble très similaire, bien que légèrement inférieur à Marbella. Au centre-ville de Dubaï, le rendement est compris entre 4,37 % et 6,79 %, tandis qu’à Marbella il se situe entre 3,9 % et 5,66 %. Actuellement, Dubaï n’a pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui augmente effectivement les revenus.

Droits et stabilité

Au-delà des considérations purement économiques, ceux qui envisagent d’acheter une propriété devraient tenir compte du contexte global et de la manière dont chaque lieu répond à leurs besoins.

À titre d’exemple, Dubaï est composé à près de 90 % d’expatriés. Les Émiratis ne représentent que 11,5 % de la population totale. Marbella, avec l’une des plus fortes populations d’expatriés en Espagne, est à moins de 33 %. Évidemment, si vous voulez profiter de la culture locale, avoir des amis locaux, etc., cela est très peu probable à Dubaï.

La tranche d’âge aux Émirats (où se trouve Dubaï) est certainement plus jeune qu’à Marbella, avec une moyenne de 33,6 ans contre 46 ans à Marbella. Cela suggère beaucoup de célibataires et quelques jeunes familles. Ne vous emballez pas trop messieurs, les hommes y sont deux fois plus nombreux que les femmes.

À Marbella, il y a davantage de retraités et de familles établies avec des enfants un peu plus âgés. En fait, seulement 2 % des résidents de Dubaï sont en âge de retraite, la grande majorité (68,6 %) étant dans la tranche d’âge de 25 à 43 ans.

Cela suggère également que bon nombre des résidents de Marbella sont saisonniers, ce qui se reflète dans le fait que la population double pratiquement pendant la haute saison. Il est rapide, peu coûteux et pratique de se rendre à Marbella depuis le Royaume-Uni ou l’Allemagne. C’est la différence entre 7 heures de vol vers Dubaï depuis Londres et 2,5 à 3 heures vers l’aéroport de Malaga.

À Dubaï, en revanche, l’absence de population locale profondément enracinée signifie que les habitants sont également moins engagés et plus transitoires. Lorsque la crise a frappé l’Espagne en 2008-2009, Marbella ne s’est pas transformée en ville fantôme. En fait, son marché a été l’un des plus stables du pays.

Si Dubaï devait subir une grave crise, tout le monde se précipiterait-il vers la sortie ? 77 % des personnes interrogées lors d’une enquête récente sur les résidents de Dubaï ont déclaré être locataires. Combiné avec une population expatriée extrêmement élevée, cela fait beaucoup de gens peu engagés si les choses tournent mal.

Ce n’est pas qu’une simple spéculation. Le Moyen-Orient est, disons-le, une région instable. En 2011, avec les soulèvements du Printemps arabe, l’industrie touristique égyptienne a été dévastée – ce qui a paradoxalement contribué à développer l’industrie touristique espagnole en tant qu’alternative.

La possibilité d’une guerre avec l’Iran reste constante et le pays est très proche des Émirats, juste de l’autre côté du golfe Persique. Toute bataille maritime aurait lieu sur leurs côtes. Et des conflits armés importants persistent dans les environs – au Yémen (où les Émirats sont intervenus), en Syrie et en Israël/Palestine.

Mais même sans guerre – croisons les doigts – il est important de garder à l’esprit que les Émirats ne sont pas une démocratie et ne tolèrent pas la liberté d’expression au-delà de limites très restreintes. Cela peut ne pas vous concerner si vous êtes principalement un investisseur immobilier. Mais pour beaucoup, y compris ceux ayant une jeunesse un peu rebelle (y en a-t-il d’autres ?), cela peut poser problème.

En matière d’égalité, bien que les femmes soient légalement égales dans la plupart des domaines, il existe encore de graves problèmes de discrimination. Et les femmes restent soumises à une tutelle masculine légale, ce qui signifie que les hommes sont condamnés à des peines plus légères pour violences domestiques envers des membres féminins de la famille. L’homosexualité reste également illégale aux Émirats, avec une peine minimale de six mois et maximale pouvant aller jusqu’à la peine de mort.

L’Espagne n’est pas parfaite mais a parcouru un long chemin en matière de droits des femmes. Et la liberté de manifester signifie, par exemple, que les footballeuses ont pu se lever contre le harcèlement sexuel et obtenir de meilleurs contrats sans risquer la prison pour cela. L’Espagne autorise également le mariage homosexuel.

Conclusion

Dubaï présente de nombreux attraits qui incitent un grand nombre de personnes – venant de l’UE et d’ailleurs – à y acheter des biens. Sa population a rapidement augmenté, tout comme son marché immobilier – en termes de ventes et de prix. Sa population est relativement jeune, et la ville est perçue comme moderne et tendance.

Mais elle ne convient certainement pas à tout le monde. Sa nouveauté et son système politique et juridique autoritaire en font un lieu intrinsèquement instable – dans une région instable du monde. Si vous êtes jeune, célibataire et que vous vivez vos années folles – et que vous n’êtes pas LGBTQ+ – alors cela peut avoir un certain attrait.

Cependant, si vous êtes retraité ou avez une jeune famille, ou si vous investissez un petit pécule, que ce soit dans un bien locatif ou une résidence secondaire, les risques peuvent sembler trop élevés.

Dans ce cas, je pense que Marbella reste une proposition plus attrayante. Malgré les vifs débats politiques en Espagne, il est peu probable que le pays bascule dans l’extrémisme. Le climat est excellent, la nourriture est saine, fraîche et savoureuse. Son économie est solide et elle ne connaît pas de bulle immobilière. C’est aussi moins cher selon presque tous les critères.

Si votre objectif est de trouver la paix, la tranquillité, la beauté, la culture et une sécurité à long terme – ainsi que des investissements immobiliers stables – alors Marbella est un meilleur choix.

Par Adam Neale | Articles propriétés | 28 avril 2025

• Partager la propriété