Dubai vs Marbella?

Ha habido mucho crecimiento y entusiasmo en torno al mercado inmobiliario en Dubái. Ha sido un imán para los jóvenes «influencers» y grandes inversiones. Y el gobierno de los EAU está intentando hacer crecer el sector inmobiliario con subsidios, simplificación de la tramitación de visados y más incentivos. Claramente está teniendo éxito.

El año pasado, las transacciones inmobiliarias crecieron un impresionante 41,8 %, lo que impulsó los precios en casi un 20 %. En otoño de 2024, las ventas continuaron aumentando año tras año con un crecimiento del 36 %. El 20 % de las viviendas vendidas superaron el millón de dólares estadounidenses, frente al 6,3 % de las ventas en 2020.

Se espera que los precios aumenten el próximo año un 8 % adicional a medida que disminuyen los listados de propiedades y la construcción de viviendas no logra mantenerse al día. Y aunque se espera que para 2029 se construyan 210.000 nuevas unidades, esto es apenas poco más de un tercio de lo que se proyecta como necesario.

Definitivamente es un mercado muy dinámico.

Marbella vs Dubái

Comparar Marbella con Dubái es un poco como comparar manzanas con naranjas. Dubái es un entorno muy diferente. Por un lado, la población de Marbella es inferior a 170.000, mientras que Dubái tiene una población de más de 3 millones, casi el doble del tamaño de la provincia de Málaga.

No obstante, tienen algunas cosas en común, principalmente que ambos cuentan con un importante mercado de lujo en crecimiento significativo y un gran sector turístico. El turismo representa el 14 % del PIB de España y cerca del 12 % en Dubái. Y está creciendo en ambas zonas, aunque aumentó un 7,7 % en la Costa del Sol entre 2019 (último año completo antes del Covid) y 2023, mientras que creció solo un 2,5 % en Dubái en el mismo período.

En ambas regiones, la tecnología/innovación, la energía renovable y la construcción también son contribuyentes económicos importantes.

El mercado inmobiliario en Marbella está sano pero estable. Entre 2023 y 2024 hubo un aumento del 10 % en las ventas, aunque eso bien puede representar una estabilización continua de los mercados post-Covid. De lo contrario, está dentro del rango típico de la última década.

También vale la pena señalar que Marbella lleva más de una década enfrentando el desafío de establecer un régimen urbanístico moderno y transparente. Esto sigue frenando el desarrollo de la construcción en el área metropolitana, aunque con suerte eso debería resolverse este año y el siguiente. El plan general (PGOM), que establece prioridades y principios, se supone que será aprobado a principios de 2025.

Sin embargo, incluso con problemas de planificación, los inicios de construcción han crecido en la provincia de Málaga, en la que se encuentra Marbella, aunque no al ritmo requerido por la demanda. En este sentido, también, Marbella es similar a Dubái.

Los precios de las propiedades también siguen aumentando, con un crecimiento del 12 % entre 2023 y 2024 y aproximadamente lo mismo el año anterior. Está claro que se trata de un mercado que crece de forma estable, lo cual es mejor que un crecimiento explosivo. Sabemos cómo tiende a terminar el crecimiento explosivo: a España le tomó casi quince años recuperarse de la burbuja de 2007.

Y aunque Marbella es una de las ciudades más caras de la costa, o al menos puede serlo, dependiendo de tu estilo de vida, Dubái es un 32 % más caro. En términos inmobiliarios, el precio por metro cuadrado en Dubái es comparable al de España, aproximadamente un 10 % mayor en el centro de la ciudad. Es posible que se cumplan las predicciones de una estabilización de precios ligeramente por encima de los de Marbella.

En ese nivel, creo que podemos decir que Dubái y Marbella ofrecen propuestas de valor similares: infraestructura moderna, buen sistema de salud, baja criminalidad, clima cálido y estilos de vida lujosos en una ciudad costera.

Si estás buscando invertir en propiedades de alquiler en cualquiera de los dos lugares, el rendimiento medio del alquiler parece ser muy similar, aunque ligeramente inferior en Marbella. En el centro de Dubái, el rendimiento se sitúa entre el 4,37 % y el 6,79 %, mientras que en el centro de Marbella el promedio es de entre el 3,9 % y el 5,66 %. Actualmente, Dubái no tiene impuesto sobre la renta personal, lo cual incrementa efectivamente los beneficios.

Derechos y Estabilidad

Más allá de las consideraciones económicas puras, quienes estén pensando en comprar una propiedad deberían considerar el contexto general y si cada lugar satisface sus necesidades.

Por dar solo un ejemplo, Dubái tiene casi un 90 % de población extranjera. Los emiratíes solo representan el 11,5 % del total de la población. Marbella, con una de las poblaciones extranjeras más altas de España, tiene menos del 33 % de extranjeros. Obviamente, si deseas disfrutar de la cultura local, tener amigos locales, etc., eso es muy poco probable en Dubái.

La demografía por edad en los EAU (donde se encuentra Dubái) es ciertamente más joven que en Marbella, con un promedio de 33,6 años frente a 46 años en Marbella. Esto sugiere muchos solteros y algunas familias jóvenes. No os emocionéis demasiado chicos, hay dos hombres por cada mujer.

En Marbella hay más jubilados y familias establecidas con hijos algo mayores. De hecho, solo el 2 % de los residentes en Dubái están en edad de jubilación, y la gran mayoría (68,6 %) se encuentra en la etapa de crianza, entre los 25 y 43 años.

También sugiere que muchos residentes de Marbella son estacionales, lo que se refleja en el hecho de que la población prácticamente se duplica durante la temporada alta. Es rápido, barato y conveniente llegar a Marbella desde el Reino Unido o Alemania. La diferencia está entre 7 horas a Dubái desde Londres y 2,5-3 horas al aeropuerto de Málaga.

En Dubái, por otro lado, la falta de locales con raíces profundas en la zona significa que la población también es menos comprometida y más transitoria. Cuando la crisis golpeó a España en 2008-09, Marbella no se convirtió en una ciudad fantasma. De hecho, el mercado fue uno de los más estables del país.

Si Dubái sufriera una crisis profunda, ¿saldría todo el mundo corriendo? El 77 % de los encuestados en una encuesta reciente de residentes en Dubái dijeron que eran inquilinos. Combinado con la altísima población extranjera, eso es mucha gente con poco compromiso fijo si las cosas se ponen difíciles.

Esto no es solo una especulación ociosa. Oriente Medio es, digamos, una región conflictiva. En 2011, con los levantamientos de la Primavera Árabe, la industria turística de Egipto fue devastada, lo que irónicamente ayudó a desarrollar la industria turística española como alternativa.

La posibilidad de una guerra con Irán sigue siendo siempre latente y está muy cerca de los EAU, justo al otro lado del Golfo Pérsico. Cualquier batalla naval ocurrirá en sus costas. Y siguen existiendo conflictos armados significativos en la cercana Yemen —en los que participaron los EAU—, Siria e Israel/Palestina.

Pero incluso si no hay guerra —crucemos los dedos—, es importante tener en cuenta que los EAU no son una democracia y no toleran la libertad de expresión fuera de unos límites muy restringidos. Eso puede que no te preocupe si eres principalmente un inversor inmobiliario. Pero para muchas personas, incluidos quienes tienen una juventud rebelde (¿acaso hay otro tipo?), podría serlo.

En cuanto a la igualdad, aunque las mujeres son legalmente iguales en la mayoría de los sentidos, siguen existiendo problemas significativos de discriminación. Y las mujeres aún están sujetas a la tutela legal masculina, lo que significa que los hombres enfrentan penas menores por violencia doméstica contra familiares femeninas. La homosexualidad también sigue siendo ilegal en los EAU, con una pena mínima de seis meses y una máxima de pena de muerte.

España no es perfecta, pero ha avanzado mucho en cuanto a los derechos de las mujeres. Y la libertad de protesta significa que, por ejemplo, las futbolistas pudieron alzar la voz contra el acoso sexual y conseguir mejores contratos sin enfrentarse a penas de cárcel por hacerlo. España también tiene matrimonio legal entre personas del mismo sexo.

Conclusión

Dubái tiene muchos atractivos que están atrayendo a gran número de personas a comprar propiedades allí, desde la UE y más allá. Ha crecido rápidamente en población y en su mercado inmobiliario, tanto en ventas como en precios. Tiene una demografía relativamente joven y se percibe como moderna y a la moda.

Pero definitivamente no es para todo el mundo. Su novedad y su sistema político y legal autoritario significan que es inherentemente inestable, en una parte inestable del planeta. Si eres joven, soltero y estás viviendo tus años salvajes —y no eres LGBTQ+—, entonces tiene su atractivo.

Sin embargo, si estás jubilado o tienes una familia joven, o si estás invirtiendo un capital limitado, ya sea en una propiedad para alquilar o una segunda vivienda, los riesgos pueden parecer bastante altos.

En ese caso, creo que Marbella sigue siendo una propuesta más atractiva. A pesar de los intensos debates políticos en España, es poco probable que derive en extremismos. El clima es excelente y la comida es sana, fresca y sabrosa. Su economía es fuerte y no está sufriendo una burbuja inmobiliaria. Además, es más barata en casi todos los aspectos.

Si tu objetivo es encontrar paz y tranquilidad, así como belleza, cultura y seguridad a largo plazo —además de inversiones inmobiliarias estables— entonces Marbella es una mejor elección.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 28 abril 2025

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