Новости о Недвижимости
Дубай против Марбельи?
Рынок недвижимости в Дубае в последнее время стремительно растёт и вызывает всё больше интереса. Город стал магнитом для молодых инфлюенсеров и крупных инвесторов. Правительство ОАЭ стремится развивать сектор недвижимости, предлагая субсидии, упрощённое оформление виз и другие стимулы. И, судя по всему, это работает.
В прошлом году количество сделок с недвижимостью увеличилось на 41,8 %, что привело к росту цен почти на 20 %. Осенью 2024 года продажи продолжили расти в годовом исчислении — на 36 %. 20 % проданных объектов стоили свыше 1 миллиона долларов США, тогда как в 2020 году таких было лишь 6,3 %.
Ожидается, что в следующем году цены вырастут ещё на 8 %, при этом количество объявлений о продаже снижается, а строительство не успевает за спросом. И хотя к 2029 году планируется построить 210 000 новых объектов, это составляет лишь треть от прогнозируемой потребности.
Без сомнения, рынок находится на пике активности.
Марбелья против Дубая
Сравнивать Марбелью и Дубай — всё равно что сравнивать яблоки с апельсинами. Эти города предлагают совершенно разный опыт. Начнём с того, что население Марбельи составляет менее 170 000 человек, в то время как в Дубае проживает более 3 миллионов — это почти вдвое больше, чем во всей провинции Малага.
Тем не менее, у них есть и общие черты: быстрорастущий рынок недвижимости класса люкс и развитый туристический сектор. Туризм составляет 14 % ВВП Испании и почти 12 % — ВВП Дубая. Причём в обоих регионах он продолжает расти: на Коста-дель-Соль рост составил 7,7 % с 2019 по 2023 год (последний доковидный и первый постковидный период), а в Дубае — лишь 2,5 % за тот же период.
Оба региона также делают ставку на технологическое развитие, инновации, возобновляемые источники энергии и строительство.
Рынок недвижимости в Марбелье устойчив и стабилен. С 2023 по 2024 год продажи выросли на 10 %, что, возможно, отражает продолжающееся восстановление после пандемии. В остальном — это стандартные показатели последнего десятилетия.
Стоит также отметить, что в течение более десяти лет Марбелья испытывает сложности с внедрением современного и прозрачного градостроительного плана. Это сдерживает развитие строительства в городе и его окрестностях. Однако, по прогнозам, в 2025 году должен быть принят новый генеральный план (PGOM), устанавливающий приоритеты развития.
Даже несмотря на административные сложности, количество новых строительных проектов в провинции Малага, где расположена Марбелья, увеличивается — хоть и не в том объёме, который требует спрос. В этом смысле ситуация напоминает Дубай.
Цены на недвижимость также продолжают расти — на 12 % за период 2023–2024 годов, аналогично предыдущему году. Это устойчивый рост, который предпочтительнее бурного скачка. Мы уже знаем, чем заканчиваются пузыри — Испании понадобилось почти 15 лет, чтобы восстановиться после краха 2007 года.
Хотя Марбелья считается одним из самых дорогих городов побережья — или, по крайней мере, может быть таковой в зависимости от образа жизни — Дубай на 32 % дороже. По стоимости квадратного метра Дубай лишь немного опережает Испанию — примерно на 10 % в центральных районах. При нынешнем раскладе цены в Дубае могут немного стабилизироваться выше, чем в Марбелье.
Таким образом, обе локации предлагают схожую «ценность»: современная инфраструктура, хорошее здравоохранение, низкий уровень преступности, тёплый климат и роскошный прибрежный образ жизни.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости с целью сдачи в аренду, то доходность будет примерно одинаковой, хотя в Марбелье она чуть ниже. В центре Дубая арендная доходность составляет от 4,37 % до 6,79 %, а в Марбелье — от 3,9 % до 5,66 %. При этом в Дубае отсутствует налог на доходы физических лиц, что увеличивает фактическую прибыль.
Права и стабильность
Помимо экономических факторов, важно учитывать и более широкий контекст — насколько тот или иной город подходит именно вам.
Например, почти 90 % населения Дубая — это экспаты. Эмиратцы составляют лишь 11,5 % жителей. В Марбелье, одном из самых интернациональных городов Испании, доля иностранцев не превышает 33 %. Так что если вы хотите по-настоящему интегрироваться в местную культуру и завести друзей среди местных жителей — в Дубае это будет непросто.
Возрастное распределение также разнится: средний возраст в ОАЭ (где находится Дубай) составляет 33,6 года, тогда как в Марбелье — 46 лет. Это говорит о большом количестве одиноких людей и молодых семей в Дубае. Но не спешите радоваться, мужчины — мужчин там в два раза больше, чем женщин.
В Марбелье больше пенсионеров и семей с детьми постарше. Только 2 % населения Дубая находятся в пенсионном возрасте, в то время как 68,6 % — в возрастной категории от 25 до 43 лет.
Это также подтверждает, что многие жители Марбельи — сезонные. Летом население города почти удваивается. Добраться до Марбельи из Великобритании или Германии быстро и недорого — перелёт до Малаги занимает всего 2,5–3 часа. В то время как из Лондона до Дубая — 7 часов.
В Дубае, напротив, почти полное отсутствие коренного населения делает сообщество менее сплочённым и более «временным». Во время кризиса 2008–2009 годов Марбелья не превратилась в город-призрак. Напротив, её рынок оказался одним из самых устойчивых в Испании.
В случае серьёзного кризиса в Дубае, не сбегут ли оттуда все одновременно? Согласно недавнему опросу, 77 % жителей Дубая арендуют жильё. В сочетании с огромной долей экспатов это создаёт крайне нестабильную структуру, если начнутся проблемы.
И это не просто теоретическая угроза. Ближний Восток — весьма нестабильный регион. В 2011 году, после Арабской весны, туристическая отрасль Египта была разрушена — что, впрочем, сыграло на руку Испании, ставшей безопасной альтернативой.
Угроза войны с Ираном постоянно висит в воздухе, а Иран находится в непосредственной близости от ОАЭ — всего через Персидский залив. Любые морские конфликты будут происходить у их берегов. Кроме того, в регионе продолжаются вооружённые конфликты — в Йемене (где участвуют ОАЭ), в Сирии и в Израиле/Палестине.
Даже если войны удастся избежать — пальцы скрещены — важно помнить, что ОАЭ не является демократией и не допускает свободу слова за пределами очень узких рамок. Если вы просто инвестируете в недвижимость, это может не беспокоить. Но если вы молоды, свободолюбивы и хотите самовыражаться — это может стать проблемой.
С точки зрения равенства, несмотря на формальное равноправие женщин, дискриминация всё ещё присутствует. Женщины до сих пор находятся под юридической опекой мужчин, и наказания за домашнее насилие против женщин остаются мягкими. Гомосексуальность также по-прежнему незаконна и может караться от шести месяцев тюремного заключения до смертной казни.
Испания далека от идеала, но за последние десятилетия продвинулась далеко вперёд. Свобода собраний и слова позволяют, например, женщинам-футболисткам выступать против домогательств и добиваться справедливых контрактов без страха тюрьмы. Также в Испании разрешены однополые браки.
Вывод
У Дубая есть множество преимуществ, которые делают его привлекательным для инвесторов и покупателей — как из ЕС, так и со всего мира. Население города быстро растёт, рынок недвижимости развивается, а сам город ассоциируется с молодостью, стилем и современностью.
Но он подойдёт далеко не всем. Его новизна и авторитарный политико-правовой режим делают его потенциально нестабильным — особенно с учётом региона. Если вы молоды, несемейны и ищете приключений — и при этом не относитесь к ЛГБТК+ — то, возможно, вам будет интересно.
Однако если вы — пенсионер, родитель или инвестируете свои сбережения в жильё для сдачи или отдыха, — риски могут показаться слишком высокими.
В таком случае Марбелья остаётся более привлекательным вариантом. Несмотря на политические дебаты в Испании, страна вряд ли скатится в экстремизм. Климат здесь чудесный, еда — вкусная, свежая и полезная. Экономика стабильна, пузыря на рынке недвижимости нет. Да и жить здесь просто дешевле.
Если вы ищете спокойствие, красоту, культуру, долгосрочную безопасность и стабильные инвестиции в недвижимость — Марбелья станет лучшим выбором.
Автор: Adam Neale | Новости о Недвижимости | 28 апреля 2025
