Une nouvelle loi en Andalousie pour lutter contre la prolifération des Airbnbs

La Junta de Andalucía (le gouvernement régional d’Andalousie) a récemment adopté une réforme très attendue du secteur du tourisme dans la communauté autonome. En particulier, ils ont modifié les réglementations et normes régissant les appartements touristiques, en particulier les Airbnbs. Il n’est pas un secret qu’il y a eu une explosion d’Airbnbs en Espagne au cours de la dernière décennie, ainsi que beaucoup de débats sur leur contribution à l’économie locale – et une possible aggravation du marché du logement à long terme, du caractère local des quartiers, et plus encore.

Analyse de l’Impact d’Airbnb

J’ai écrit à propos de certains de ces débats l’été dernier, en analysant leur vérité ou fausseté sur la base des statistiques disponibles. Je pense que ces arguments sont toujours d’actualité, et nous y reviendrons. Mais d’abord, jetons un coup d’œil à la nouvelle loi et à ce qu’elle mandate. Selon le gouvernement andalou, plus de 80 000 logements sont enregistrés comme étant utilisés à des fins touristiques à travers la communauté autonome. Cependant, ils ont également noté que le registre de ces maisons et appartements touristiques « augmente quotidiennement« . À Malaga, par exemple, il y a actuellement 6 550 appartements touristiques. C’est une augmentation de 10 % par rapport à l’année dernière. Dans toute la province de Malaga, il y a maintenant 39 041 appartements touristiques. C’est une augmentation de 11 %.

Changements Réglementaires et Implications

Avec un secteur de cette taille, il est évident que de meilleures réglementations et normes sont nécessaires depuis un certain temps. De plus, l’Andalousie était la dernière communauté autonome en Espagne à mettre en œuvre des réglementations appropriées. Une grande caractéristique de la nouvelle loi est qu’elle permet aux municipalités d’établir des limitations sur le nombre maximal d’appartements touristiques, soit par bâtiment, soit par secteur/zone, pendant certaines périodes de l’année, ou selon d’autres critères. Toutes ces limitations doivent équilibrer les préoccupations économiques avec les préoccupations de qualité de vie pour les résidents locaux. Et selon la Junta, les municipalités devront fournir une justification claire pour toute limitation. Comme ils le disent, la nouvelle loi n’est pas censée être un « chèque en blanc ».

Aborder l’Économie Airbnb

À mon avis, c’est un choix judicieux, car la répartition des appartements touristiques de style Airbnb est inégale à travers l’Andalousie. Dans une ville de l’intérieur, il pourrait y en avoir très peu. Sur la côte, ils sont fortement concentrés. Des mesures différentes sont nécessaires pour des conditions différentes. La loi établit également de nouvelles exigences minimales en matière d’équipements et de taille pour les appartements. Cela comprend des spécifications telles que l’obligation d’au moins 14 mètres carrés par invité et un maximum de 15 invités par logement. Il doit également y avoir au moins 2 salles de bains pour plus de 5 invités, ainsi que des installations de cuisine et de chambre spécifiques en termes de casseroles, poêles, couverts et appareils. Et, bien sûr, il doit y avoir de vrais lits dans de vraies chambres. Un lit pliant sur un balcon ne suffit pas. Les propriétaires ont un an pour se conformer à ces réglementations.

Perspectives et Défis Futurs

De plus, la loi crée le rôle d’une « société d’exploitation » ou d’un gestionnaire immobilier, qui n’était pas reconnu auparavant. Il s’agit d’une entreprise responsable de la gestion des appartements et du respect de toutes les réglementations, même si elle n’est pas le propriétaire légal du bien. Cela améliore la responsabilité et aide ceux qui effectuent réellement les opérations quotidiennes à le localiser. Encore une fois, cela est longtemps attendu car il est assez ouvert pour de nombreux propriétaires de déléguer les opérations à des entreprises qui gèrent des dizaines de propriétés à la fois. Les propriétaires pourraient simplement recevoir un chèque et un rapport régulier.

Équilibre Réglementaire dans le Secteur du Tourisme

La réglementation de ce secteur en plein essor est une bonne chose. Mais la nouvelle loi doit marcher sur une corde raide. Le tourisme est une industrie clé qui emploie des centaines de milliers de personnes en Andalousie, leur fournissant un revenu et une carrière. Mais cela n’est pas bon si cela ruine la qualité de vie des Espagnols dans les régions à forte affluence touristique. Ou si l’industrie crée des déséquilibres qui éliminent les logements locatifs à long terme, les rendent inabordables, etc. Le gouvernement doit promouvoir le libre marché, encourager l’initiative et l’innovation. Cependant, à côté de cela, il y a un besoin de réglementation qui est appliquée équitablement et justement. Par exemple, l’industrie hôtelière s’est plainte d’un avantage concurrentiel injuste accordé aux Airbnbs. Les hôtels officiels ont des réglementations strictes en matière de qualité, de santé et de sécurité, etc. Mais, jusqu’à présent, cela n’était pas suffisamment le cas pour les appartements touristiques Airbnb plus agiles et souvent éphémères.

Aborder l’Économie Airbnb Évolutive

Cela inclut les droits du travail pour les nombreux travailleurs désormais employés comme nettoyeurs, travailleurs de la réception virtuelle, et ainsi de suite. Une course vers le bas en termes de conditions et de qualité ne profite à personne. C’est particulièrement vrai parce que l’image qui prévalait autrefois est celle d’individus louant une chambre supplémentaire dans leur appartement. Ou même une famille achetant un appartement d’investissement et le louant pour un peu d’argent supplémentaire n’est plus ce à quoi ressemble le secteur Airbnb. L’économie Airbnb est maintenant, de facto, une économie d’hôtels dispersés. Encore une fois, comme je l’ai noté l’année dernière : À Malaga, 74 % des annonces sont faites par des entreprises et des personnes qui possèdent plusieurs propriétés. Il y a environ une demi-douzaine d’entreprises avec plus de 50 propriétés, et une en a 178 annonces. À Barcelone, le nombre d' »hôtes Airbnb » multi-annonces est de 71 %, avec une entreprise seule ayant 241 annonces ! Pour cette seule raison, l’introduction par la Junta d’une « société d’exploitation » dans la chaîne de responsabilité est une bonne chose.

Débattre de l’Impact du Tourisme sur les Communautés Locales

Comme je l’ai évoqué ci-dessus, il continue d’y avoir beaucoup de débats passionnés sur les avantages et les inconvénients d’Airbnb et la « Disneyfication » des régions espagnoles à forte affluence touristique. En raison de l’intensité du débat, il est souvent vrai que le véritable caractère de la situation est perdu. J’ai analysé dans mon article précédent que les hausses de prix des loyers causées par le tourisme sont un problème modéré, mais pas catastrophique, dans les quartiers touristiques denses. Cependant, le problème plus grand et plus inextricable réside dans la perte de logements locatifs à long terme sans rien pour les remplacer. Comme j’ai écrit en juin dernier : En Espagne, 41 % des locataires dépensent plus de 40 % de leur revenu en loyer, ce qui est bien trop élevé et place l’Espagne au quatrième rang en Europe en termes d’exposition financière excessive des locataires. Le défi est extrême pour les jeunes à la recherche d’un appartement à partager. Dans une étude de 2022 réalisée par le portail immobilier Idealista, 45 % de logements partagés en moins ont été partagés.

Le tourisme apporte des emplois et de l’argent. C’est bien. Le manque de logements pour les locaux est mauvais. Mais le manque de logements – et les loyers élevés – n’est pas en soi causé par le tourisme. Il est causé par… un manque de logements. Cette loi n’est pas mauvaise et peut même être très bonne. Nous devrons voir comment cela fonctionne en pratique. Il y aura presque certainement des problèmes, mais si elle donne plus de contrôle local sur un problème qui est différent dans chaque localité, c’est un bon début. De même, elle peut professionnaliser le secteur et élever les normes. Personne ne veut séjourner dans un placard à balais avec un trou dans le sol pour toilettes. Cependant, cibler Airbnb ne peut pas être considéré comme une solution au problème du manque de logements. Le gouvernement doit être proactif en ciblant spécifiquement une augmentation du stock de logements locatifs à long terme de qualité. Cela nécessitera des incitations pour les constructeurs et les propriétaires, grands et petits, qui sont attirés par la promesse de rendements plus élevés des locations touristiques. En ce sens, cette loi doit être considérée comme un outil parmi d’autres dans ce qui doit être une boîte à outils plus large de politiques.

Par Adam Neale | Opinion | 27 février 2024

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