Nueva ley en Andalucía para frenar la proliferación de Airbnbs

La Junta de Andalucía (el gobierno regional de Andalucía) recientemente aprobó una reforma muy esperada del sector turístico en la comunidad autónoma. En particular, cambiaron las regulaciones y normas que rigen los apartamentos turísticos, especialmente los de Airbnb. No es un secreto que ha habido una explosión de Airbnbs en España en la última década, junto con mucho debate sobre su contribución a la economía local, y la posible agravación del mercado de vivienda a largo plazo, el carácter local de los barrios, y más.

Análisis del Impacto de Airbnb

Yo escribí sobre algunos de estos debates el verano pasado, analizando su veracidad o falsedad basada en estadísticas disponibles. Creo que esos argumentos todavía aplican, y volveremos a ellos. Pero primero, echemos un vistazo a la nueva ley y lo que estipula. Según el gobierno andaluz, más de 80,000 hogares están registrados como utilizados para fines turísticos en toda la comunidad autónoma. Sin embargo, también señalaron que el registro de dichos hogares y apartamentos turísticos «aumenta diariamente«. En Málaga, por ejemplo, actualmente hay 6,550 apartamentos turísticos. Eso es un aumento del 10% en el último año. En toda la provincia de Málaga, ahora hay 39,041 apartamentos turísticos. Eso es un aumento del 11%.

Cambios Regulatorios e Implicaciones

Con un sector de tal tamaño, ha sido obvio que se han necesitado mejores regulaciones y normas desde hace algún tiempo. Además, Andalucía fue la última comunidad autónoma en España en implementar regulaciones adecuadas. Una gran característica de la nueva ley es que permite a los municipios establecer limitaciones en el número máximo de apartamentos turísticos, ya sea por edificio, sector/área, durante ciertos períodos del año u otros criterios. Cualquier limitación de este tipo debe equilibrar las preocupaciones económicas con las preocupaciones de calidad de vida de los residentes locales. Y según la Junta, los municipios tendrán que proporcionar una justificación clara para cualquier limitación. Como ellos lo ponen, la nueva ley no está destinada a ser un «cheque en blanco».

Abordando la Economía de Airbnb

En mi opinión, esta es una elección sabia, ya que la distribución de apartamentos turísticos al estilo de Airbnb es desigual en toda Andalucía. En un pueblo del interior, podría haber muy pocos. En la costa, están muy concentrados. Se necesitan medidas diferentes para diferentes condiciones. La ley también establece nuevos requisitos mínimos de comodidades y tamaño para los apartamentos. Esto incluye especificaciones como exigir al menos 14 metros cuadrados por huésped y un máximo de 15 huéspedes por hogar. También debe haber al menos 2 baños para más de 5 huéspedes, junto con instalaciones específicas de cocina y dormitorio en términos de ollas, sartenes, cubiertos y electrodomésticos. Y, por supuesto, debe haber camas adecuadas en habitaciones adecuadas. Una cama plegable en un balcón simplemente no es suficiente. Los propietarios tienen un año para cumplir con estas regulaciones.

Perspectivas y Desafíos Futuros

Además, la ley crea el papel de una «empresa operadora» o administrador de propiedades, que no se reconocía anteriormente. Esta es una empresa responsable de gestionar los apartamentos y cumplir con todas las regulaciones, incluso si no son los propietarios legales de la propiedad. Esto mejora la responsabilidad y ayuda a quienes realmente llevan a cabo las operaciones diarias. De nuevo, esto es algo que se ha necesitado desde hace mucho tiempo, ya que es bastante común que muchos propietarios deleguen operaciones a empresas que gestionan docenas de propiedades a la vez. Los propietarios podrían simplemente recibir un cheque y un informe regular.

Equilibrio Regulatorio en el Sector Turístico

La regulación de este floreciente sector es algo bueno. Pero la nueva ley debe caminar sobre una cuerda floja. El turismo es una industria clave que emplea a cientos de miles de personas en Andalucía, proporcionándoles ingresos y una carrera. Pero no es bueno si arruina la calidad de vida de los españoles en regiones de alto turismo. O si la industria crea desequilibrios que eliminan la vivienda de alquiler a largo plazo, la hacen inasequible, etc. El gobierno debe promover el libre mercado, fomentando la iniciativa y la innovación. Sin embargo, junto a esto, es necesaria una regulación que se aplique de manera igualitaria y justa. Por ejemplo, la industria hotelera se ha quejado de una ventaja competitiva injusta que se ha dado a los Airbnbs. Los hoteles oficiales tienen regulaciones estrictas en cuanto a calidad, salud y seguridad, etc. Pero, hasta ahora, eso no era suficientemente el caso para los más ágiles y a menudo efímeros apartamentos turísticos de Airbnb.

Abordando la Economía de Airbnb en Evolución

Eso incluye derechos laborales para los muchos trabajadores ahora empleados como limpiadores, trabajadores de recepción virtual, y así sucesivamente. Una carrera hacia el fondo en términos de condiciones y calidad no beneficia a nadie. Esto es especialmente cierto porque la imagen que prevalecía una vez es de individuos alquilando una habitación extra en su apartamento. O incluso una familia comprando un apartamento de inversión y alquilándolo para un poco de dinero extra ya no es lo que parece el sector de Airbnb. La economía de Airbnb es ahora, de facto, una economía de hoteles dispersos. Nuevamente, como señalé el año pasado: En Málaga, el 74% de los anuncios son realizados por empresas y personas que tienen múltiples propiedades. Hay alrededor de media docena de empresas con más de 50 propiedades, y una tiene 178 anuncios. En Barcelona, el número de «anfitriones de Airbnb» con múltiples anuncios es del 71%, ¡con una empresa que tiene 241 anuncios! Por esa razón, la introducción de una «empresa operadora» en la cadena de responsabilidad por parte de la Junta es algo bueno.

Debatiendo el Impacto del Turismo en las Comunidades Locales

Como aludí anteriormente, continúa habiendo un gran debate sobre los pros y los contras de Airbnb y la «Disneyficación» de las regiones españolas de alto turismo. Debido al calor del debate, a menudo es cierto que el verdadero carácter de la situación se pierde. Analicé en mi artículo anterior que los aumentos de precios de alquiler causados por el turismo son un problema moderado, pero no catastrófico, en barrios densamente turísticos. Sin embargo, el problema más grande y más intratable radica en la pérdida de viviendas de alquiler a largo plazo sin nada que las reemplace. Como escribí el pasado junio: En España, el 41% de los inquilinos gastan más del 40% de sus ingresos en alquiler, lo cual es demasiado alto y sitúa a España como el cuarto más alto en Europa en términos de sobreexposición financiera de los inquilinos. El desafío es extremo para los jóvenes que buscan un piso para compartir. En un estudio de 2022 realizado por el portal inmobiliario Idealista, ¡hubo un 45% menos de alojamientos compartidos!

El turismo trae empleos y dinero. Eso es bueno. La falta de vivienda para los locales es mala. Pero la falta de vivienda, y los alquileres altos, no son causados per se por el turismo. Son causados por… una falta de vivienda. Esta ley no es mala y puede ser incluso muy buena. Tendremos que ver cómo funciona en la práctica. Casi con certeza habrá problemas, pero si da más control local sobre un problema que es diferente en cada localidad, eso es un buen comienzo. Asimismo, puede profesionalizar el sector y elevar los estándares. Nadie quiere alojarse en un armario de escobas con un agujero en el suelo para inodoro. Sin embargo, apuntar a Airbnb no puede verse como una solución al problema de la falta de vivienda. El gobierno necesita ser proactivo en apuntar específicamente a un aumento en el stock de viviendas de alquiler a largo plazo de calidad. Eso requerirá incentivos para constructores y propietarios, tanto grandes como pequeños, atraídos por la promesa de mayores retornos de alquileres turísticos. En ese sentido, esta ley debe verse como una herramienta entre un conjunto de políticas más amplio.

Por Adam Neale | Opinión | 27 febrero 2024

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