Opinion

Je voudrais réformer une propriété en Espagne : Est-ce compliqué ?

Beaucoup de personnes qui décident d’acheter une maison en Espagne choisissent d’acheter une revente, plutôt qu’une construction neuve. Les attraits de cette démarche sont nombreux et non déraisonnables. Le premier est le prix. Si vous trouvez une propriété qui correspond à vos goûts mais nécessite des rénovations, des améliorations, ou même à être démolie et reconstruite, vous pouvez souvent trouver de très bonnes affaires.

De nombreuses vieilles maisons ont été construites pour durer, et vous pouvez trouver des demeures centenaires – ou plus anciennes – qui sont toujours solides et ont juste besoin d’un peu d’amour. De plus, une vieille maison possède une sorte de gravité et de prestige que vous ne trouvez souvent pas dans une construction neuve sans dépenser beaucoup d’argent.

Cependant, une maison à rénover peut être plus compliquée que vous ne le pensez, et vous devriez savoir dans quoi vous vous engagez. Bien sûr, cela s’applique également si vous possédez déjà une maison – ou un appartement – et envisagez de faire des améliorations ou d’ajouter une extension.

Votre propriété est-elle située sur un terrain classé Rustique ou Urbain ?

La première chose dont vous devez être conscient est de savoir si vous êtes dans une zone rustique (campagne rurale) ou urbaine (zone zonée pour le développement “urbain”). Si c’est le dernier cas, vous pouvez faire des ajouts et des modifications à votre maison, sous réserve de l’approbation de l’Ayuntamiento / conseil local.

Mais, si vous êtes dans une zone rustique en Andalousie, il ne vous est pas permis d’ajouter des extensions à la maison, y compris des piscines. Les seuls changements autorisés dans ce cas sont pour la vivabilité, l’hygiène et la sécurité. Parfois, des ajouts passés non réglementés – si vous n’êtes pas dans une réserve naturelle – peuvent être régularisés s’ils ont plus de 6 ans par un processus connu sous le nom de DAFO, sur lequel j’ai déjà écrit.

Dans les zones urbaines où les rénovations sont autorisées, le processus peut néanmoins être assez compliqué, et il est très restrictif en Espagne en général. De petits changements qui pourraient ne pas nécessiter d’autorisation au Royaume-Uni, en Allemagne ou aux États-Unis, nécessitent souvent des permis de construire ici en Espagne.

Les Licences de Construction en Espagne Expliquées

Des changements mineurs à une maison, tels que l’installation d’une nouvelle cuisine, la pose d’un nouveau sol en carrelage ou la rénovation d’une salle de bain, sont connus sous le nom de “obra menor” (travaux mineurs) et nécessitent des permis. Demander des permis de construction pour des travaux mineurs auprès du conseil local est relativement simple et pourrait même ne rien vous coûter.

Néanmoins, il y a de la paperasse. Vous devrez soumettre une demande, une liste détaillée des travaux prévus, un budget estimé, un acte de propriété et/ou le dernier reçu d’IBI (taxe foncière). Parfois, vous devez également soumettre des photos de la propriété, en fonction des travaux. Si vous avez de la chance, le conseil local vous permet de soumettre ces documents électroniquement ; si vous n’avez pas de chance, alors vous devrez y aller vous-même ou faire en sorte que votre constructeur, designer ou architecte le fasse.

Des changements plus importants, tels que l’abattage de murs ou l’ajout d’extensions à votre maison, sont connus sous le nom de “obra mayor” (travaux majeurs) et sont un processus plus impliqué.

Il y a également plus de frais impliqués dans l’obtention de permis pour les “travaux majeurs”. Il y a des frais minimes pour la demande, mais le coût principal est pour le permis réel, représentant généralement peut-être 5% de votre budget total. Le montant exact dépendra du conseil local.

Avec les travaux majeurs, dans tous les cas, vous devez obtenir des plans réalisés par un architecte enregistré et éventuellement des certificats d’ingénierie. Votre architecte sera expérimenté dans ce processus et saura précisément ce qui est nécessaire, et aura des relations avec le conseil local pour comprendre comment faciliter au mieux le processus.

Supposons que vous achetiez une maison de revente nécessitant des rénovations ou des ajouts, et que vous travaillez avec un agent immobilier. Dans ce cas, il devrait être en mesure de vous recommander des architectes de qualité qui parlent votre langue. Généralement, les demandes de travaux mineurs sont traitées rapidement et, selon le conseil local, pourraient être approuvées sur place. Les travaux majeurs prennent plus de temps, encore une fois selon le conseil municipal, mais généralement de 2 à 6 mois.

Propriétés classées et protégées

Cependant, il y a un cas où les approbations peuvent prendre beaucoup plus de temps : les propriétés historiques. Peut-être avez-vous vu la ruine d’une ancienne maison sous les murs d’un château et vous en êtes immédiatement tombé amoureux. Attention ; l’amour est aveugle !
Si vous possédez ou achetez une maison enregistrée comme ayant une valeur historique ou culturelle, le processus de rénovation est beaucoup plus compliqué et prolongé.

Vous devrez non seulement passer par le processus normal de permis de construire pour démontrer que vos rénovations prévues sont structurellement solides, etc. Votre demande doit également passer par le Ministère de la Culture et du Patrimoine Historique (communément appelé “Cultura”).

Pour recevoir l’approbation de Cultura, vous devez démontrer que vos plans ne perturberont pas le caractère historique des environs ni l’authenticité de la maison elle-même. Vous devrez peut-être contracter des fouilles archéologiques, prouver les matériaux que vous avez l’intention d’utiliser, etc. Et le processus peut prendre plusieurs années.

Vous êtes plus libre de faire des changements esthétiques avec une maison ancienne ordinaire sans valeur historique officielle. Cependant, vous êtes néanmoins lié par les règles du Plan Général d’Aménagement Urbain (PGOU) – les lois de zonage – qui régissent chaque municipalité.

Ces lois régulent le pourcentage de votre propriété qui peut être construit, par exemple, ce qui pourrait limiter vos intentions de construire un “appartement pour grand-mère” ou un garage privé sur votre propriété.

Encore une fois, un architecte sera informé sur le PGOU local et pourra confirmer les détails de la maison existante, son volume, son empreinte, ses services, etc. et quelles rénovations cela vous permet de faire.

Le thème des rénovations est complexe, et je n’ai fait qu’effleurer la surface. J’espère cependant qu’une chose est ressortie clairement ici : engagez un architecte local qui est familier avec les règles du conseil local, le personnel, le responsable principal de la planification, etc. C’est de l’argent bien dépensé et moins coûteux que vous pourriez le penser.

Par Adam Neale | Opinion | 5 décembre 2023