Мнение
Я хочу переоформить недвижимость в Испании: Сложно ли это?
Многие люди, решившие купить дом в Испании, выбирают покупку вторичного жилья, а не новостройки. Преимущества такого выбора многочисленны и вполне обоснованны. Первое из них — цена. Если вы находите недвижимость, которая соответствует вашему вкусу, но требует ремонта, модернизации или даже сноса и перестройки, вы часто можете найти очень выгодные предложения.
Многие старые дома построены на века, и вы можете найти столетние или даже более старые дома, которые все еще крепки и просто нуждаются в заботе. Более того, старый дом обладает особым весом и престижем, которые часто невозможно найти в новостройке без значительных затрат.
Однако ремонт требующий дом может быть сложнее, чем вы думаете, и вам следует знать, на что вы идете. Конечно, это также относится, если вы уже владеете домом – или квартирой – и думаете о некоторых улучшениях или добавлении пристройки.
Расположена ли ваша недвижимость на земле, классифицированной как Сельская или Городская?
Первое, о чем вам нужно знать, это находитесь ли вы в сельской местности (rural countryside) или в городской зоне (area zoned for “urban” development). Если последнее, вы можете вносить изменения и добавления в ваш дом, с условием одобрения местным советом / Ayuntamiento.
Но если вы находитесь в сельской местности в Андалусии, вам не разрешено добавлять к дому пристройки, включая бассейны. Единственные изменения, которые вам разрешено делать в этом случае, — это для улучшения жизненных условий, гигиены и безопасности. Иногда, нерегулируемые прошлые добавления – если вы не находитесь в заповеднике – могут быть легализованы, если им более 6 лет, через процесс, известный как DAFO, о котором я уже писал ранее.
В городских районах, где разрешены ремонты, процесс может быть довольно сложным, и в целом в Испании он очень ограничен. Мелкие изменения, которые могут не требовать разрешения в Великобритании, Германии или США, часто требуют строительных разрешений здесь, в Испании.
Строительные лицензии в Испании: объяснение
Небольшие изменения в доме, такие как установка новой кухни, укладка нового плиточного пола или ремонт ванной комнаты, известны как “obra menor” (мелкие работы) и требуют разрешений. Подача заявки на получение разрешений на мелкие строительные работы через местный совет относительно проста и может даже ничего не стоить вам.
Тем не менее, есть бумажная работа. Вам нужно будет подать заявку, подробный список предполагаемых работ, оценочный бюджет, свидетельство о праве собственности и/или последний квитанцию об уплате налога на недвижимость (IBI). Иногда вам также нужно предоставить фотографии недвижимости, в зависимости от работы. Если повезет, местный совет позволит вам подать эти документы в электронном виде; если нет, то вам придется сделать это самостоятельно или поручить это вашему строителю, дизайнеру или архитектору.
Более значительные изменения, такие как снос стен или добавление пристроек к вашему дому, известны как “obra mayor” (крупные работы) и представляют собой более сложный процесс.
Также существуют дополнительные сборы за получение разрешений на “крупные работы”. Есть небольшая плата за подачу заявки, но основная стоимость — это за само разрешение, обычно составляющее около 5% от вашего общего бюджета. Точная сумма будет зависеть от местного совета.
При выполнении крупных работ во всех случаях вам необходимо получить чертежи, выполненные зарегистрированным архитектором, и возможно, инженерные сертификаты. Ваш архитектор будет опытен в этом процессе и точно знает, что необходимо, и имеет связи с местным советом, чтобы понять, как лучше всего облегчить процесс.
Если вы покупаете дом на вторичном рынке, требующий ремонта или добавлений, и работаете с агентом по недвижимости, он должен быть в состоянии порекомендовать вам качественных архитекторов, говорящих на вашем языке. Обычно заявки на мелкие работы обрабатываются быстро и, в зависимости от местного совета, могут быть одобрены на месте. Крупные работы занимают больше времени, снова в зависимости от муниципалитета, но обычно от 2 до 6 месяцев.
Списочные и охраняемые объекты
Однако есть один случай, когда одобрение может занять гораздо больше времени: исторические объекты. Возможно, вы увидели руины древнего дома под стенами замка и сразу влюбились. Будьте осторожны; любовь слепа!
Если вы владеете или покупаете дом, зарегистрированный как имеющий историческую или культурную ценность, процесс реновации будет гораздо сложнее и затянется.
Вам не только придется пройти обычный процесс получения строительного разрешения, чтобы продемонстрировать, что ваши запланированные реновации структурно надежны и т. д. Ваша заявка также должна пройти через Министерство культуры и исторического наследия (в просторечии “Cultura”).
Чтобы получить одобрение Cultura, вы должны доказать, что ваши планы не нарушат исторический характер окружающей среды или подлинность самого дома. Вам, возможно, придется провести археологические раскопки, предоставить доказательства материалов, которые вы собираетесь использовать, и так далее. И процесс может занять несколько лет.
Вы более свободны внести эстетические изменения в обычный старый дом без официальной исторической ценности. Тем не менее, вы все равно ограничены правилами Генерального плана градостроительного зонирования (PGOU) – законами о зонировании – которые регулируют каждый муниципалитет.
Эти законы регулируют, какой процент вашей собственности может быть застроен, например, что может ограничить ваши намерения построить “квартиру для бабушки” или частный гараж на вашем участке.
Опять же, архитектор будет осведомлен о местном PGOU и сможет подтвердить детали существующего дома, его объем, площадь, коммуникации и т. д. и какие реновации это вам позволяет сделать.
Тема реноваций сложна, и я лишь слегка коснулся ее поверхности. Однако я надеюсь, что одна вещь стала здесь ясной: наймите местного архитектора, знакомого с правилами местного совета, персоналом, главным планировщиком и т. д. Это хорошо потраченные деньги и стоит дешевле, чем вы могли бы подумать.
Автор: Adam Neale | Мнение | 5 декабря 2023
Похожие публикации
