Consultation d'un expert
L’achat d’une propriété à la campagne et l’importance du DAFO
La campagne andalouse est l’une des plus belles au monde, avec une variété infinie de paysages, de climats et d’écosystèmes. Il n’est donc pas étonnant que beaucoup souhaitent acheter un cortijo rustique ou une finca, que ce soit pour prendre leur retraite, avoir une maison de vacances, ou même élever une famille dans un environnement plus tranquille.
Mais, si vous envisagez d’acheter une maison à la campagne, il y a certaines choses dont vous devez absolument être conscient avant de débourser votre argent, et l’une d’elles est connue sous le nom de DAFO.
Qu’est-ce qu’un DAFO ? Un peu d’histoire s’impose
Dans le passé, les maisons dans la campagne andalouse étaient généralement construites sans permis de construire. Cela a continué jusqu’à récemment – et se poursuit dans une certaine mesure pour les plus audacieux et avec des maisons troglodytes dans certaines régions.
Cependant, il n’est pas légal de construire dans les zones rurales d’Andalousie, ni d’agrandir une maison rurale, d’ajouter une piscine ou une terrasse, etc. Vous ne pouvez même pas rénover un intérieur. Le faire peut entraîner de lourdes amendes et même la démolition d’une maison.
Par exemple, avec l’approbation de la nouvelle loi d’urbanisme andalouse (connue sous le nom de LISTA), des pouvoirs ont été accordés au gouvernement régional d’Andalousie, qui commence à exécuter des fermetures de propriétés et des démolitions. Cela se produit, par exemple, sur la plage d' »el Palmar » à Vejer, Cádiz.
Le gouvernement régional et de nombreux conseils municipaux utilisent des drones pour repérer les nouvelles constructions illégales et les modifications illégales apportées aux propriétés préexistantes.
Ces directives strictes visent à protéger la campagne contre le surdéveloppement. Les seules exceptions à cette loi sont les constructions à des fins agricoles ou d’élevage commercial. Il est également possible d’obtenir une exception pour une propriété récréative commerciale, comme une casa rural. Cette dernière peut être compliquée et prendre beaucoup de temps, bien que la nouvelle LISTA ait cherché à simplifier ses procédures.
Pour faire face à l’héritage des maisons construites de manière informelle, la Junta de Andalucia a adopté une loi en 2012 établissant le DAFO – Declaración Asimilado Fuera de Ordenación. Littéralement, une déclaration de l’assimilation d’une maison construite en dehors de la réglementation. Ce que fait le DAFO, c’est permettre à ces maisons de régulariser leur statut auprès de l’Administration après avoir effectué une série d’étapes.
Cela protège ces maisons héritées de sanctions légales, permet aux propriétaires d’obtenir des documents légaux des conseils locaux, d’obtenir des permis de construire pour des rénovations autorisées (pour la sécurité, l’hygiène et l’habitabilité), et même d’être connectés aux services publics locaux, si nécessaire.
Une fois ce DAFO obtenu, une maison peut même être enregistrée au Registre Foncier avec les avertissements et limitations établis pour ce régime, mais avec l’amélioration notable de la sécurité juridique et de la garantie que ce Registre fournit.
Comment ça marche ? Si vous allez vendre ou acheter une propriété non enregistrée, elle doit répondre à certains critères pour être éligible à un DAFO.
En dehors d’une zone naturelle protégée, une maison et toutes les structures supplémentaires sur la propriété doivent avoir plus de 6 ans. À l’intérieur d’une zone naturelle protégée, la maison et toutes les autres structures doivent avoir été construites au moins six ans avant que la zone ait été désignée comme protégée.
Plus que l’âge, la structure doit répondre à certains critères environnementaux et de sécurité et cela vous obligera à engager un architecte pour inspecter la propriété et faire des dessins.
Elle doit également être connectée aux réseaux locaux, comme l’électricité et l’eau, ou avoir la possibilité de le faire par des travaux simples. Et elle devra avoir une fosse septique conforme aux normes. Parfois, il y aura d’autres exigences locales, comme l’utilisation de panneaux solaires ou la plantation d’arbres. De plus, la maison et la propriété ne doivent pas faire l’objet de procédures judiciaires. Après avoir vérifié tout cela, votre architecte doit ensuite soumettre les documents au conseil local. L’architecte du conseil viendra alors inspecter la propriété et, conformément à son rapport, l’exécution de tous les travaux nécessaires pour assurer la salubrité du logement peut être ordonnée. En supposant que tous vos documents soient en règle, vous devrez payer des frais d’environ 6 000 à 12 000 euros et vous attendre à une période d’attente de 6 à 12 mois.
Une fois ce DAFO obtenu, il sera possible de demander l’exécution de travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique sur le logement (pas d’extensions) et d’enregistrer la nouvelle situation au Registre Foncier.
Doit-on avoir un DAFO pour vendre ou acheter une maison rurale ? Non, ce n’est pas nécessaire. Cependant, de nos jours, la plupart des acheteurs insisteront pour avoir un DAFO pour la sécurité qu’il offre.
Cela ne signifie pas que vous devez avoir un DAFO au moment de l’achat. Étant donné les coûts initiaux et le délai pour en acquérir un, les vendeurs mettront souvent de côté une partie du produit de la vente en dépôt fiduciaire.
Le montant est basé sur une évaluation des coûts probables par l’avocat de l’acheteur. Une fois le DAFO obtenu, tout excédent de fonds est retourné par l’avocat au vendeur.
De même, un acheteur n’a pas à obtenir un DAFO. Certains acheteurs pourraient préférer négocier un prix de vente plus bas en échange de la prise en charge du risque associé à une maison sans DAFO. Cependant, un conseil local est techniquement légalement obligé de demander un DAFO pour une propriété et pourrait le faire à tout moment. Donc, vous prenez un risque. Beaucoup d’autres insistent sur un DAFO avant de fournir tout document, comme les titres et actes. Et, à l’avenir, si vous décidez de vendre, il y a une possibilité croissante que cela soit une exigence. Les économies d’aujourd’hui peuvent se transformer en coûts (plus élevés) de demain.
Ma recommandation est toujours d’éviter le risque de coûts supplémentaires, de maux de tête et de paperasse à l’avenir. Mieux vaut simplement le faire au moment de l’achat, lorsque vous avez déjà une équipe à vos côtés, travaillant avec vous ; un agent immobilier, un avocat et un architecte.
*Avec mes remerciements pour les conseils juridiques à Juan Pablo Fernandez, de Perez Marin Abogados (www.perezmarinabogados.es), un cabinet d’avocats spécialisé en droit de l’urbanisme et du droit public à Séville. Et aussi, à Adolfo Martos Gross avec Martos& Gross Law(www.martosgrosslaw.com) à Marbella.
Par Adam Neale | Consultation d'un expert | 27 novembre 2023
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