Consulta a un experto
Comprar una propiedad rural y la importancia del DAFO
El campo andaluz es uno de los más hermosos del mundo, con una variedad infinita de paisajes, climas y ecosistemas. No es de extrañar que muchos quieran comprar un cortijo rústico o una finca, ya sea para retirarse, tener una casa de vacaciones o incluso criar una familia en un entorno más tranquilo.
Pero, si vas a comprar una casa en el campo, hay algunas cosas de las que definitivamente debes estar al tanto antes de desembolsar tu dinero, y una de ellas se conoce como DAFO.
¿Qué es un DAFO? Un poco de historia es necesaria
En el pasado, las casas en el campo andaluz se construían típicamente sin permisos de ningún tipo. Esto continuó hasta hace poco, y aún ocurre en cierta medida para los muy audaces y con casas cueva en ciertas áreas.
Sin embargo, no es legal construir en áreas rurales de Andalucía, ni ampliar una casa rural, añadir una piscina o terraza, etc. Ni siquiera puedes renovar un interior. Hacerlo puede llevar a grandes multas e incluso a la demolición de una casa.
Por ejemplo, con la aprobación de la nueva Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía (conocida como LISTA), se han otorgado poderes al gobierno regional de Andalucía, que está comenzando a ejecutar cierres de propiedades y demoliciones. Esto está sucediendo, por ejemplo, en la playa de «el Palmar» en Vejer, Cádiz.
El gobierno regional y muchos ayuntamientos utilizan drones para detectar nuevas construcciones ilegales y alteraciones ilegales en propiedades preexistentes.
Estas estrictas directrices son para proteger el campo del excesivo desarrollo. Las únicas excepciones a esta ley son construcciones con fines agrícolas o de explotación comercial. También es posible obtener una excepción para una propiedad recreativa comercial, como una casa rural. Esto último puede ser complicado y llevar mucho tiempo, aunque la nueva LISTA ha buscado simplificar sus procedimientos.
Para tratar con el legado de casas construidas informalmente, la Junta de Andalucía aprobó una ley en 2012 estableciendo el DAFO – Declaración Asimilado Fuera de Ordenación. Literalmente, una declaración de la asimilación de una casa construida fuera de la regulación. Lo que hace el DAFO es permitir que estas casas regularicen su estatus con la Administración después de realizar una serie de pasos.
Esto protege estas casas legadas de sanciones legales, permite a los propietarios obtener documentos legales de los ayuntamientos locales, obtener permisos de construcción para renovaciones permitidas (por seguridad, higiene y habitabilidad), e incluso conectarse a servicios públicos locales, cuando sea necesario.
Una vez obtenido este DAFO, incluso es posible registrar una casa en el Registro de la Propiedad con las advertencias y limitaciones establecidas para este régimen, pero con la notable mejora en seguridad legal y garantía que proporciona este Registro.
¿Cómo funciona? Si vas a vender o comprar una propiedad que no está registrada, debe cumplir ciertos criterios para ser elegible para un DAFO.
Fuera de un área natural protegida, una casa y cualquier estructura adicional en la propiedad deben tener más de 6 años. Dentro de un área natural protegida, la casa y cualquier otra estructura deben haberse construido al menos seis años antes de que el área haya sido designada como protegida.
Más que solo la edad, la estructura debe cumplir ciertos criterios ambientales y de seguridad y eso requerirá que contrates a un arquitecto para inspeccionar la propiedad y hacer planos.
También debe estar conectada con servicios principales locales, como electricidad y agua, o tener la posibilidad de hacerlo a través de obras simples. Y tendrá que tener una fosa séptica que cumpla con las normativas. A veces habrá otros requisitos locales, como el uso de paneles solares o árboles plantados. Además, la casa y la propiedad no deben tener ningún procedimiento legal en su contra. Habiendo determinado todo esto, tu arquitecto debe luego enviar la documentación al ayuntamiento local. El arquitecto del ayuntamiento luego saldrá a inspeccionar la propiedad y de acuerdo con su informe, se puede ordenar la ejecución de cualquier obra necesaria para asegurar la salubridad de la vivienda. Suponiendo que toda tu documentación esté en orden, tendrás que pagar una tarifa de unos 6.000-12.000 euros y esperar un período de 6-12 meses.
Una vez obtenido este DAFO, será posible solicitar la ejecución de obras de remodelación o mejora energética en la vivienda (no ampliaciones) y registrar la nueva situación en el Registro de la Propiedad.
¿Es necesario tener un DAFO para vender o comprar una casa rural? No, no lo es. Sin embargo, hoy en día la mayoría de los compradores insistirán en un DAFO por la seguridad que proporciona.
Eso no significa que tengas que tener un DAFO en el momento de la compra. Dados los costos iniciales y la demora en adquirir uno, los vendedores a menudo, en cambio, reservan una parte de los ingresos de la venta en depósito en garantía.
La cantidad se basa en una evaluación de los costos probables por el abogado del comprador. Una vez obtenido el DAFO, cualquier fondo excedente es devuelto por el abogado al vendedor.
Del mismo modo, un comprador no tiene que obtener un DAFO. Algunos compradores pueden preferir negociar un precio de venta más bajo a cambio de asumir el riesgo asociado con tener una casa sin DAFO. Sin embargo, un ayuntamiento local está técnicamente legalmente obligado a exigir un DAFO para una propiedad y podría hacerlo en cualquier momento. Así que, estás asumiendo un riesgo. Muchos otros insisten en un DAFO antes de proporcionar cualquier documentación, como títulos y escrituras. Y, en el futuro, si decides vender, existe una creciente posibilidad de que esto sea un requisito. Los ahorros de hoy pueden convertirse en costos (más altos) mañana.
Mi recomendación es siempre evitar el riesgo de costos adicionales, dolores de cabeza y papeleo en el futuro. Mejor hacerlo en el momento de la compra, cuando ya tienes un equipo a tu lado, trabajando contigo; un agente inmobiliario, un abogado y un arquitecto.
*Con agradecimiento por el asesoramiento legal a Juan Pablo Fernández, de Pérez Marín Abogados (www.perezmarinabogados.es), un bufete de abogados experto en planificación y derecho público en Sevilla. Y, también, a Adolfo Martos Gross con Martos & Gross Law (www.martosgrosslaw.com) en Marbella.
Por Adam Neale | Consulta a un experto | 27 noviembre 2023
Posts relacionados
