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Démarches pour l’achat d’un terrain sur la Costa Del Sol, Espagne- Premiére Partie

Si vous souhaitez posséder une propriété sur la Costa del Sol mais que vous n’avez pas trouvé ce qui correspond exactement à vos critères, la meilleure solution est peut-être de construire la maison de vos rêves. Pour nous aider à franchir les étapes nécessaires, nous nous sommes entretenus avec Alejandro Giménez Ferrer, associé principal du cabinet Alejandro Giménez Architects.

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Trouver la terrain idéale

Les terrains, comme les maisons, s’accompagnent d’une série de points d’interrogation auxquels vous voudrez avoir des réponses. « La première est d’identifier le statut exact du terrain », explique Alejandro. En d’autres termes, à quel usage il est destiné. Par exemple, s’agit-il d’une zone urbaine, urbanisable ou rurale. Les définitions exactes de chacun de ces éléments ont un peu changé au fil des ans, mais la dernière loi foncière est en vigueur depuis 2007. Selon son règlement, le seul terrain sur lequel vous pouvez réellement construire en tant que personne privée est celui qui est signalé comme urbain. Sur le plan pratique, cela signifie qu’une infrastructure d’accès aux véhicules, d’alimentation électrique, d’éclairage public et de raccordement aux réseaux d’eau et d’égouts doit déjà être en place.

« Si les éléments ci-dessus ne sont pas en place, cela pourrait compliquer grandement les choses, tant sur le plan juridique que pratique, car même si vous obtenez un permis de construire, vous devrez alors engager vous-même séparément tous les services techniques mentionnés ci-dessus ». Les terrains ruraux de la périphérie sont particulièrement difficiles à édifier, car elles ont reçu un statut de protection pour des raisons environnementales, paysagères, historiques/culturelles, agricoles ou techniques.

Les terrains urbanisables ne bénéficient pas de ce statut protégé et peuvent, en théorie, être convertis en terrains urbains, mais elles nécessitent toutefois un ajustement formel de la planification urbaine de la ville et, une fois que cela est fait, il faut mettre en place les infrastructures et les services techniques mentionnés plus haut avant de commencer tout travail de construction. Il peut toutefois s’agir d’un processus long et sans garantie de résultat positif, car il doit être révisé par les architectes spécialisés de la municipalité et, tant que le statut du terrain en question n’est pas devenu urbain, on ne peut y construire.

Trouver le bon terrain sur la Costa del Sol ne consiste donc pas seulement à identifier celui qui vous plaît le plus, alors assurez-vous de filtrer tous ceux qui se trouvent dans des zones protégées ou qui pourraient nécessiter une longue procédure de qualification.

Obtenir un permis de construire

Une fois que vous avez trouvé le terrain à bâtir que vous souhaitez et que vous êtes sûr qu’il appartient à la bonne catégorie, c’est-à-dire qu’elle est qualifiée comme urbaine, vous devrez demander à la mairie un certificat d’urbanisme (certificación urbanística) qui confirme exactement ce qui peut être construit dessus. Ce document précisera le type d’édification autorisé, ainsi que la densité de construction, les hauteurs et les limites de séparation, s’il existe des restrictions en matière de style architectural, ainsi que la taille minimale du terrain nécessaire avant de pouvoir bâtir. La surface maximale d’édification est décrite de même que le rapport entre les mètres carrés construits en surface et la dimension du terrain.

Vous pouvez obtenir le certificat d’urbanisme directement auprès de la mairie ou demander un rapport technique à votre architecte. Ce document est souvent la première étape de votre relation avec ce dernier qui est légalement responsable du dossier qu’il produit et qui doit s’assurer qu’il est conforme aux exigences de l’urbanisme, c’est-à-dire le Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Assurez-vous qu’il n’y ait pas de restrictions au développement dans le plan d’urbanisme ou le registre de la propriété (Registro de la Propiedad) qui pourraient résulter de la proximité du littoral, des rivières, des systèmes de drainage, des autoroutes ou de tiers tels que les fournisseurs d’électricité ou d’eau.

Une fois que la parcelle a été clairement délimitée en termes de règles de planification, vous pouvez commencer à organiser la construction elle-même, mais, comme le souligne Alejandro, n’oubliez pas les conditions de vent, les vues, la position par rapport au soleil mais aussi la topographie et la géologie du terrain lors de la conception de la maison. La pente, le type de sol et les conditions climatiques peuvent influer sur le coût d’édification, la stabilité et le confort de la villa – et veillez à ce que les limites avec les propriétés voisines soient également bien définies. Si l’on tient compte de tous ces éléments, la phase suivante de la conception et de l’aménagement est la partie amusante et créative.

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 25 avril 2020

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