Procedimiento de venta

Si es dueño de una propiedad que desea vender, el procedimiento es el siguiente

Papeleo

Para vender su propiedad no solo tendrá que demostrar que es el propietario legal, sino que se le exigirá que presente todo tipo de documentos. Asegurarse de que la documentación está en orden es esencial para una venta con éxito (para ver una lista de los documentos que solicitamos a los propietarios, visite este enlace). Normalmente usted o su abogado tendrán en su poder la escritura pública, que debería haber sido inscrita en el Registro de la Propiedad en el momento de la compra.

  • La escritura pública debe incluir, al menos, lo siguiente: las condiciones de venta, los datos de identificación del comprador y del vendedor, el número de inscripción en el Registro de la Propiedad, la descripción completa de la propiedad, todos los gravámenes, tasas y cargas pendientes de ejecución (incluidas las hipotecas y los gastos de comunidad), así como el precio de venta y los medios de pago.
  • La dirección de la propiedad y la superficie total construida (en metros cuadrados) deben figurar correctamente (aunque no sueñe ser así) en la escritura pública y en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Si el comprador necesita una hipoteca, los préstamos se realizarán siempre por el valor del área construida registrada. Asegurar el permiso para cualquier extensión también es crucial, al igual que asegurarse de que cualquier extensión o modificación del área construida sea legal y esté registrada. Recuerde que las facturas de las mejoras realizadas pueden utilizarse para desgravarlas en la declaración de la renta.
  • Asegúrese de que su propiedad tiene una licencia de primera ocupación o, en su defecto, un informe urbanístico del Ayuntamiento local. Las propiedades más antiguas y rurales a menudo no tienen licencia de primera ocupación. Sin ninguno de los dos, podría ser difícil para los posibles compradores obtener una hipoteca y podría bloquear una venta.
  • Reúna sus últimos recibos del IBI, basura, gastos de comunidad, si procede, y facturas de suministros, para demostrar que está al día en el pago de todas sus obligaciones.
  • Por ley, necesita un certificado de eficiencia energética, o CEE, que indique, en una escala de la A a la G, la cantidad de dióxido de carbono que su propiedad emite al año, basado en el uso de calefacción, aire acondicionado y otros usos de la energía. El CEE debe estar registrada en la Junta de Andalucía.

Tenga en cuenta los costes

  • Asegúrese de conocer los gastos de venta, tales como: impuesto de plusvalía, impuesto sobre la renta, tasas de cancelación de hipotecas, comisiones de agentes inmobiliarios, etc. Si le piden más del 5 % para los honorarios de los agentes, compare precios para encontrar una mejor oferta. Pídale a su abogado que revise cualquier contrato de agente antes de firmarlo.
  • Si tiene la intención de vender una empresa, calcule el impuesto de sociedades que tendrá que pagar.
  • Si ha heredado una propiedad en España, consulte a un abogado para averiguar los impuestos que tendrá que abonar y cómo transferir los bienes a su nombre.

El proceso

  • Ponga su propiedad a disposición de los visitantes, ya sea personalmente o a través de su agente inmobiliario. Es de esperar que las partes interesadas la visiten más de una vez, a diferentes horas del día.
  • Un comprador potencial, o su agente, puede hacer una oferta, que es poco probable que sea por el precio total de venta. A continuación, puede negociar, directamente o a través de uno o varios agentes, hasta que se alcance un precio acordado.
  • Asegúrese de que el comprador conozca y acepte el estado y las condiciones físicas de la propiedad en el momento de la venta. Cualquier daño o defecto debe ser comunicado antes de la firma del contrato privado de compraventa para evitar problemas en el futuro.
  • Una vez que el abogado del comprador haya elaborado el contrato privado de compraventa, que su propio abogado compruebe que los términos cumplen con sus pretensiones. Una vez que todo sea correcto, entonces puede ser firmado y será vinculante para ambas partes.

En la fecha acordada, reúnase con el comprador ante notario público para firmar la nueva escritura pública y recibir el pago, momento en el que deberá entregar las llaves. El notario requerirá todos los siguientes documentos:

  • El certificado de eficiencia energética de la vivienda.
  • Su NIE, número de identificación de extranjero
  • Una copia actualizada del recibo de impuestos/tasas de propiedad municipal de la propiedad.
  • Prueba de cualquier cantidad abonada por adelantado por el comprador.
  • El comprador probablemente también deseará ver las facturas recientes de los suministros públicos, para comprobar que todos los servicios están instalados legalmente y que funcionan.

Tras la venta, asegúrese de:

  • Pagar todos los impuestos y tasas a las autoridades competentes. Recuerde, si usted no es residente, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de compra para pagar a la Agencia Tributaria española en su nombre, en lugar de sus obligaciones tributarias por plusvalías. Si no obtiene beneficios, puede solicitar un reembolso de este importe, pero la agencia tributaria no devolverá la retención hasta que se hayan pagado todos los impuestos pendientes.
  • Transferir o cancelar contratos de suministros públicos y cualquier otro servicio que quede a su nombre.
  • nformar de la venta a la comunidad (si procede), al Ayuntamiento y a la Agencia Tributaria Española, para que todos los recibos futuros se emitan a nombre del comprador.
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Proceso de compra de propiedades en la Costa del Sol
Alex

"¿Desea vender una propiedad en la Costa del Sol?"