Opinion
Le marché du luxe de Marbella se développe
J’ai remarqué une forte tendance ces dernières années, s’accélérant depuis la pandémie, pour que Marbella devienne une destination de choix pour l’achat de maisons de luxe. Il me semblait que les ventes et achats de maisons de luxe devenaient une part croissante du marché immobilier global. C’était en grande partie un phénomène anecdotique, basé sur mon expérience. Je voulais confirmer si c’était réellement le cas et pas seulement ma perspective, alors j’ai examiné les chiffres.
Le marché du luxe en plein essor en Espagne
Le premier point de départ est de parler de l’Espagne dans son ensemble. Le marché immobilier de luxe dans ce pays a connu une croissance considérable, avec des individus à haute valeur nette investissant davantage dans ce segment.
Les prix sur le marché immobilier de luxe du pays ont augmenté de 10 à 20% au cours des deux dernières années, selon Hiscox. Les transactions pour des maisons de plus de 3 millions d’euros ont augmenté de 55% en 2022 par rapport à 2021, avec plus de 8 000 transactions enregistrées l’année dernière. Cette croissance ne s’est pas produite uniformément à travers le pays, car les achats de luxe ont tendance à se concentrer dans quelques grands centres, tels que Barcelone, Madrid, les îles Baléares et la province de Malaga.
Málaga et le Triangle d’Or
En fait, Málaga mène le marché immobilier de luxe, avec 2 500 maisons à vendre au-dessus de 3 millions d’euros, représentant 34% du total des ventes de maisons de luxe en Espagne. La grande majorité de ces maisons haut de gamme sont situées dans le soi-disant « triangle d’or », formé par Benahavís, Estepona et Marbella. Comme rapporté en juillet dans son examen de l’étude Hiscox :
« À la fin de 2022, les maisons de plus de trois millions d’euros représentaient un peu plus de 3,5% (près de 2 900 maisons) du nombre total de ventes immobilières à Marbella et Benahavís. Ce chiffre représente une forte augmentation par rapport à 2021, où 1 800 propriétés ont été vendues, représentant environ 2% du total. Quant au ‘stock’ actuel, les maisons de plus de trois millions d’euros représentent 6% du total à Marbella et Benahavís. »
Impact sur les prix de l’immobilier à Marbella
Sans surprise, la hausse du logement de luxe a eu un impact significatif sur les prix de l’immobilier à Marbella. Toutes catégories confondues à Marbella, elles ont augmenté d’environ 15% entre juin 2022 et juin 2023. En fait, le prix de vente moyen a atteint 4 461 euros par mètre carré en décembre, soit plus du double de ce qu’il était il y a 10 ans. À l’époque, c’était 2 080 euros par mètre carré. Cette augmentation a largement dépassé à la fois l’inflation et la hausse des prix nationaux du logement.
Facteurs influençant le marché de Marbella
La première chose à dire est qu’une partie importante de la hausse des prix à Marbella est le résultat de la paralysie qui existe en matière de zonage. Marbella n’a pas eu de règlement de zonage depuis plus d’une décennie maintenant, et cela a causé une pénurie de logements disponibles qui prendra des années à résoudre, même une fois que le nouveau règlement de zonage sera finalement accepté quelque part cette année. Cependant, une autre partie des augmentations de prix provient de l’attractivité de Marbella en tant que destination pour les individus à haute valeur nette. Ils peuvent voir le luxe, l’infrastructure, les commodités et sont attirés par Marbella. Semblable attire semblable. Et les plages immaculées et les nombreux terrains de golf aident aussi.
Implications pour le grand public
Alors, qu’est-ce que cela signifie pour nous, simples mortels qui ne sommes ni des stars de cinéma, ni des cheikhs pétroliers, ni des milliardaires voyageant en jet ? La première chose à dire est que la croissance du marché du luxe à Marbella et sur la Costa del Sol est généralement une bonne chose. Cependant, elle n’est pas sans inconvénients. La hausse des prix, tant en location qu’à l’achat, rend le logement moins abordable pour ceux qui ne sont pas riches. Il est tout simplement plus difficile de trouver un logement à long terme, comme le souligne cette note de recherche en investissement :
« Le manque de propriétés à louer à long terme sur la Costa del Sol a été l’histoire principale du premier trimestre de cette année. Selon Idealista, alors que l’offre en Espagne a diminué de 5% au premier trimestre pour atteindre son niveau le plus bas depuis 2016, sur la Costa del Sol, elle a chuté de 15%, l’une des plus grandes baisses du pays. Dans la capitale de Malaga, le déficit était considérablement pire, avec 27% de maisons en moins disponibles au cours des trois premiers mois de l’année par rapport à la même période en 2022. »
D’un autre côté, Marbella, étant une destination pour les chercheurs de luxe, offre du travail ainsi que des améliorations à l’infrastructure locale qui profitent à tous. Les plages propres, la diversité des restaurants, les installations sportives, les activités culturelles et les festivals profitent à tous.
Perspectives d’avenir
La tendance va-t-elle se poursuivre, ou les ventes et les prix vont-ils baisser ? C’est bien sûr la question que beaucoup de gens se posent. Et le désastre de l’effondrement en Espagne en 2007 a laissé les gens en permanence anxieux. La réponse courte est : ne paniquez pas.
Il est vrai qu’il y a eu un ralentissement en 2023, mais le manque de stock de logements est plus important que la baisse des ventes. La vérité est que nous avons besoin de plus de logements. En 2007, le problème était la surconstruction de logements qui étaient hors de portée des personnes qui les achetaient, conduisant à l’éclatement d’une bulle (douloureuse). Et, bien que les ventes aient baissé par rapport au boom post-pandémique de la demande refoulée, elles ont augmenté par rapport aux prix d’avant la pandémie en 2019.
Même avec le ralentissement, les transactions dans les propriétés de luxe au début de 2023 ont dépassé les niveaux d’avant la pandémie du premier trimestre 2019 de 18%. Les données montrent qu’en Espagne en général, la demande pour des propriétés de plus de deux millions d’euros a augmenté de 55% entre 2022 et 2021. À côté de ce chiffre, la baisse des ventes de luxe entre 2023 et 2022 de 10,5% n’est ni effrayante ni inattendue. Les pénuries d’approvisionnement continueront à exercer une pression à la hausse sur les prix pendant au moins les 3-4 prochaines années jusqu’à ce que des stocks de logements supplémentaires deviennent disponibles.
Conclusion : Une croissance durable
Personne ne veut d’une bulle. Comme je l’ai noté ci-dessus, la dernière en 2007 s’est très mal terminée. Mais ce qui se passe à Marbella n’est pas, je suis convaincu, une bulle. Les prix restent 22% en dessous des sommets de 2007 sur la Costa del Sol. La restauration d’un régime de zonage fonctionnel à Marbella allégera également, naturellement et doucement, la pression à la hausse au cours des prochaines années.
Mon avis est d’abord que c’est agréable de voir mon expérience personnelle validée par des statistiques impersonnelles. Marbella et le soi-disant triangle d’or connaissent définitivement le cercle vertueux d’un afflux d’acheteurs de luxe, accompagné d’une amélioration de l’infrastructure grâce à l’augmentation des recettes fiscales.
Il est vrai que nous avons besoin de plus d’options de location à long terme, et j’espère que le gouvernement régional d’Andalousie offrira des incitations aux nombreux excellents promoteurs le long de la Costa del Sol. Mais même avec cette réserve, je suis confiant que Marbella et les villes environnantes ne font que commencer une transformation historique et globalement positive.
Par Adam Neale | Opinion | 1 février 2024
