Opinión
El mercado de lujo de Marbella crece
He notado una fuerte tendencia en los últimos años, acelerada desde la pandemia, para que Marbella se convierta en un destino de elección para la compra de viviendas de lujo. Me pareció que las ventas y compras de viviendas de lujo se estaban convirtiendo en una parte creciente del mercado inmobiliario en general. Esto fue en gran parte un fenómeno anecdótico, basado en mi experiencia. Quería confirmar si realmente era el caso y no solo mi perspectiva, así que investigué los números.
El floreciente mercado de lujo en España
El primer lugar para comenzar es hablar de España en su conjunto. El mercado inmobiliario de lujo en este país ha experimentado un crecimiento considerable, con individuos de alto patrimonio invirtiendo más en este segmento.
Los precios en el mercado inmobiliario de lujo del país han aumentado entre un 10-20% en los últimos dos años, según Hiscox. Las transacciones de viviendas de más de 3 millones de euros aumentaron un 55% en 2022 en comparación con 2021, con más de 8,000 transacciones registradas el año pasado. Ese crecimiento no ha ocurrido de manera uniforme en todo el país, ya que las compras de lujo han tendido a concentrarse en algunos centros principales, como Barcelona, Madrid, las Islas Baleares y la provincia de Málaga.
Málaga y el Triángulo Dorado
De hecho, Málaga lidera el mercado inmobiliario de lujo, con 2,500 viviendas en venta por encima de los 3 millones de euros, representando el 34% del total de ventas de viviendas de lujo en España. La gran mayoría de estas viviendas de alta gama se encuentran en el llamado «triángulo dorado», formado por Benahavís, Estepona y Marbella. Según se informó en julio en su revisión del estudio de Hiscox:
«A finales de 2022, las viviendas de más de tres millones de euros representaban poco más del 3,5% (casi 2,900 viviendas) del número total de ventas inmobiliarias en Marbella y Benahavís. Esta cifra representa un fuerte aumento en comparación con 2021, cuando se vendieron 1,800 propiedades, representando alrededor del 2% del total. En cuanto al ‘stock’ actual, las viviendas de más de tres millones de euros representan el 6% del total en Marbella y Benahavís.»
Impacto en los precios inmobiliarios de Marbella
No es sorprendente que el aumento de la vivienda de lujo haya tenido un impacto significativo en los precios inmobiliarios en Marbella. En todas las categorías en Marbella, los precios aumentaron alrededor de un 15% entre junio de 2022 y junio de 2023. De hecho, el precio medio de venta alcanzó los 4,461 euros por metro cuadrado en diciembre, más del doble de lo que era hace 10 años. En ese entonces, era de 2,080 euros por metro cuadrado. Este aumento superó sustancialmente tanto la inflación como el aumento en los precios nacionales de la vivienda.
Factores que influyen en el mercado de Marbella
Lo primero que hay que decir es que una parte significativa del aumento de precios en Marbella es resultado de la parálisis que existe con respecto al zonificación. Marbella no ha tenido una ordenanza de zonificación durante más de una década, y eso ha causado una escasez de viviendas disponibles que llevará años resolver, incluso una vez que la nueva ley de zonificación sea finalmente aceptada en algún momento de este año. Sin embargo, otra parte del aumento de precios proviene del atractivo de Marbella como destino para individuos de alto patrimonio. Pueden ver el lujo, la infraestructura, las comodidades y se sienten atraídos por Marbella. Lo similar atrae a lo similar. Y las playas prístinas y los numerosos campos de golf también ayudan.
Implicaciones para el público en general
Entonces, ¿qué significa esto para nosotros, simples mortales que no somos estrellas de cine, jeques petroleros o multimillonarios que viajan en jet? Lo primero que hay que decir es que el crecimiento del mercado de lujo en Marbella y la Costa del Sol es generalmente algo bueno. Sin embargo, no está exento de inconvenientes. El aumento de los precios, tanto en alquiler como en compra, hace que la vivienda sea menos asequible para aquellos que no son ricos. Simplemente es más difícil en general encontrar vivienda de alquiler a largo plazo, como se señala en esta nota de investigación de inversión:
«La falta de propiedades de alquiler a largo plazo en la Costa del Sol fue la historia principal del primer trimestre de este año. Según Idealista, mientras que la oferta en España cayó un 5% en el primer trimestre a su nivel más bajo desde 2016, en la Costa del Sol, se desplomó un 15%, una de las mayores caídas del país. En la capital de Málaga, el déficit fue considerablemente peor, con un 27% menos de viviendas disponibles en los primeros tres meses del año en comparación con el mismo período en 2022.»
Por otro lado, Marbella, al ser un destino para buscadores de lujo, proporciona trabajo así como mejoras en la infraestructura local que benefician a todos. Las playas limpias, la diversidad de restaurantes, las instalaciones deportivas, las actividades culturales y los festivales benefician a todos.
Perspectivas futuras
¿Continuará la tendencia, o caerán las ventas y los precios? Esa, por supuesto, es la pregunta en la mente de muchas personas. Y el desastre del colapso en España en 2007 ha dejado a la gente permanentemente ansiosa. La respuesta corta es: no se asusten.
Es cierto que ha habido una desaceleración en 2023, pero la falta de stock de viviendas es mayor que la caída en las ventas. La verdad es que necesitamos más viviendas. En 2007, el problema fue la sobreconstrucción de viviendas que estaban fuera del alcance de las personas que las compraban, lo que llevó a la explosión de una burbuja (dolorosa). Y, aunque las ventas han caído en comparación con el auge post-pandémico de la demanda reprimida, han aumentado en comparación con los precios previos a la pandemia en 2019.
Incluso con la desaceleración, las transacciones en propiedades de lujo a principios de 2023 superaron los niveles previos a la pandemia en el primer trimestre de 2019 en un 18%. Los datos muestran que en España en general, la demanda de propiedades de más de dos millones de euros creció un 55% entre 2022 y 2021. Junto a esta cifra, la caída en las ventas de lujo entre 2023 y 2022 del 10,5% no es ni aterradora ni inesperada. La escasez de suministro continuará ejerciendo presión al alza sobre los precios durante al menos los próximos 3-4 años hasta que haya más stock de viviendas disponible.
Conclusión: Un crecimiento sostenible
Nadie quiere una burbuja. Como señalé anteriormente, la última en 2007 terminó muy mal. Pero lo que está sucediendo en Marbella no es, estoy convencido, una burbuja. Los precios siguen siendo un 22% más bajos que los máximos de 2007 en la Costa del Sol. La restauración de un régimen de zonificación funcional en Marbella también aliviará, de manera natural y suave, la presión al alza en el transcurso de los próximos años.
Mi opinión es que primero es agradable tener mi experiencia personal validada por estadísticas impersonales. Marbella y el llamado triángulo dorado están experimentando definitivamente el círculo virtuoso de una afluencia de compradores de lujo, junto con una infraestructura mejorada gracias al aumento de los ingresos fiscales.
Es cierto que necesitamos más opciones de alquiler a largo plazo, y espero que el gobierno regional de Andalucía ofrezca incentivos a los muchos excelentes desarrolladores a lo largo de la Costa del Sol. Pero incluso con esa salvedad, tengo confianza en que Marbella y las ciudades a su alrededor están comenzando una transformación histórica y en general positiva.
Por Adam Neale | Opinión | 1 febrero 2024
