Opinion
Pourquoi le marché de la Costa del Sol continue-t-il à progresser ?
Avec la hausse des taux d’intérêt à l’international au cours de l’année et demie écoulée, il y a eu beaucoup d’inquiétudes – à juste titre – concernant ses effets sur le marché immobilier.
Impact des Taux d’Intérêt Internationaux
Il existe des pays où une baisse des ventes et des prix est en cours, en grande partie due à la hausse des taux d’intérêt. Au Royaume-Uni, par exemple, les taux d’intérêt ont grimpé en moins de deux ans de 0,1 % à 5,25 %. En conséquence, les ventes chutent, avec une baisse de 20 % des clôtures de maisons par rapport à 2019, la dernière année « normale » avant les montagnes russes de la pandémie. Cette chute des ventes a entraîné une baisse de 5,3 % des prix en août par rapport à l’année précédente.
La Suède, quant à elle, connaît une contraction encore plus dramatique des prix immobiliers, avec une baisse de 12 % depuis le début de 2022. Certains analystes prédisent que les prix baisseront de 20 % avant que le marché n’atteigne son point le plus bas.
Cependant, ce processus de « correction » n’est pas réparti uniformément entre les pays et même à l’intérieur des pays. Il vaut la peine de se pencher sur les raisons pour comprendre pourquoi la Costa del Sol, la province de Malaga et une grande partie de l’Andalousie continuent de défier la gravité.
Tendances du Marché Américain
Commençons par les États-Unis, qui représentent un énorme marché. Pendant la pandémie, la demande pour des maisons avec de plus grands jardins et des bureaux à domicile (en raison du télétravail) a explosé. Cela a conduit à une augmentation de 40 % des prix moyens des maisons.
À la sortie de la pandémie, la Fed – la banque centrale des États-Unis – a doublé les taux d’intérêt de 3 à 6 %. Les taux fixes sur 30 ans ont atteint un niveau vertigineux de 7,23 % en août. Cela a freiné les hausses spectaculaires des prix pendant la pandémie, comme vous pouvez le voir sur le graphique ci-dessous de la Réserve fédérale de Saint-Louis. La forte baisse nous amène à avril de cette année.
L’Effet de Blocage et les Pressions du Marché
Forbes a publié une analyse détaillée du marché immobilier américain au début de septembre. Ils ont noté que le marché immobilier américain subit une série de pressions contradictoires. D’une part, plus de 90 % des propriétaires existants ont des taux hypothécaires fixes sur 30 ans à 3 % ou même moins.
C’est une bonne et une mauvaise chose en ce qui concerne le marché. Dans les années 2000, à l’approche de l’effondrement du marché immobilier, plus de 30 % des hypothèques américaines étaient à taux variable. Le passage aux hypothèques à taux fixe a réduit le danger d’une répétition du même type d’effondrement. Cependant, cela conduit également à ce qu’on appelle un « effet de blocage » qui crée ses propres problèmes. En gros, les propriétaires existants ne veulent pas vendre leur maison lorsque cela signifie doubler les intérêts qu’ils devraient payer sur une maison de remplacement.
Pendant ce temps, sur le marché des maisons neuves, les constructeurs sont anxieux en raison des taux d’intérêt plus élevés menant à des conditions d’emprunt plus strictes. Cela est combiné à une pénurie de main-d’œuvre dans le secteur de la construction, entraînant des salaires plus élevés. Le résultat est un grand resserrement de l’offre. Et cela conduit à une nouvelle hausse des prix même si les ventes de maisons chutent. Les prix des maisons neuves ont augmenté depuis avril de leurs plus bas de 417 000 $ à presque 437 000 $ en juillet. C’est une augmentation de 5 % en seulement deux ou trois mois.
Au Royaume-Uni et en Suède, en revanche, il n’existe pas de prêt hypothécaire fixe sur 30 ans. Cela signifie que tous les quelques années, les détenteurs d’hypothèques doivent renégocier. Ensuite, ils sont soumis aux nouveaux taux, bons ou mauvais. Selon un article récent dans The Economist, les résultats sont sombres.
« D’ici fin 2026, 2 millions d’entre eux auront subi une hausse des paiements hypothécaires annuels de plus de 3 600 £ (4 570 $) – plus de 10 % du revenu médian des ménages. La situation est similaire en Suède, où près de 90 % des prêts ont une période à taux fixe de deux ans ou moins. En Nouvelle-Zélande, les coûts d’intérêt seuls pourraient bientôt dépasser un cinquième du revenu disponible des ménages emprunteurs. »
Stabilité Comparative au Danemark
Le même article indique le Danemark comme une solution qui élimine l’instabilité excessive des modèles britannique et suédois tout en éliminant la rigidité du modèle américain. D’une part, plus de la moitié des Danois verrouillent également un prêt hypothécaire sur 30 ans, mais :
« …un vendeur peut mettre fin à un prêt hypothécaire en le rachetant à sa valeur marchande, qui baisse lorsque les taux augmentent, encaissant ainsi la valeur de leur fixation de taux d’intérêt. Alternativement, ils peuvent transférer leur prêt hypothécaire aux nouveaux propriétaires de la maison. Le résultat est une plus grande dynamique : au premier trimestre de 2023, les transactions immobilières n’ont baissé que de 6 % par rapport à l’année précédente, comparativement à 22 % pour les maisons existantes en Amérique. »
Costa del Sol : Un Marché Unique
Il existe un cercle similaire, mais plus vertueux, à l’œuvre sur la Costa del Sol. Cela a à voir avec le caractère des achats de maisons sur la côte andalouse et la Costa del Sol en particulier.
L’Espagne, comme de nombreux autres pays, est confrontée à un marché immobilier inégal. Les propriétés à l’intérieur des terres, à l’exception des grandes villes comme Madrid, font face à une « correction des prix » en raison des politiques de taux d’intérêt élevés. Ces zones du pays sont dominées par des acheteurs et des vendeurs locaux acquérant des résidences principales. La Costa del Sol, en revanche, est à la fois fortement étrangère et fortement inclinée vers les maisons de vacances secondaires.
Selon une étude dans La Opinion de Malaga, le pourcentage d’acheteurs étrangers de maisons neuves sur la Costa représente 75 % de tous les achats. Parmi ceux qui achètent une propriété neuve, un énorme 77 % achetaient des résidences secondaires. En termes de ventes totales, le nombre de résidences secondaires achetées sur la Costa del Sol est quadruple de la moyenne nationale.
Et alors que le nombre d’acheteurs étrangers en Espagne a diminué de 5 % par rapport à l’année précédente, cette année était hors normes avec une demande refoulée post-pandémique. Cela signifie que les chiffres des ventes de maisons étrangères de cette année restent historiquement élevés. Cela poursuit une tendance qui a commencé il y a quelque temps.
Facteurs Soutenant le Marché de la Costa del Sol
Que signifie cela ? Il existe des pressions similaires à l’œuvre comme aux États-Unis – par exemple, une demande supérieure à l’offre, exacerbée par l’effet de blocage. Mais il existe également des différences importantes qui aideront le marché de la Costa del Sol à rester plus stable. Pour commencer, la Costa del Sol est une destination touristique, ce qui rend les propriétés attrayantes en tant que lieux d’investissement.
Deuxièmement, le grand nombre d’acheteurs étrangers de résidences secondaires. Certains acheteurs de résidences secondaires sont affectés par les hausses de taux d’intérêt, mais acheter une résidence secondaire reflète généralement une position financière plus solide. Cela s’applique à la fois aux acheteurs étrangers et nationaux de résidences secondaires. Certains de ces acheteurs, en particulier du Royaume-Uni, ayant besoin ou choisissant de prendre une hypothèque en Espagne trouveront également des taux et des forfaits plus attractifs en Espagne que dans leur pays d’origine.
De plus, la province de Malaga est la province à la croissance la plus rapide de l’Espagne péninsulaire. Le nombre de nouvelles arrivées est à un taux supérieur à celui des nouvelles maisons construites. Cela continuera de créer une pression à la hausse sur les prix des maisons. Cette demande, combinée à un manque général de logements (je connais plusieurs développements d’appartements, par exemple, où il y a moins de 2 % d’inventaire sur le marché), continue la tendance à la hausse des prix.
Et, enfin, alors que les prix des maisons peuvent sembler élevés dans des endroits comme Marbella – en particulier certaines des somptueuses demeures monstrueuses pour lesquelles Marbella est célèbre – cela reste une option bon marché par rapport à d’autres parties de l’Europe et des États-Unis. De plus, en termes généraux, les prix en Espagne, y compris la Costa del Sol, sont toujours en dessous de leur pic de 2006 de pas mal.
Ces facteurs, je crois, continueront de soutenir le marché immobilier local et provincial pendant la période actuelle d’incertitude mondiale en raison des hausses des taux d’intérêt. Qui plus est, il est peu probable qu’il y ait plus d’une autre augmentation de taux. La majorité des analystes des marchés monétaires parient même que les hausses sont terminées.
Par Adam Neale | Opinion | 7 novembre 2023
