¿Por qué sigue subiendo el mercado de la Costa del Sol?

Con el aumento de las tasas de interés internacionalmente durante el último año y medio, ha habido mucha preocupación –razonablemente– sobre sus efectos en el mercado de la vivienda.

Impacto de la Tasa de Interés Internacional

Hay países donde una caída en ventas y precios está en marcha en gran parte debido a los aumentos de interés. En el Reino Unido, por ejemplo, las tasas de interés han subido en menos de dos años del 0.1% al 5.25%. Como resultado, las ventas están disminuyendo, con una caída del 20% en cierres de casas comparado con 2019, el último año «normal» antes de la montaña rusa de la pandemia. Esta caída en ventas ha llevado a una disminución del 5.3% en precios en agosto comparado con el año anterior.

Suecia, si cabe, enfrenta una contracción aún más dramática en los precios de la vivienda, habiendo visto un declive del 12% desde el inicio de 2022. Algunos analistas predicen que los precios bajarán un 20% antes de que el mercado toque fondo.

Sin embargo, este proceso de «corrección» no se distribuye de manera uniforme entre países y ni siquiera dentro de los países. Vale la pena mirar por qué para entender por qué la Costa del Sol, la provincia de Málaga y gran parte de Andalucía siguen desafiando la gravedad.

Tendencias del Mercado en EE.UU.

Comencemos con EE.UU., que es un mercado enorme. Durante la pandemia, la demanda de hogares con patios más grandes y oficinas en casa (debido al trabajo remoto) se disparó. Esto llevó a un aumento del 40% en los precios promedio de las viviendas.

Saliendo de la pandemia, la Fed – el banco central de EE.UU. – duplicó las tasas de interés del 3-6%. Las tasas fijas a 30 años alcanzaron un impresionante 7.23% en agosto. Eso puso freno a los dramáticos aumentos de precios durante la pandemia, como se puede ver en el gráfico a continuación del Banco de la Reserva Federal de St. Louis. La fuerte caída nos lleva a abril de este año.

El Efecto de Encierro y las Presiones del Mercado

Forbes publicó un análisis detallado del mercado de vivienda de EE.UU. a principios de septiembre. Señalaron que el mercado de vivienda de EE.UU. está experimentando una serie de presiones contradictorias. Por un lado, más del 90% de los propietarios existentes tienen tasas hipotecarias fijas a 30 años del 3% o incluso más bajas.

Eso es algo bueno y algo malo en lo que respecta al mercado. En los años 2000, en la antesala del colapso del mercado de la vivienda, más del 30% de las hipotecas en EE.UU. eran de tasa variable. El cambio a hipotecas de tasa fija redujo el peligro de que se repitiera el mismo tipo de colapso. Sin embargo, también conduce a lo que se llama un «efecto de encierro» que crea sus propios problemas. Básicamente, los propietarios existentes no quieren vender su casa cuando eso significa duplicar el interés que tendrían que pagar en una vivienda de reemplazo.

Mientras tanto, en el mercado de viviendas nuevas, los constructores están ansiosos debido a las tasas de interés más altas que llevan a condiciones de préstamo más estrictas. Esto se combina con una escasez de mano de obra en el sector de la construcción, lo que lleva a salarios más altos. El resultado es un gran ajuste de la oferta. Y eso está llevando a que los precios suban de nuevo incluso mientras las ventas de viviendas caen. Los precios de las casas nuevas han subido desde abril desde sus mínimos de $417,000 a casi $437,000 en julio. Eso es un aumento del 5% en solo dos o tres meses.

En el Reino Unido y Suecia, en contraste, no existe algo como una hipoteca fija a 30 años. Eso significa que cada pocos años, los titulares de hipotecas deben renegociar. Entonces, están sujetos a las nuevas tasas, buenas o malas. Según un artículo reciente en The Economist los resultados son sombríos.

«Para finales de 2026, 2 millones de ellos habrán enfrentado un aumento en los pagos anuales de la hipoteca de más de £3,600 ($4,570)—más del 10% del ingreso medio del hogar. La situación es similar en Suecia, donde casi el 90% de los préstamos tienen un período de tasa fija de dos años o menos. En Nueva Zelanda, los costos de interés solos podrían superar pronto una quinta parte del ingreso disponible de los hogares que toman préstamos.»

Estabilidad Comparativa en Dinamarca

El mismo artículo señala a Dinamarca como una solución que elimina la excesiva inestabilidad en los modelos del Reino Unido y Suecia mientras elimina la rigidez del modelo estadounidense. Por un lado, más de la mitad de los daneses también se bloquean en una hipoteca a 30 años, pero:

«…un vendedor puede terminar una hipoteca comprándola de vuelta a su valor de mercado, que cae cuando las tasas suben, sacando así el valor de su fijación de tasa de interés. Alternativamente, pueden transferir su hipoteca a los nuevos propietarios de la casa. El resultado es una mayor dinámica: en el primer trimestre de 2023, las transacciones de vivienda solo disminuyeron un 6% en comparación con el año anterior, en comparación con el 22% para las viviendas existentes en América.»

Costa del Sol: Un Mercado Único

Hay un círculo similar, pero más virtuoso, en la Costa del Sol. Tiene que ver con el carácter de las compras de viviendas en la Andalucía costera y la Costa del Sol en particular.

España, como muchos otros países, se enfrenta a un mercado de vivienda desigual. Las propiedades del interior, aparte de las grandes ciudades como Madrid, están enfrentando una «corrección de precios» debido a las políticas de alto interés que se están persiguiendo. Esas áreas del país están dominadas por compradores y vendedores locales que compran viviendas principales. La Costa del Sol, por otro lado, es tanto fuertemente extranjera como inclinada hacia segundas residencias de vacaciones.

Según un estudio en La Opinión de Málaga, el porcentaje de compradores extranjeros de viviendas nuevas en la Costa representa el 75% de todas las compras. De aquellos que compran una propiedad nueva, un asombroso 77% estaban comprando segundas residencias. En términos de ventas totales, el número de segundas residencias compradas en la Costa del Sol es cuádruple del promedio nacional.

Y mientras que el número de compradores extranjeros en España disminuyó un 5% en comparación con el año anterior, ese año fue extraordinario con la demanda acumulada post-pandemia. Eso significa que los números de ventas de viviendas extranjeras de este año siguen siendo históricamente altos. Esto continúa una tendencia que comenzó hace algún tiempo.

Factores que Apoyan el Mercado de la Costa del Sol

¿Qué significa esto? Hay presiones similares en juego como en EE.UU. –por ejemplo, mayor demanda que oferta, exacerbada por el efecto de encierro. Pero también hay diferencias significativas que ayudarán a que el mercado de la Costa del Sol se mantenga más estable. Por un lado, la Costa del Sol es un destino turístico, lo que hace que las propiedades sean atractivas como ubicaciones para inversión.

En segundo lugar, el gran número de compradores extranjeros de segundas residencias. Algunos compradores de segundas viviendas se ven afectados por las subidas de las tasas de interés, pero comprar una segunda vivienda generalmente refleja una posición financiera más sólida. Eso se aplica tanto a los compradores extranjeros como a los nacionales de segundas residencias. Algunos de esos compradores, especialmente del Reino Unido, que necesitan o eligen tomar una hipoteca en España también encontrarán tasas y paquetes más atractivos en España que en su país de origen.

Además, la provincia de Málaga es la provincia de crecimiento más rápido en la España peninsular. El número de nuevas llegadas es a un ritmo más alto que el de nuevas viviendas construidas. Esto continuará creando una presión al alza sobre los precios de las casas. Esta demanda, combinada con una falta general de stock de viviendas (conozco varios desarrollos de apartamentos, por ejemplo, donde esto es menos del 2% del inventario en el mercado), continúa la tendencia al alza de los precios.

Y, finalmente, aunque los precios de las casas pueden parecer altos en lugares como Marbella –especialmente algunas de las glamurosas mansiones monstruosas por las que Marbella es famosa– sigue siendo una opción económica en comparación con otras partes de Europa y los Estados Unidos. Además, en términos generales, los precios en España, incluyendo la Costa del Sol, están todavía por debajo de su pico en 2006 por una cantidad considerable.

Estos factores, creo, continuarán apoyando el mercado inmobiliario local y provincial a través del actual período de incertidumbre global debido a las subidas de las tasas de interés. Además, es poco probable que haya más de una subida de tasas. La mayoría de los analistas del mercado monetario incluso apuestan a que las subidas han terminado.

Por Adam Neale | Opinión | 7 noviembre 2023

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