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Coronavirus et conseils aux vendeurs

Une crise crée toujours des opportunités. Pour les acheteurs de biens immobiliers, cela peut être une bonne nouvelle. Pour les vendeurs, cela peut signifier des expectatives moins élevées, tant en termes de prix que de délai de vente. Au moment où j’écris ces lignes, nous sommes toujours en état d’urgence en Espagne. Nous ne pouvons donc pas montrer de propriétés et les notaires sont fermés, sauf pour les affaires essentielles, ce qui signifie qu’aucune vente de maison n’est enregistrée. Il faudra donc attendre plusieurs mois avant que nous ne disposions de données concrètes pour conseiller les vendeurs.

Coronavirus et conseils aux vendeurs

Mais l’un des avantages de gérer une entreprise pendant la dernière crise financière est que nous avons une assez bonne idée de ce à quoi nous devons nous attendre cette fois-ci. Si vous regardez le tableau suivant, qui montre les années qui ont immédiatement suivi la crise, vous verrez que le marché immobilier espagnol s’est effondré en 2007 et a atteint son point le plus bas en 2013 avant de commencer à se redresser à la fin de 2013 / 2014. L’histoire nationale a été marquée par un déclin long et constant avant une reprise continue et régulière. Cela s’est traduit par une contraction des ventes de biens immobiliers, des prix des maisons, des valeurs transactionnelles, de la construction et de la finance.

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Une récupération plus rapide de la Costa del Sol, en particulier de Marbella et d’Estepona

Cette fois-ci, et si les traitements contre le coronavirus contiennent ou guérissent le virus dans un délai raisonnable, nous prévoyons une chute aussi forte des ventes de propriétés résidentielles en 2020, avec une reprise tout aussi forte de celles-ci, une fois le risque immédiat atténué ou dépassé. Il y a une grande mise en garde : nous ne pouvons nous attendre à cela que si les touristes sont autorisés à visiter l’Espagne. Si les restrictions de voyage empêchent les acheteurs étrangers d’entrer en Espagne, il est évident que les transactions immobilières seront moins nombreuses dans des régions comme la Costa del Sol et que la relance sera retardée.

Une chose est sûre, le marché de la Costa del Sol se redressera beaucoup plus rapidement que le marché national. Alors que le tableau précédent montrait que le marché national avait mis sept ans pour atteindre son point le plus bas, le graphique ci-dessous montre, en revanche, que Marbella et Estepona ont atteint leur point le plus bas en deux ans avant de commencer à se redresser. Le marché de la Costa del Sol s’est écarté de la tendance nationale, en particulier en ce qui concerne Marbella et Estepona, et il n’y a aucune raison de penser qu’il ne fera pas de même à nouveau.

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Le marché sera-t-il dominé par le neuf ou les reventes?

Il est fort probable que la reprise sera dominée par les transactions de revente de biens immobiliers, ce qui est une bonne nouvelle pour les vendeurs privés. Les nouvelles promotions souffriront davantage que les propriétés de revente et prendront plus de temps à se vendre. C’était un fait pendant la dernière crise. Après un premier pic dans les ventes de nouveaux projets à prix réduit, les transactions ont chuté de manière significative par rapport à un nombre toujours croissant d’acquisitions de revente.

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Nous nous attendons à une situation similaire cette fois-ci, bien qu’à une moindre échelle, étant donné que le développement est nettement moins important qu’en 2007. Toutefois, il faudra un certain temps pour que la confiance revienne sur le marché de la construction neuve et de nombreux promoteurs mettront leurs projets de nouvelles promotion en veilleuse.

Siuvre le mouvement: Conseils aux acheteurs pour savour quand acheter

Il n’y a pas de données disponibles pour les prix régionaux mais, sur une base nationale, si vous comparez l’historique des prix des logements lors de la dernière crise avec le nombre de ventes résidentielles pour la même période, vous verrez que les prix des maisons et le nombre de transactions ont atteint la fin de leur tendance à la baisse à la fin de 2013. La diminution de ces dernières a entraîné les prix du marché à la baisse jusqu’à ce qu’ils atteignent leur niveau le plus bas et que la confiance soit rétablie. Les statistiques montrent que la plupart des acheteurs ont manqué d’acheter au bas du marché, la majorité des ventes ayant eu lieu avant et après. Si, comme nous le pensons, les transactions locales expérimentent une chute rapide avant de se redresser de la même façon (sous réserve de traitements efficaces contre le coronavirus), le meilleur moment pour acquérir une propriété devrait être dans les 6 à 18 prochains mois.

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Nager avec les requins: Conseils aux vendeurs pour savoir quand vendre

Lors de la crise financière, les vendeurs en détresse ont altéré la vision du marché, si bien que tout le monde a été considéré et traité comme ceux-ci, même si beaucoup ne l’étaient pas. Si, à court terme, le marché est dominé par quelques vendeurs en détresse, certains seront tentés de rester en dehors de la tempête et de retirer leurs biens de la vente jusqu’à ce que celui-ci se rétablisse. Nous conseillons aux vendeurs de faire une pause avant de retirer leur propriété du marché, en leur suggérant d’attendre quelques mois pour voir comment les choses évoluent. Si vous avez besoin de vendre, nous vous conseillons d’agir rapidement et de réduire votre prix le plus tôt possible. Si le marché met plus de temps que prévu à se redresser, comme le montrent les statistiques, plus vous serez longtemps présent dans un marché baissier, plus vous serez touché.

La dernière fois, la combinaison de valorisations gonflées et de prêts surendettés de banques espagnoles et étrangères a clairement exacerbé la crise. Depuis lors, la plupart des banques étrangères ont modifié leur politique de prêt aux clients contre des actifs en Espagne, laissant la majorité des prêts hypothécaires entre les mains des banques espagnoles qui ont été enjointes par la Banque d’Espagne à faire preuve de prudence en matière d’évaluations et de ratios prêt/valeur. Cela signifie que nous ne nous attendons pas à ce qu’une vague de biens saisis inonde le marché comme cela s’est produit lors de la crise financière. Toutefois, pour ceux qui n’ont pas les moyens de payer leur hypothèque, le meilleur conseil est de parler à votre banque dès que possible, plutôt que de faire l’autruche et d’espérer que la situation se résorbe d’elle-même.

Ce que disent les données sur le marché

Nous devrons attendre la mi-mai pour obtenir des données concrètes sur la santé du secteur immobilier au début de l’année, mais les récentes données provisoires suggèrent un bon départ. Il est encore trop tôt pour porter un jugement. En examinant les données de Google Analytics sur notre propre site web pour la période du 1er janvier à la fin avril 2020, nous avons constaté une augmentation de 29 % du trafic par rapport à la même période l’année dernière, ce qui est encourageant. Si nous commençons notre analyse à partir du début du blocage en Espagne, du 14 mars à la fin avril, et que nous la comparons à la même période en 2019, nous constatons toujours une augmentation de 8 % du trafic global, qui est en constante progression.

En conclusion, bien que nous n’ayons pas de données officielles récentes et définitives sur lesquelles nous appuyer et qu’il n’y ait pas de marché tant que le blocage persiste, nous pouvons faire quelques hypothèses sur ce qui va suivre en nous basant sur les données de la crise financière précédente. Nous ne pensons pas que le marché va s’effondrer cette fois-ci. Nous nous attendons plutôt à ce que quelques tuiles tombent et peut-être à ce que des dommages soient causés, mais rien de structurel ou de systémique. Il y aura des cas isolés de vendeurs en détresse, offrant des opportunités aux acheteurs au bon endroit et au bon moment. Mais la majorité des propriétaires adopteront une position attentiste et, comme le reste du monde, ils guetteront les signes positifs de la communauté scientifique et le leadership de nos élus politiques.

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