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Mi casa no es su casa : Que faire si des squatters s’installent dans votre propriété.

La Costa del Sol attire toutes sortes de chasseurs de biens immobiliers, y compris  les amateurs de soleil à l’affût d’une résidence inoccupée pour y entrer par effraction et s’y installer. Les squatters, ou « okupas » comme on les appelle en espagnol, sont de plus en plus fréquents dans toute l’Espagne, surtout depuis la crise financière. Plus de 83 000 propriétés ont été squattées au milieu de l’année 2019, soit une augmentation de près de 6 % par rapport à l’année précédente.

Que faire si des squatters s’installent dans votre propriété.

La province de Malaga est en troisième position au niveau national, après Madrid et Barcelone, en termes de nombre de biens immobiliers occupés illégalement. Pour les propriétaires locaux, non seulement ceux qui possèdent des résidences secondaires sur la côte mais aussi ceux qui vivent à l’année qui partent en vacances et reviennent pour trouver leur logement habituel squatté, comprendre les droits et les devoirs de ce que vous pouvez faire si votre propriété est affectée par des squatters pourrait, peut-être, s’avérer utile.

Pour tout savoir sur les éventuels droits de recours des propriétaires, nous avons demandé au bienveillant Maître Adolfo Martos de Martos & Gross Abogados, son avis professionnel sur la meilleure façon de procéder. La première chose à comprendre, dit-il, c’est que la loi espagnole tend à protéger davantage les squatters que les titulaires du bien immobilier, de sorte que récupérer la possession peut s’avérer un processus long et coûteux.

Bien que le squatting soit illégal, Adolfo insiste sur le fait que prendre la loi en main pour faire sortir les squatters d’une propriété peut également être considéré comme un crime. Par conséquent, appeler immédiatement la police et éventuellement aller au tribunal est le moyen le plus sûr, bien que cela ne soit pas la méthode la plus rapide, pour récupérer votre bien. La législation concernant l’occupation prévoit des recours potentiels par le biais de procédures civiles ou pénales, ces dernières offrant le moyen le plus efficace d’expulser les « hôtes indésirables » dans les cas où le délit et ses conséquences sont particulièrement graves.

La voie pénale

Le code pénal espagnol contient deux articles qui réglementent le squatting : l’article 202, relatif au lieu de résidence principale du propriétaire, concerne l’effraction (allanamiento de morada), dont les auteurs peuvent être condamnés à des peines de prison allant de six mois à deux ans ; et l’article 245, qui dispose que l’usurpation d’un bien immobilier contre la volonté du titulaire légitime, et qui n’est pas utilisé comme domicile principal, est un délit passible d’une amende ou d’une peine de prison, selon qu’il y a eu ou non recours à la violence et/ou à l’intimidation.

Adolfo explique que la procédure à suivre dans les deux cas est la même : déposer une plainte (denuncia) auprès de la police ou des tribunaux, bien que la police soit généralement plus efficace, ajoute-t-il. Ils visitent ensuite le logement, recueillent les preuves pertinentes des deux parties (propriétaire et squatter) et les présentent à la cour. À ce stade, dit-il, le titulaire du bien immobilier doit demander au juge d’expulser immédiatement l’okupa pour empêcher que le crime continue d’être commis.

Toutefois, note Adolfo, les magistrats décident souvent de ne pas procéder à ce type d’expulsion préventive lorsque les évidences sont insuffisantes ou que la requête soit présentée trop tard. Le succès de telles mesures dépend des faits en question et des preuves fournies ; squatter une maison familiale n’est pas la même chose que squatter une propriété appartenant à une banque et restée longtemps inoccupée. Si cela ne fonctionne pas, il peut s’écouler jusqu’à un an avant que la question ne soit résolue, tandis qu’une enquête détermine l’action pénale, la transmet au procureur avant d’aller devant les magistrats pour une décision, qui peut faire l’objet d’un appel devant les tribunaux provinciaux

La voie civile

L’occupation d’une propriété sans en avoir le droit est clairement un délit civil, souligne Adolfo, qui donne lieu à deux possibilités d’action:
  1. L’expulsion « express » : elle permet au possesseur légitime (titulaire, locataire ou autre bénéficiaire, à l’exclusion des entreprises) de demander aux tribunaux la restitution du bien immobilier, tout en demandant au juge d’adopter la mesure d’expulsion préventive avant la condamnation. Si la requête est acceptée, le squatter dispose de cinq jours pour présenter un « titre de propriété suffisant » pour rester sur place, ou il sera sommé de quitter le logement, sans droit de recours. En pratique, admet Adolfo, la procédure peut encore prendre plusieurs mois et peut être entravée si l’okupa fait traîner les choses en longueur.
  2. Expulsion conventionnelle : si l’action verbale ne produit pas le résultat escompté, les propriétaires doivent attendre que la cour prononce une sentence et ordonne l’expulsion des squatters. Cela peut prendre jusqu’à 18 mois.

Il y a d’autres facteurs à prendre en compte, ajoute Adolfo. Si les tribunaux locaux sont débordés (Estepona l’est davantage que Marbella), si les preuves fournies par un okupa intelligent tiennent la route devant les magistrats et si d’autres retards surviennent, il peut même falloir plus de temps pour récupérer une propriété et des frais de justice de plusieurs milliers d’euros peuvent en découler. Le conseil d’Adolfo est le suivant : si les squatters emménagent dans un bien immobilier utilisé comme résidence principale ou comme logement secondaire fréquemment occupé, optez pour la voie pénale et, si le juge n’accorde pas une expulsion immédiate, abandonnez la voie pénale et entamez plutôt une procédure civile.

Chez Terra Meridiana, nous pouvons vous aider à protéger vos biens, qu’il s’agisse de votre maison principale ou d’une propriété où vous passez vos vacances, grâce à nos services de gestion immobilière, qui comprennent des inspections régulières et l’installation de systèmes d’alarme que nous jugeons essentiels. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez obtenir de plus amples informations.

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 23 avril 2020

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