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Inspections des propriétés: Bon pour les acheteurs, mais aussi bon pour les vendeurs

Un acheteur avisé voudra toujours engager un géomètre professionnel ou un architecte technique formé en Espagne pour inspecter la propriété et s’assurer qu’elle est en bon état et vendue telle qu’elle est offerte. Cela vous donnera la confiance nécessaire pour procéder à la transaction et signer le compromis de vente. Cependant, tous les défauts techniques possibles d’une propriété ne peuvent pas être repérés, même par un géomètre – certains sont simplement invisibles dans la structure – alors que faire face à une telle situation ?

Inspections des propriétés: Bon pour les acheteurs, mais aussi bon pour les vendeurs

Lors de la vente d’un bien immobilier en Espagne, le vendeur est tenu de le livrer prêt à être habité et dans un état convenable. Quel que soit son âge, si la maison est occupée et a été vendue, l’acheteur s’attendra à recevoir une maison habitable, sauf accord contraire. Toutefois, lorsqu’il accepte le prix, l’acheteur doit tenir compte de l’existence de défauts ou de dommages dus à l’usage et au passage du temps, qui sont le plus souvent visibles. On entend par là les murs éraflés, la peinture écaillée, les petites fissures dues à l’affaissement du sol, la saleté du revêtement extérieur, les carreaux cassés, les robinets défectueux, etc. – en définitive, les choses habituelles que l’on s’attend à trouver dans une propriété de seconde main.

Vous avez signé un contrat, mais vous avez encore des droits

Alors, qu’en est-il des défauts cachés qui ne sont pas si évidents ? Par exemple, une installation électrique en mauvais état, des tuyaux bouchés, de l’humidité causée par des fissures dans le toit, des systèmes de climatisation qui ne fonctionnent pas et d’autres choses de ce genre. Si le vendeur ne les a pas mentionnés, et que l’acheteur ne pouvait pas les connaître lors de ses premières visites avant d’acheter le bien, il n’a pas à supporter de tels défauts pour autant que deux conditions soient remplies : a) que le problème n’était pas visible dans des conditions normales et que b) la jouissance du bien dans des circonstances optimales, c’est-à-dire dans des conditions normales, en soit empêchée.

Dans ce cas, l’acheteur a six mois pour exiger du vendeur qu’il répare le ou les défauts. C’est ce que l’on appelle l' »acción de saneamiento de vicios ocultos » ou plan d’action d’assainissement des vices cachés. Si ces travaux ne sont pas notifiés dans le délai de six mois, le vendeur n’a aucune obligation légale de les réparer. Sont également concernés les défauts plus graves qui mettent en péril la stabilité de la propriété, tels que les défauts structurels ou les irrégularités urbaines, pour lesquels la période de réclamation est de cinq ans

À quoi servent les inspections

Les inspections sont utiles pour identifier l’existence de défauts « visibles » et signaler d’éventuels défauts cachés, mais elles n’éliminent en aucun cas tout risque de réclamations futures de la part de l’acheteur. En effet, ces expertises sont réalisées dans le but de vérifier le fonctionnement général des installations et d’identifier les défauts visibles, et non de faire une étude exhaustive de la propriété, ce qui demanderait plus de temps et d’efforts, plus de perturbation de la propriété et un budget plus important. Lorsque l’expert détecte les preuves d’un défaut caché, tel que l’humidité, il les inclut dans son rapport, en recommandant une étude plus approfondie, afin de déterminer l’ampleur du problème. À la fin du rapport, l’expert ajoutera que le document ne sert pas à exclure la présence de problèmes cachés qui n’ont pas été détectés.

Il est fréquent que dans les actes de vente, le vendeur inclue une clause selon laquelle l’acheteur « connaît et accepte l’état physique dans lequel se trouve le bien, renonçant ainsi à son droit d’action future contre le vendeur ». Cependant, la jurisprudence a montré que ce type de clause d’exonération n’a aucun effet et ne peut être appliqué à l’acheteur si elle n’identifie pas le défaut spécifique pour lequel l’acheteur demande réparation

Une inspection peut être utile aux vendeurs comme aux acheteurs

Si le vendeur veut limiter les possibilités de réclamation de l’acheteur pour vices cachés ou dormants, ceux-ci doivent être identifiés au préalable et mentionnés dans le contrat. Un rapport d’enquête peut aider mais n’élimine pas ce risque.

Les expertises sont généralement réalisées par des architectes ou des métreurs vérificateurs qui sont les professionnels les plus aptes à effectuer cette tâche. Je conseille à l’expert de couvrir les points suivants:

  • Identifier les défauts de construction et leurs causes possibles
  • Vérifier le bon fonctionnement de l’eau, de la climatisation, de la lumière, des appareils, du gaz, des installations sanitaires et autres
  • Identifier les divergences entre la maison construite selon la licence et le titre de propriété, et le bâtiment existant. Ce dernier sera utilisé pour détecter les extensions et vérifier si elles ont été faites avec un permis d’urbanisme ou non

C’est un excellent début pour vous protéger contre d’éventuelles surprises, mais sachez aussi qu’avec un bon avocat à vos côtés, le système juridique offre un recours en cas de problèmes non détectés.

Nous remercions Adolfo Martos Gross Solicitors pour les conseils juridiques qu’il nous a prodigués lors de la préparation de cet article.

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 9 mai 2020

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