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Informes profesionales: bueno para los compradores, pero también para los vendedores

Un comprador inteligente siempre querrá contratar a un perito o a un arquitecto técnico español para inspeccionar la propiedad y asegurarse de que está en las condiciones adecuadas y se vende como se ofrece. Esto le dará la confianza para proceder con la transacción y firmar el contrato de compra. Sin embargo, no todos los posibles defectos técnicos de una propiedad pueden ser detectados incluso por un topógrafo – algunos simplemente están fuera de la vista dentro de la estructura – así que ¿qué hacer cuando se enfrentan a tal situación?

Informes profesionales: bueno para los compradores, pero también para los vendedores

Cuando se vende una propiedad en España, el vendedor está obligado a entregarla lista para ser habitada y en condiciones adecuadas. Independientemente de su antigüedad, si la casa está en uso y ha sido vendida, el comprador esperará recibir una casa habitable, a menos que se acuerde lo contrario. Sin embargo, el comprador, al aceptar el precio, tiene que tener en cuenta la existencia de los defectos o daños derivados del uso y del paso del tiempo, que son en su mayoría visibles. Nos referimos a las paredes raspadas, la pintura desconchada, las pequeñas grietas debidas al asentamiento del suelo, la suciedad del pavimento exterior, las baldosas rotas, los grifos defectuosos, etc. – en esencia, las cosas usuales que uno espera encontrar en una propiedad de segunda mano.

Ha firmado un contrato, pero aun tienes derechos

Entonces, ¿qué hay de los defectos ocultos que no son tan obvios? Por ejemplo, una instalación eléctrica en mal estado, tuberías obstruidas, humedad causada por grietas en el techo, sistemas de aire acondicionado que no funcionan y cosas similares de este tipo. Si el vendedor no los mencionó, y el comprador no pudo saber de ellos cuando hizo sus primeras visitas antes de comprar la propiedad, no tiene que soportar tales defectos siempre que se cumplan dos condiciones: a) que el problema no fuera visible en condiciones normales y que b) se impidiera por ello el disfrute del inmueble en condiciones óptimas, es decir, en condiciones normales.

En tales casos, el comprador tiene seis meses para exigir al vendedor que repare el defecto o los defectos. Esto se denomina «acción de saneamiento de vicios ocultos». Si estas obras no se notifican en el plazo de seis meses, el vendedor no tiene la obligación legal de repararlas. Otra cuestión son los defectos de mayor gravedad que ponen en peligro la estabilidad de la propiedad, como los defectos estructurales, o las irregularidades urbanas, para los que el período de reclamación es de cinco años.

Donde las contrataciones profesionales encajan

Los informes profesionales son útiles para identificar la existencia de defectos «visibles» y señalar posibles defectos ocultos, pero de ninguna manera eliminan todo el riesgo de futuras reclamaciones del comprador. Ello se debe a que esos informes periciales se realizan para comprobar el funcionamiento general de las instalaciones e identificar los defectos visibles, y no para hacer un estudio exhaustivo de la propiedad, que requeriría más tiempo y esfuerzo, más perturbaciones en la propiedad y un presupuesto mayor. Cuando el perito detecte pruebas de un defecto oculto, como la humedad, se incluirán en su informe, con la recomendación de que se estudie con mayor profundidad, para determinar la magnitud del problema. Al final del informe, el experto añadirá que el documento no sirve para descartar la presencia de problemas ocultos no detectados.

Es habitual que en las escrituras de compraventa, el vendedor incluya una cláusula en la que el comprador «conoce y acepta el estado físico en que se encuentra el inmueble, renunciando así al futuro derecho de acción contra el vendedor». Sin embargo, la jurisprudencia ha demostrado que este tipo de cláusula de exención no tiene ningún efecto y no puede aplicarse al comprador si no identifica el defecto específico por el que el comprador reclama la reparación.

Un informe puede ser útil tanto para los vendedores como para los compradores

Si el vendedor quiere limitar la posibilidad de que el comprador pueda reclamar por defectos ocultos, éstos deben ser identificados de antemano e indicados en el contrato. Un informe de inspección puede ayudar, pero en última instancia no elimina este riesgo.
Las inspecciones suelen ser realizadas por arquitectos o aparejadores que son los profesionales más adecuados para esta tarea. Mi consejo es que el experto cubra los siguientes puntos:

  • Identificar los defectos de construcción y sus posibles causas
  • Verificar el correcto funcionamiento de las instalaciones de agua, aire acondicionado, luz, electrodomésticos, gas, sanitarios y otros.
  • Identificar las discrepancias entre la casa construida según la licencia y el título de propiedad, y el edificio existente. Este último se utilizará para detectar las ampliaciones y comprobar si se hicieron con licencia urbanística o no

Este es un excelente primer comienzo para protegerte de posibles sorpresas, pero también debe saber que con un buen abogado de tu lado, el sistema legal proporciona un recurso en caso de problemas no detectados.

Nuestro agradecimiento a Adolfo Martos Gross Abogados, por el asesoramiento legal en la preparación de este artículo.

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 1 junio 2020

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