Consultation d'un expert
Comprendre le processus d’achat d’une propriété en Espagne et l’importance des formalités administratives
Pour acquérir une propriété en Espagne, il faut remplir tous les documents nécessaires, ce qui est essentiel pour éviter d’éventuelles complications juridiques et financières. L’un des documents les plus importants est la licence de première occupation (LPO), exigée pour toute maison nouvellement construite en Espagne. Cette licence, connue sous le nom de Licencia de Primera Ocupación en espagnol, confirme qu’une propriété nouvellement construite respecte strictement toutes les règles de planification et de construction, vérifiant ainsi qu’elle peut être utilisée comme logement.
Procédure et conditions d’obtention d’un LPO
Pour obtenir un LPO, il est impératif de démontrer le respect de nombreuses lois, notamment en matière de santé, de sécurité, d’urbanisme et de construction. Il faut également que le bien soit achevé et qu’il n’y ait plus de travaux à effectuer. L’importance de ce certificat réside dans le fait qu’il atteste que le bien a été construit légalement et selon les normes spécifiées dans le permis de construire original accordé par la mairie.
Types de propriétés éligibles à un LPO
La LPO peut être accordée à différents types de biens. Il peut s’agir de propriétés individuelles, de nouveaux développements composés de plusieurs propriétés, ou de phases ou de secteurs spécifiques de projets plus importants. Pour que la LPO soit délivrée, il est essentiel que la zone environnante réponde aux normes d’urbanisation décrites dans le permis de construire initial ou dans le plan d’urbanisme partiel.
Le rôle et l’importance d’un LPO
Le permis de première occupation joue un rôle essentiel lorsqu’il s’agit d’habiter un bien immobilier nouvellement construit. Techniquement, elle est exigée avant d’habiter un nouveau bien. Même si de nombreux biens immobiliers sont habités sans LPO, cette licence reste cruciale pour l’établissement des contrats de services publics tels que l’eau, l’électricité, le gaz et le téléphone. Les entreprises de services publics sont tenues de vérifier la présence d’une LPO avant de fournir leurs services.
Implications de la LPO pour la location de biens immobiliers
Une LPO est généralement nécessaire pour la mise en location d’un bien immobilier. Légalement, la LPO est obligatoire pour les locations de vacances annoncées en ligne, par exemple sur Airbnb, les sites web immobiliers ou des plateformes similaires. Si un particulier loue une propriété de vacances sans avoir obtenu de LPO, des sanctions potentielles peuvent être imposées par la Junta de Andalucía. Du point de vue de l’assurance, les propriétaires qui n’ont pas de LPO peuvent rencontrer des complications.
Le scénario LPO en Espagne
En Espagne, il n’est pas rare de trouver des biens immobiliers sans LPO. De nombreuses propriétés parviennent à se connecter aux services publics sans en avoir un, mais avec l’application plus stricte de la loi, il est devenu de plus en plus important de s’assurer qu’un LPO est en place avant d’acheter une nouvelle propriété. Ce scénario concerne souvent des propriétés illégales pour lesquelles la mairie n’a pris aucune mesure pour rectifier la violation de la légalité en raison d’un délai de 6 ans sans réponse. La mairie peut accorder la LPO à ces biens après avoir mené à bien les procédures de légalisation. En outre, les biens construits avant 1975 peuvent également se voir accorder la LPO sans qu’il soit nécessaire de procéder à une légalisation préalable.
Complications potentielles liées à l’achat d’un bien immobilier sans LPO
L’achat d’un bien immobilier sans LPO peut entraîner des problèmes importants. Certains acheteurs, en particulier des étrangers, ont été persuadés par des promoteurs d’acheter des biens immobiliers nouvellement construits sans LPO. Sans LPO, les propriétaires peuvent dépendre de l’approvisionnement temporaire en eau et en électricité du constructeur, qui peut être imprévisible et peut même être interrompu si le constructeur rencontre des difficultés financières. En outre, il peut être difficile d’obtenir un prêt hypothécaire sans LPO, et de nombreux acheteurs potentiels hésitent à acquérir un bien immobilier sans LPO.
Gérer les propriétés sans LFO
Pour les biens achetés sans LPO, il est recommandé d’en faire la demande et d’en assumer les coûts. Toutefois, si des problèmes de sécurité ou d’urbanisme empêchent l’octroi d’une LPO, les propriétaires doivent les résoudre à la satisfaction de la mairie. Le coût de cette procédure peut varier en fonction de la gravité du problème.
Rôle des développeurs dans l’obtention d’un LPO
Les promoteurs doivent présenter une « declaración responsable » (déclaration responsable) à la mairie, en fournissant des documents attestant que la propriété a été construite conformément au projet approuvé et qu’elle est habitable. Une fois présentée, cette déclaration est considérée comme aussi efficace qu’une LPO expressément délivrée par la mairie, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire d’attendre une décision de sa part. Pour que la demande soit juridiquement valable, il est essentiel que les documents qui l’accompagnent remplissent les conditions prescrites par la loi. La mairie peut décider d’envoyer un inspecteur en fonction de l’ampleur du projet. Pour les projets de grande envergure, la visite de l’inspecteur est garantie. En revanche, pour les petites propriétés, il n’y aura pas forcément d’inspection.
Comprendre les aspects juridiques de l’achat et de la vente de biens immobiliers sans LPO
Pour les nouveaux biens immobiliers, le LPO est requis par le notaire pour fournir l’acte de déclaration de nouvelle construction (Obra Nueva) et pour l’enregistrement ultérieur au registre foncier. Par conséquent, on peut affirmer qu’en l’absence de LPO, un nouveau bien immobilier ne peut être enregistré au nom du premier acheteur. Toutefois, la vente d’un bien immobilier sans LPO est légalement autorisée tant que l’acheteur n’est pas induit en erreur. Par conséquent, l’achat sans LPO peut être une option viable dans des circonstances exceptionnelles. Le LPO est généralement demandé sous la forme d’un document fourni par le vendeur ou obtenu par l’avocat de l’acheteur. S’il est absent, il est nécessaire d’en rechercher les raisons.
Conséquences des modifications apportées aux biens
Des complications peuvent survenir si des modifications substantielles non enregistrées ont été apportées à la propriété. Au bout de six ans, les propriétaires peuvent demander un certificat de non-infraction pour régulariser les changements. Par conséquent, lors de l’achat d’une nouvelle maison, il est recommandé de demander à la fois un LPO et un certificat de non-infraction (Certificado de No Infracción Urbanística) afin d’éviter tout problème potentiel.
Par Adam Neale | Consultation d'un expert | 13 juillet 2023
