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Les implications fiscales de l’achat et de la vente de terrains à bâtir et à développer

Cet article est le deuxième d’une (courte) série d’articles sur l’achat de terrains urbains à développer sur la Costa del Sol, qui se concentre sur les implications fiscales (sur la valeur ajoutée) de ce type d’opération en tant qu’entreprise ou promoteur professionnel espagnol.

Les implications fiscales de l'achat et de la vente de terrains à bâtir et à développer

Si vous envisagez d’acheter un terrain et de développer une nouvelle propriété sur la Costa del Sol, il est utile de savoir quand vous pourrez compenser la TVA que vous devrez peut-être payer, tant au moment de l’achat que pendant le processus de construction. Nous avons demandé à Maitre Adolfo Martos Gross, associé principal de GAM Abogados, un cabinet d’avocats local réputé ayant des bureaux à Malaga et à Marbella, de nous conseiller pour ceux qui envisagent de faire de la promotion immobilière une entreprise.

« Chaque fois qu’un terrain urbain est vendu par une entreprise ou un vendeur professionnel espagnol, quel que soit l’acheteur, le prix de vente sera toujours soumis à la TVA, qui est facturée à 21 % », commence Adolfo. « Mais si l’acquéreur est également une entreprise ou un promoteur professionnel enregistré en Espagne, il a le droit de compenser la TVA payée à l’achat par la TVA qu’il est tenu de prélever sur la vente de produits et de services au cours du même exercice fiscal ».

Le calcul de base fonctionne comme suit, explique-t-il : si le montant total de la TVA payée par un contribuable au cours d’un même exercice fiscal est supérieur à la somme de la TVA qu’il perçoit au cours de la même période, il peut demander à l’Agence fiscale espagnole (la Agencia Tributaria, plus connue sous le nom de Hacienda) le remboursement de la différence.

Toutefois, le simple fait de demander un remboursement signifie qu’Hacienda vérifiera d’abord les dossiers du contribuable – qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un particulier – et, si elle soupçonne qu’il n’a pas vraiment l’intention de faire des affaires, elle commencera probablement une inspection. Plus le remboursement demandé est élevé, note Adolfo, plus le risque d’inspection l’est aussi. Cela est particulièrement vrai à Marbella, ajoute-t-il.

Ou, dit Adolfo, un contribuable peut choisir de conserver la différence sous forme de crédit d’impôt, pendant une période pouvant aller jusqu’à quatre ans, pour compenser la TVA qu’il pourrait avoir à payer au cours des prochains exercices.

Dans le cas de la promotion immobilière, si l’acheteur, et donc le propriétaire, du terrain urbain en question est une société ou un promoteur professionnel espagnol, lorsque les travaux de construction sont effectués par un entrepreneur ou une société, toutes les factures émises sont également soumises à la TVA. Mais, note Adolfo, il existe un certain nombre de dispositions particulières qui méritent d’être soulignées.

En règle générale, dit Adolfo, la partie qui vend le produit ou le service dans une transaction est redevable du paiement de la TVA à Hacienda, plutôt qu’à l’acheteur, bien que ce dernier soit tenu de régler aussi au vendeur la TVA correspondante au prix de son acquisition.

Toutefois, dans le cas de constructions effectuées par une société pour le compte d’une autre, comme lorsqu’un promoteur immobilier fait exécuter les travaux de son projet par un entrepreneur, la TVA est facturée au taux réduit de 10 %, au lieu de 21 %. La loi « inverse » également la responsabilité du paiement, en rendant le promoteur responsable, le cas échéant, de facturer et de payer la TVA en même temps.

En pratique, cela signifie qu’au lieu qu’un entrepreneur facture la TVA en plus de la facture émise au promoteur, et que ce dernier soit tenu de payer Hacienda (Agence Fiscale), explique Adolfo, le montant de la TVA payable sur les factures de l’entrepreneur émises au cours d’un trimestre fiscal en tant que « IVA repercutido » peut être conservé et contrebalancé en tant que « IVA soportado ». Cela produit un effet compensatoire sur le flux de trésorerie, ce qui, conclut Adolfo, est un avantage pour tout promoteur.

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