Le registre foncier en Espagne

Le registre foncier espagnol (Registro Catastral) est une base de données officielle qui répertorie les propriétaires de biens individuels. Elle doit être mise à jour chaque fois qu’un bien immobilier est vendu et change de mains, ce qui permet de protéger les droits de propriété et d’éviter que cette dernière ne soit vendue deux fois.

Bien qu’il ne soit pas juridiquement une obligation de le faire, il est toujours judicieux d’inscrire votre nouvelle propriété à votre nom au registre foncier. Cette mesure est particulièrement prudente dans le sud de l’Espagne, où l’on estime à 300 000 le nombre de logements dont le statut juridique est incertain en raison de problèmes de planification. L’inscription au registre foncier permet d’éviter toute confusion ultérieure en enregistrant clairement les détails pertinents de votre nouvelle maison.

Dans un premier temps, c’est le titre de propriété (Escritura) qui vous confirme en tant que propriétaire et garantit donc vos droits en tant que tel, mais comme les informations inscrites au registre foncier sont plus détaillées et comprennent des éléments tels que les limites de votre propriété, sa taille et ses dimensions, l’historique de la propriété et les charges en suspens qui peuvent y être attachées, il s’agit d’une source supplémentaire importante de sécurité juridique.

Le système est devenu de plus en plus avancé et sûr ces dernières années et a permis de dissiper la confusion concernant les droits fonciers et de propriété, qui a longtemps caractérisé les zones rurales. Il constitue donc une référence de plus en plus importante pour les avocats, les propriétaires et les nouveaux acheteurs. Toutefois, le système fonctionne mieux lorsqu’il est appliqué de manière universelle, de sorte que les propriétaires et les acquéreurs sont encouragés à enregistrer leurs propriétés.

Comme l’explique l’avocat Adolfo Marcos, l’enregistrement de votre maison auprès de la « catastro » constitue une protection essentielle pour les propriétaires : « Si elle est inscrite au registre foncier, la propriété ne peut pas être contestée. Les changements de statut de propriété d’une propriété ne seront accordés par les officiers de l’état civil que sur preuve d’une transaction de vente entre le propriétaire (enregistré) existant et l’acheteur, comme l’atteste le nouveau titre de propriété ».

Le registre foncier fournit également des informations utiles à ceux qui cherchent à acheter une nouvelle maison, notamment une description détaillée de cette dernière et de ses caractéristiques, les limites et les coordonnées du terrain, son historique, une description du titre de propriété (et si elle a été acquise par achat, vente aux enchères ou donation), ainsi que tous les frais en suspens tels que les hypothèques, prêts, embargos ou conditions de vente.

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, votre avocat désigné utilisera les informations du registre foncier pour vérifier qu’il est effectivement conforme à ce qui est mis en vente et, surtout, que vous n’héritez pas de dettes du propriétaire précédent.

Toutefois, pour ceux qui obtiennent un prêt hypothécaire, l’inscription au registre foncier est obligatoire.

En 2011, un service d’information sur le registre foncier a été lancé pour aider les acheteurs potentiels de terrains et de biens immobiliers en Espagne à l’étranger. Pour une somme modique – environ 30 euros – il fournit un rapport du registre foncier en anglais (si nécessaire) qui confirme le statut juridique et identifie les détails de tout problème légal éventuel lié à la propriété qui vous intéresse.

Pour plus d’informations, consultez la section anglaise du site registradores.org.

Publié initialement en octobre 2012, mis à jour par Adam Neale en juillet 2018

Par Alex Salazar | Articles propriétés | 5 août 2020

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