Comprar sobre plano en Andalucía

Aunque caen dentro del entorno general de protección de la Unión Europea, España y Andalucía, tienen sus propios procedimientos, leyes e impuestos que se aplican a los impuestos sobre la propiedad – y la compra de una propiedad sobre plano viene de nuevo con sus propias características. Este artículo resume los principales puntos a tener en cuenta.

La compra de una propiedad sobre plano que aún está en construcción puede ser conveniente y sencilla, pero debe asegurarse de que está al tanto de todos los detalles y conoce sus derechos antes de entregar el depósito y firmar en la línea punteada. Popular en los años anteriores a la crisis financiera mundial, hubo un paréntesis de compra sobre plano durante la crisis debido a la escasez de construcción, pero ha vuelto desde aproximadamente 2013, cuando se reanudó el desarrollo de nuevos proyectos.

Atraídos por la reducción de los precios de los solares y de los edificios, así como por el resurgimiento de la demanda -en particular de una nueva generación de casas modernas con la última tecnología y estilos arquitectónicos-, los inversores y promotores volvieron al mercado y se vendieron muy rápidamente, por lo general mucho antes de que se terminara la primera villa o apartamento. Gradualmente, los bancos también volvieron al redil, pero ahora en condiciones mucho más estrictas (y seguras) que antes.

Mientras que antes los bancos financiaban todo un desarrollo, utilizando el terreno y sus activos desarrollados como garantía, ahora los promotores tienen que proporcionar el capital inicial para poner en marcha un proyecto, y sólo cuando tienen contratos de venta de al menos una cuarta parte de las propiedades de su desarrollo reciben préstamos bancarios. Estos últimos reducen el desembolso de capital de los inversores y proporcionan flujo de caja durante el proceso de construcción.

Como resultado, los constructores/promotores convencionales, muchos de los cuales eran españoles, han sido reemplazados en gran medida por fondos de capital extranjero que van desde pequeños grupos de inversores privados hasta grandes fondos especializados en el desarrollo inmobiliario. Todo esto ha ayudado a que el mercado sea más maduro y profesional, así como más seguro para los compradores, a lo que se añade el hecho de que las autoridades desalientan activamente la práctica del «flipping», o la venta antes de completar la compra de una propiedad.

Un sistema sencillo pero compruebe los detalles

Comprar sobre plano puede, por lo tanto, ser muy fácil, conveniente y seguro, pero como siempre y en todas partes, el diablo está en los detalles, así que asegúrese de leer cuidadosamente los detalles del contrato y de conocer tanto las condiciones establecidas por el promotor como sus derechos como consumidor. La asistencia de un agente inmobiliario y un abogado con experiencia son muy importantes en esto, ya que todos los contratos legales firmados tienen que estar en español, aunque normalmente también hay versiones traducidas.

Lo primero que hay que comprobar es que el proyecto en el que va a comprar su propiedad tiene una licencia de construcción emitida por el municipio en el que se encuentra. Si la tiene, esto asegura que el proyecto es legal y que su diseño arquitectónico, volúmenes de construcción y especificaciones técnicas cumplen con las normas de planificación. Si ha firmado un contrato injusto, existe un recurso legal, ya que la legislación española ofrece protección a los consumidores, pero siempre es más fácil si puede evitar la necesidad de litigar.

Los promotores en cuestión están obligados por ley a proporcionar las licencias de construcción, los certificados de seguro y otra documentación necesaria, así como un pliego de condiciones completo que describa la propiedad y la promoción en detalle. Necesitan tener un seguro como garantía en caso de que el proyecto se vea afectado por problemas financieros y/o no se complete, de modo que los compradores puedan recuperar todo su dinero más los intereses si al final no hay ninguna vivienda en propiedad. Revise el certificado de seguro, y también el hecho de que el asegurador es uno que opera legalmente dentro de la jurisdicción española.

Su abogado puede ayudarle con esto y con todos los demás documentos necesarios, solicitándolos, revisándolos y señalando cualquier duda. También debe existir una garantía de diez años contra los costes/reparaciones derivados de problemas estructurales, así como una cobertura de seguro contra retrasos significativos en la entrega de las propiedades. De hecho, está usted en la mejor posición si exige un conjunto completo de documentación cada vez que hace un pago escalonado, y por supuesto cuando lo completa.

Asegúrese de que recibe lo que ha comprado

La casa piloto suele tener un aspecto encantador, pero asegúrese de que refleja la propiedad que usted mismo ha comprado en términos de espacio, servicios, ubicación, vistas, especificaciones y acabados. Esto puede variar enormemente entre los apartamentos individuales, y la casa piloto es a menudo comprensiblemente ajustada a un estándar más alto que los apartamentos «normales» en venta. Esto no es malo en sí mismo, pero debe ser consciente de la casa exacta de la que va a recibir las llaves, en relación con la casa piloto.

Su agente inmobiliario y su abogado podrán comparar las especificaciones de su propiedad con las presentadas y aprobadas por el ayuntamiento local, así como con cualquier reclamación hecha en el material promocional del promotor, para asegurarse de que no se le vende más de lo que recibe. Esto es especialmente importante ya que la compra sobre plano implica casas que aún no están físicamente terminadas, y por lo tanto utilizan infografías, folletos y tal vez una casa o piso piloto como su punto de referencia. El no poder inspeccionar la propiedad por sí mismo requiere una mayor inspección de los detalles escritos.

Otro detalle importante es el examen de los detalles de la comunidad de propietarios, como los estatutos que establecerán las normas y los costos para quienes posean viviendas en ella. Por último, una vez terminada, la urbanización debe ser inspeccionada para comprobar que cumple las normas antes de recibir una licencia de ocupación inicial. Exija una copia al promotor, ya que es un documento vital en torno al cual giran los beneficios de su propiedad.

Los gastos de compra de una nueva propiedad sobre plano también varían en comparación a las viviendas de segunda mano, incluyendo el 10% de IVA, el 1,5% de tasas y los honorarios legales y notariales. Como regla general, están un poco por debajo del 15% del precio de compra.

Una vez terminado el proceso, tendrá una impresionante casa nueva en el lugar que elija. ¡Disfrute!

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 12 mayo 2020

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