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¿Planea comprar sobre plano? Algunos puntos a considerar

Le pedimos a nuestro experto legal Adolfo Martos Gross algunos consejos para los clientes que consideren comprar sobre plano.

¿Planea comprar sobre plano? Algunos puntos a considerar

¿Está su dinero seguro?

Los promotores están obligados por ley a garantizar la devolución de las cantidades pagadas durante el proceso de construcción en el caso de que las obras no comiencen o no se hayan completado en la fecha acordada contractualmente. Asimismo, están obligados a depositar este dinero en una cuenta bancaria especial, que se utilizará exclusivamente para los gastos directamente relacionados con la construcción. El banco también debe mostrar vigilancia en el mantenimiento de esta cuenta y tener un contrato de seguro firmado, o alguna forma de garantía, para asegurar la devolución de los pagos adelantados por los compradores. Todo ello está contemplado en la disposición adicional del Reglamento de la Ley de Construcción.

Sin embargo, la «garantía» sólo entra en vigor una vez que se obtiene la licencia de construcción. Es muy importante saberlo, ya que la mayoría de los promotores empiezan a firmar contratos de reserva de compra antes de obtener la mencionada licencia. Esto significa que las cantidades pagadas por los compradores a efectos de «reserva» no estarán garantizadas, excepto por la solvencia del promotor. El promotor tampoco está obligado a depositar dichos pagos en una «cuenta especial». Tengan cuidado con los extras acordados. También deben ser garantizados de la misma manera que el precio de compra original.

Juegue seguro

Es práctica común que los promotores proporcionen la garantía o certificación varios días después de que un cliente firme el acuerdo de compra y reciba el pago del comprador. El consejo de Adolfo es exigirla simultáneamente, como lo exige la ley (sección Tres, último párrafo, de la D.A. 1ª de la LOE), porque sólo así tendrá cobertura total. Los promotores suelen ser reacios a hacer las cosas de esta manera, porque el banco o la aseguradora exigen que este dinero sea depositado previamente con ellos.

Otra precaución que debe tomar es comprobar que la compañía de seguros que garantiza la devolución está autorizada para operar en España (como exige la ley). Puede hacerlo consultando este registro.

En la década anterior era muy común trabajar con aseguradoras no autorizadas a operar en España, algunas de las cuales, de hecho, no devolvían ninguna de las cantidades a los compradores. En muchos de estos casos, los directores de las promotoras eran responsables de su conducta negligente al contratar estas empresas, sabiendo que no tienen ninguna autorización para operar en España.

Los compradores también deben conservar el justificante de pago de las cantidades entregadas al promotor, porque si no se puede certificar legalmente, e incluso si el contrato dice que han sido pagadas, la aseguradora o el banco pueden negarse a reembolsarlas. Esto se recoge en el apartado i) del artículo 2 de la D.A.1ª de la LOE y es relevante porque a veces no se indica la forma de pago y con el tiempo puede olvidarse o perderse.

También aconsejó a los compradores que exijan lo siguiente antes de firmar cualquier documento: identificación de la compañía de seguros o del banco que va a garantizar la devolución y un certificado del banco que identifique la «cuenta especial» abierta por el vendedor. No es aconsejable confiar simplemente en lo que el promotor le dice.

La cantidad garantizada debe cubrir no sólo el importe que se ha entregado en la cuenta, sino también los intereses que se generan desde la fecha de entrega hasta la entrega estimada del proyecto por parte del promotor. Esto no suele presentar problemas, ya que suele indicarse expresamente en el endoso o certificado de garantía.

Por último, como comprador hay que tener cuidado con las posibles prórrogas de la entrega de la vivienda; si el promotor no renueva la póliza de seguro o el banco no ha garantizado la prórroga hasta la nueva fecha de entrega prevista, el aval o el seguro no cubrirá las cantidades pagadas por el comprador durante ese tiempo.

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 11 mayo 2020

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