Alquileres Vacacionales en la Costa del Sol: Lo que Realmente Significan las Prohibiciones Comunitarias para los Precios de las Viviendas

La decisión del Tribunal Supremo de octubre de 2024 permitió a las asociaciones de propietarios de comunidades prohibir los alquileres vacacionales dentro de una comunidad o edificio. Desde entonces ha habido mucho ruido, gran parte mal informado o exagerado por todos lados. Aclarémoslo.

Antes de la decisión del Tribunal Supremo, se requería un voto unánime para que una asociación de propietarios bloquease los alquileres vacacionales. La decisión de octubre cambió eso y posteriormente fue codificada en la ley por el gobierno nacional en abril de 2025. Para que las comunidades prohíban los alquileres vacacionales, requieren un quórum de 3/5 y un voto mayoritario de 3/5 para la prohibición.

Es importante señalar que esto no elimina aquellas propiedades de alquiler vacacional que ya estaban licenciadas antes de que la ley entrara en vigor. Y en comunidades donde no se realiza una votación o donde la votación favorece permitir los alquileres vacacionales, todo continuará como de costumbre. Las asociaciones también pueden votar por limitaciones o aprobar casos específicos de manera individual.

La queja —y el temor— planteados por algunos en el sector inmobiliario, así como por propietarios de viviendas vacacionales, es que esto hará que las casas en esos vecindarios sean menos atractivas para compradores e inversores extranjeros. La prohibición ejercerá presión a la baja sobre los precios y la velocidad de venta; en efecto, habrá que esperar más tiempo para vender a un precio más bajo.

Como argumenta un artículo en la plataforma inmobiliaria Idealista, dos propiedades en la misma comunidad —una con licencia de alquiler vacacional y otra sin ella— tendrán inmediatamente una diferencia de precio del 20%. Si antes ambas estaban valoradas en 1 millón de euros, la que tiene la licencia ahora vale 1,1 millones y la que no, 900 mil euros.

No se proporciona evidencia de ventas reales para esta afirmación, aparte del hecho de que el artículo hace referencia a un apartamento en algún lugar de Marbella. La asociación de agentes inmobiliarios Leading Property Agents (LPA) argumentó en un comunicado publicado el 22 de julio de 2025 por Málaga Hoy que ya se habían producido cancelaciones o compras y descensos en los precios en Marbella.

Sin embargo, no se nombran comunidades ni edificios, por lo que no hay manera de verificar esta afirmación. Y los precios por metro cuadrado continúan subiendo en Marbella en general: un 8,3% el año pasado hasta 5.213 €/m², con un aumento del 1,0% entre mayo y julio, después de que la ley entrara en vigor. Eso sugiere que no hay una presión general a la baja sobre los precios de venta o el volumen.

Eso no quiere decir que no existan ejemplos en la vida real. Por ejemplo, conozco un desarrollo en Puerto Banús que es tan popular para alquileres vacacionales que con el tiempo se ha convertido en un excelente lugar para que los inversores estacionen dinero con un rendimiento más o menos garantizado.

No obstante, a pesar de su popularidad, existía una mayoría de propietarios residenciales que no estaban dispuestos a alquilar a turistas. Como resultado, recientemente la comunidad votó para prohibir completamente los alquileres vacacionales. Esto significa que cualquier nuevo propietario no tendrá derecho a alquilar su propiedad para alquileres vacacionales a corto plazo.

Un agente local me informó personalmente que esto ha llevado a la cancelación de la venta de uno o dos apartamentos. Otro apartamento tuvo que ser rebajado para cerrar un trato, ya que los compradores estaban descontando la pérdida de ingresos futuros por la venta.

Esto parecería evidencia sólida a favor del argumento de que la prohibición de alquileres vacacionales afectará negativamente a los precios de las viviendas. Sin embargo, yo argumentaría que unos pocos ejemplos no son evidencia suficiente y, en segundo lugar, que el conjunto de datos no es representativo del mercado en general.

La experiencia de Nueva York

España no es el primer lugar que ha regulado y/o prohibido Airbnbs. Nueva York y partes de California también se han movido agresivamente en esta dirección. En Nueva York, existen regulaciones estrictas y una fuerte aplicación que han reducido el número de alquileres turísticos en la ciudad en un 90%.

Según un artículo del Wall Street Journal y artículos de investigación en Apartment List, un sitio web similar a Airbnb pero para inquilinos a largo plazo y apartamentos, la prohibición no ha tenido impacto en los precios ni en la oferta. Los siguientes gráficos basados en los números de Apartment List muestran esto claramente.

Existe la distorsión del mercado causada por el Covid, seguida de los mismos patrones de precios posteriores, incluyendo después de la implementación de las nuevas leyes sobre alquileres de Airbnb en la ciudad.

Algunas objeciones merecen ser mencionadas. Primero, algunos afirman que no ha pasado suficiente tiempo para que el impacto completo se refleje en el mercado. Segundo, el número original de Airbnb legales en Nueva York era relativamente marginal: 38,000 frente a 1,000,000 de unidades de alquiler totales. Finalmente, el único impacto positivo definitivo que se puede atribuir a las restricciones es la reducción de quejas por ruido.

Más allá de Nueva York, los resultados han sido mixtos, con algunas rentas moderadamente más bajas en Irvine, California, después de la implementación de regulaciones estrictas. Sin embargo, las estadísticas recopiladas coincidieron con el periodo de Covid, durante el cual los alquileres cayeron en ciudades de todo el mundo. Eso también fue cierto en España.

En Barcelona ha habido evidencia de disminución de los precios de alquiler, aunque es un panorama complicado debido a que antiguos alquileres turísticos se han convertido en alquileres estacionales para evitar los controles de renta. Esos no se cuentan en las cifras de alquiler a largo plazo.

Este fenómeno ocurre también en otras partes de España, con propietarios buscando evitar los controles de renta ante la alta inflación de los precios de la vivienda, que es en gran medida consecuencia de la falta de nueva construcción.

En términos del impacto de la regulación y las prohibiciones sobre alquileres a corto plazo (STR), el panorama en Barcelona sugiere que la restricción puede haber tenido un impacto retardado en la tasa de aumento de precios. Es decir, los precios continúan subiendo, pero a un ritmo menor que el de 2014-2018. Esto es visible en estos gráficos de Spanish Property Insight.

Sin embargo, incluso aquí no podemos determinar de manera concluyente la causa de esta desaceleración. En 2014 España apenas estaba saliendo de la crisis inmobiliaria que vio colapsar los precios de la vivienda un 37% en seis años. El aparente aumento de precios podría ser fácilmente resultado del regreso de la expansión y la liberación de la demanda acumulada.

La única conclusión clara que se puede extraer es que eliminar los alquileres turísticos no soluciona el verdadero problema subyacente en ciudades como Nueva York, Barcelona o Málaga: la falta de construcción de viviendas en alquiler. Las tasas de vacancia en Nueva York, según el WSJ, permanecen en niveles históricamente bajos a pesar de la prohibición.

El único sector que parece haber beneficiado definitivamente ha sido el de los hoteles de Nueva York, que han visto aumentos significativos en los precios desde 2023. Según el WSJ:

“El precio promedio de una habitación de hotel en Nueva York subió a $283 la noche en julio, un aumento del 7% respecto a hace dos años. La ocupación ha superado los niveles de 2023 cada mes de este año, excepto en julio, según CoStar. El programa de la ciudad de pagar a decenas de miles de migrantes para que se alojen en hoteles contribuyó a la mayor ocupación.”

Un cuento de dos mercados

Yo argumentaría que el carácter de la nueva ley es una respuesta a un fenómeno de mercado muy específico, nacido de plataformas como AirBnB, Booking.com, etc. Esto es la industrialización de los alquileres vacacionales privados por inversores individuales y corporativos. Y lo contrastaría con individuos que alquilan habitaciones o apartamentos en sus hogares para obtener ingresos suplementarios.

Los primeros son personas o empresas que compran múltiples apartamentos, principalmente en centros urbanos o en lugares turísticos de alta densidad, únicamente por los rendimientos de inversión. Tales prácticas han creado burbujas de precios, han desplazado a los locales de los centros urbanos y han generado fricciones con los residentes. Según un artículo de investigación, las áreas con mayor densidad de alquileres estilo Airbnb experimentaron un aumento de precios de venta de hasta el 19%. Como escribí en el verano de 2023:

“En Málaga, el 74% de los anuncios son de empresas y personas con múltiples propiedades. Alrededor de media docena de empresas tienen más de 50 propiedades, y una tiene 178 anuncios. En Barcelona, el número de “anfitriones de Airbnb” con múltiples anuncios es del 71%, ¡con una empresa que sola tiene 241 anuncios!”

Aunque parece dudoso que apuntar a estos inversores aumente la oferta de vivienda o reduzca los alquileres de manera sustancial, deberían ser tratados y regulados como negocios turísticos, como los hoteles.

La tiranía de la mayoría

Sin embargo, aplicar una ley general a todas las propiedades de Airbnb es un arma contundente y hay víctimas entre quienes no han eludido regulaciones ni creado los llamados “hoteles fantasma” repartidos en docenas de propiedades.

Estos son los propietarios individuales que quieren ganar un poco de dinero extra con una habitación libre —o que ayudan a cubrir los costes anuales de su vivienda vacacional alquilándola cuando no están allí.

Tales propietarios-inquilinos tienen interés en prevenir fiestas salvajes en sus hogares, tanto para evitar daños en su propiedad como para mantener buenas relaciones con sus vecinos, a quienes verán en el ascensor o en la piscina comunitaria. Prohibirles alquilar ocasionalmente en sus propios hogares equivale a negarles el derecho a disfrutar de su vivienda, en lugar de regular una empresa comercial a gran escala.

Lo irónico es que aquellos con viviendas vacacionales ya son gravados como si las alquilaran, lo hagan o no —incluyendo si se les prohíbe alquilar o no. Esto sugiere que la ley necesita ajustes para abordar estos diferentes tipos de arrendadores vacacionales.

Eso podría significar, por ejemplo, establecer límites en el número de días por año en que una propiedad puede ser alquilada, o un tope en el % de licencias de alquiler en una comunidad determinada. Tales medidas desincentivan a los inversores-propietarios, quienes no tienen incentivo para comprar propiedades que solo pueden alquilar una parte del año. Pero permite a los propietarios que quieren complementar sus ingresos aprovechar los momentos en que no están en la unidad o durante festivales, etc.

El efecto en los precios de la propiedad

Volviendo al efecto sobre el valor de las propiedades de la ley tal como está actualmente. Es demasiado pronto para saber con certeza cuáles serán los efectos. Los efectos secundarios de cambios legales pueden tardar en reflejarse. El mercado actual también sigue siendo fuerte, basado en fundamentos que no cambiarán de la noche a la mañana.

Pero no debemos esperar a que las cosas salgan mal para solucionarlas —más vale prevenir que curar, como dicen. Ya podemos ver los posibles efectos negativos. Y sabemos que existen diferentes tipos de usuarios de Airbnb, que deberían ser tratados de manera distinta por sus comunidades.

El gobierno debería hacer revisiones continuas a la ley para convertirla en una herramienta que mejore la situación. No necesitamos una ley que agregue más dificultades a otro grupo de personas, además de las que ya existen debido a la falta de vivienda asequible.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 23 septiembre 2025

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