Acheter une parcelle

Si vous voulez construire votre propriété en Espagne, la première chose dont vous avez besoin est une parcelle de terrain sur laquelle on puisse légalement construire.

Alors que la plupart des bâtiments peuvent être modifiés pour répondre aux besoins des propriétaires, un terrain est beaucoup moins modifiable, et beaucoup plus coûteux, à changer, si tout de même cela est possible. En conséquence, nous vous recommandons de rechercher exactement ce qui peut être fait avec, et ce qui pourrait être réalisé à proximité d’une parcelle de terrain qui vous intéresse pour vous assurer un achat réussi. Le département de planification de votre mairie décide ce que, comment et quand vous pouvez construire sur une parcelle de terrain.

Types de terrain

En vertu de la Loi foncière de 2008, tous les terrains en Espagne sont classés comme l’un des deux types : rural ou urbain.

Les terres rurales peuvent être soit la « ceinture verte » (protégées pour une variété de raisons) ou urbanisable (non protégées mais non urbaines, en raison d’un manque de planification urbaine et d’infrastructure). Aucun de ceux-ci ne peuvent être légalement constructibles, à moins que des dispositions spécifiques soient applicables dans certaines zones.

Le terrain urbain doit avoir, au moins, l’accès à l’électricité, aux égouts, aux raccordements d’eau, à l’éclairage des rues, un accès pour les véhicules et c’est le seul type qui puisse être légalement développé à des fins résidentielles.

Certificat d’urbanisme (certificado urbanístico)

Une fois que vous avez trouvé un terrain, vous devez obtenir un certificat d’urbanisme de la mairie de la commune où est situé le terrain, pour confirmer le type et les limites en matière de développement, en conformité avec le plan de la ville en général (Plan général de Ordenación Urbana, PGOU).

Les certificats sont délivrés par les autorités locales de planification, et détaillent toutes les exigences pertinentes de la planification, y compris : la taille minimale de la parcelle pour le projet immobilier, les limites de séparation, la surface construite maximale (comme proportion de la surface de la parcelle, limitée seulement à la surface construite au-dessus du sol), sol maximal (aussi comme proportion de la surface de la parcelle), hauteur maximale de toit, et les stipulations relatives au style ou au design d’un bâtiment. Ils peuvent aussi inclure des engagements de planification concernant la parcelle, comme des procédures disciplinaires ou des ordres de démolition.

Vous pouvez demander directement un certificat ou commander un rapport technique d’un architecte, pour lesquels ils seront juridiquement responsables en cas de réclamations.

Restrictions possibles

Le PGOU et les informations dans le registre foncier peuvent imposer des restrictions sur le développement d’une parcelle, en raison de la proximité du littoral, des voies navigables et des routes, ainsi que des droits de tiers (comme l’électricité, les égouts et les raccordements d’eau). Tous pourraient se traduire au conseil municipal par un refus de délivrer le permis de construire, rendant ainsi la construction illégale.

Rapport géotechnique (informe geotécnico)

La loi espagnole exige que vous commandiez un rapport géotechnique pour déterminer les bases appropriées pour la propriété que vous souhaitez construire, et prévoir tous les problèmes possibles, en tenant compte de facteurs tels que le type de sol et la composition, la présence de l’eau, et tous les autres aspects de la parcelle qui pourraient affecter une construction.

Le rapport doit être effectué par un fournisseur spécialiste officiellement enregistré, il faut normalement une semaine pour le compléter, et coûte entre 1.000 € et 3.000 €.

Rapport topographique (informe topográfico)

Bien que ce ne soit pas requis par la loi, nous vous recommandons de commander un rapport topographique pour les parcelles qui sont en pente, ou qui possèdent un terrain autrement difficile pour la construction, ou pour lesquelles les frontières ne sont pas claires. Le rapport doit être effectué par un topographe qualifié, il faut normalement une semaine pour le compléter, et coûte entre 300 € et 1.000 €.

Pour de plus amples conseils sur l’achat d’une parcelle ou pour les fournisseurs recommandés, veuillez nous contacter.