Opinión
Airbnb y los alquileres turísticos: ¿Ventaja o ruina?
Mucho se escribe sobre el problema de la falta de viviendas de alquiler en las ciudades españolas y el aumento del coste de los alquileres. Este problema concreto está detrás de la reciente aprobación de una nueva ley federal que introduce formas de control del alquiler, cambios en los procedimientos de desahucio y otros aspectos del mercado del alquiler. Ya traté este tema en un artículo anterior, así que no entraré aquí en la ley.
Impacto de las plataformas de alquiler turístico
Pero, ¿qué papel tienen las plataformas de alquiler turístico como Airbnb, Booking.com y VRBO en el mercado del alquiler español? El consenso actual es que los alquileres turísticos necesitan limitaciones y formas de regulación estrictas, en parte porque están provocando escasez de viviendas y alquileres elevados.
Barcelona, considerada una de las ciudades líderes en España en legislación para controlar el alquiler turístico, cuenta desde 2012 con un estricto sistema de registro. Por ejemplo, conseguir una licencia de alquiler turístico en la ciudad ya no es posible porque han alcanzado el número máximo. Ciertamente, hay pruebas que demuestran que las altas concentraciones de viviendas de alquiler turístico sí tienen un impacto en los precios del alquiler dentro de una región de una ciudad. Por ejemplo, un estudio de 2019 argumentaba lo siguiente: «Los resultados muestran que un aumento de una desviación estándar en la intensidad de Airbnb se asocia con un aumento del 7,3% en el precio del alquiler».
Otro estudio asoció el mismo resultado básico con que en Barcelona, 2015 el 6,85% de todas las unidades de alquiler estaban dedicadas a Airbnb. Lo primero que hay que señalar es que esta estadística no capta totalmente la forma en que Airbnb influye en los precios de la vivienda y el alquiler en la ciudad. Como se ve en el siguiente gráfico de Inside Airbnb, las unidades de alquiler turístico se concentran en los distritos centrales de la ciudad. También he incluido mapas de Airbnb para Málaga y Madrid. Esto sugiere que el impacto de los alquileres de Airbnb también se limita a zonas muy específicas, mientras que la mayor parte de la ciudad, incluyendo otras ubicaciones en el centro, se ve afectada muy poco.
Mantener la perspectiva
Es importante empezar con los hechos tal y como los conocemos, pero luego hay que dar un paso atrás y ponerlo en perspectiva. Por ejemplo, si los precios en el centro de Barcelona son un 7% más altos que si no hubiera alquileres de Airbnb, según el estudio, eso sigue representando sólo 35 euros más en un apartamento alquilado anteriormente por 500 euros. Eso no es nada, pero no es catastrófico. La cuestión más importante es la eliminación de las unidades de alquiler a largo plazo del mercado de alquiler, un problema que los gobiernos locales y regionales en España han intentado abordar mediante la introducción de licencias. Sin embargo, esto ha tenido poco impacto.
Barcelona tiene quizás el sistema de licencias más estricto del país, y todavía encontramos, según Inside Airbnb, que el 30,7% de las propiedades listadas no tienen licencia, el 44,4% tienen licencia, y el 24,9% tienen exenciones de tener licencia. En otras palabras, la mayoría no tiene licencia. Así pues, la concesión de licencias es un arma de doble filo para controlar las propiedades turísticas no reguladas. Pero en cualquier caso, incluso en Barcelona, el porcentaje del número total de viviendas dedicadas a Airbnb es de aproximadamente el 2%. En la mayoría de los demás lugares, es inferior.
El problema de fondo: Falta de viviendas de alquiler
El verdadero problema, en última instancia, es la falta de unidades de alquiler en el mercado. España simplemente no está construyendo suficientes unidades de alquiler para el número de inquilinos, que va en aumento. Según Statista, en 2000, el número de hogares que alquilaban su vivienda era sólo del 10%. Ese fue el punto más bajo de un periodo en el que se dio prioridad a la propiedad de la vivienda, que había crecido durante décadas, mientras que el alquiler había disminuido año tras año. En 2020, el número de inquilinos casi se había duplicado hasta alcanzar el 17,3% de los hogares españoles. Sin embargo, el número de viviendas en alquiler no ha seguido el mismo ritmo. Hay varias razones para ello, pero aunque, como he señalado anteriormente, la concentración de Airbnb y los alquileres turísticos en distritos de gran afluencia turística de las principales ciudades españolas afecta a esas zonas, no es la causa principal.
Existe una crisis en la necesidad de más viviendas de alquiler en toda España, no sólo en las zonas turísticas. El verdadero problema, como han señalado muchos comentaristas y analistas, es la falta de nueva oferta. España simplemente no está construyendo suficientes viviendas de alquiler para satisfacer la creciente demanda privada o pública. España tiene, de hecho, el menor número de viviendas sociales de Europa. Los efectos de este déficit son claros. En España, el 41% de los inquilinos gastan más del 40% de sus ingresos en el alquiler, lo que es demasiado alto y sitúa a España como el cuarto país de Europa con mayor sobreexposición financiera de los inquilinos. El reto es extremo para los jóvenes que buscan un piso para compartir. En un estudio realizado en 2022 por el portal web inmobiliario Idealista, el 45% menos compartía piso. «…en ciudades como Palma de Mallorca, Barcelona o San Sebastián, la caída de la disponibilidad es aún más extrema: entre un 70% y un 80% menos».
Turismo y economía: Encontrar el equilibrio
Eso sugiere que centrarse en los alquileres turísticos para resolver la crisis de las viviendas de alquiler es como robar a Pablo para pagar a Pedro. Más aún cuando el turismo es un pilar fundamental de la economía española. Volviendo a Barcelona, de la que existen excelentes y detalladas estadísticas, encontramos en la página web de la ciudad que 9,7 millones de turistas visitaron la ciudad el año pasado. «El gasto global de los turistas en la ciudad supera los 7.600 millones de euros… El año pasado se firmaron 157.000 contratos [laborales], el 45,3% indefinidos. Los contratos temporales cayeron del 88,4% en 2019 al 54,7% en 2022. «El paro en este sector también cayó a su nivel más bajo desde 2007, con 6.703 personas sin trabajo, un 23,5% menos que en 2019.»
Según Andalucia.com, la comunidad autónoma ha visto crecer el turismo internacional desde algo menos de 7 millones en 2000 hasta 12 millones en su punto álgido en 2019, justo antes de la pandemia de Covid. El año pasado, el turismo en la región se recuperó hasta los 10 millones. Incluyendo a los turistas de toda España, Andalucía recibió la friolera de 30,8 millones de turistas el año pasado y generó algo menos de 17.000 millones de euros. Esto dio trabajo a más de 400.000 personas, un 15% más que el año anterior. La solución no es matar a la gallina de los huevos de oro, sino garantizar viviendas asequibles, espacios públicos e infraestructuras que satisfagan las necesidades de la población local y no sólo de los turistas. También significa encontrar formas de equilibrar la distribución de los alquileres turísticos para que la población local pueda seguir viviendo en el centro histórico de destinos turísticos populares como Madrid, Barcelona y Málaga. Como muchos han dicho, no queremos convertir nuestros cascos históricos en Disneylandias asépticas sin auténtica cultura local.
Regulación justa del mercado
También es necesario garantizar que los alquileres de Airbnb compitan en igualdad de condiciones con el sector hotelero, muy regulado. Por ejemplo, las habitaciones de hotel deben tener aire acondicionado, un determinado número de metros cuadrados de espacio por huésped, toallas y sábanas limpias, etc.; lo mismo debería ocurrir con los alquileres turísticos privados. Desde hace tiempo, Airbnb no es más que locales que alquilan una habitación libre para ganar un poco de dinero extra. En Málaga, el 74% de los anuncios son de empresas y personas con varias propiedades. Alrededor de media docena de empresas tienen más de 50 propiedades, y una tiene 178 anuncios. En Barcelona, el número de «anfitriones Airbnb» con varios alojamientos es del 71%, y una sola empresa tiene 241 alojamientos. Se trata claramente de hoteles. Puede que estén repartidos por una amplia zona geográfica y no en un solo edificio, pero no es justo que tengan normas diferentes a las de cualquier otro hotel. Así que sí, hay que solucionar algunos problemas para que el sistema funcione mejor y de forma más justa. Pero parece claro que es un error mezclar los problemas del mercado de alquiler, que son de oferta, con los del mercado de alquiler turístico, que son de regulación.
Por Adam Neale | Opinión | 29 junio 2023
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