España no encuentra la fórmula para resolver la crisis del alquiler

La situación de la disponibilidad de viviendas en alquiler en España sigue siendo abismal. El número de viviendas de alquiler a largo plazo continúa disminuyendo mientras la demanda sigue aumentando. Necesitamos una solución, pero no existe una “bala de plata”.

A principios de abril, cientos de miles de españoles se manifestaron en más de 40 ciudades exigiendo soluciones reales. Todo el mundo está de acuerdo en que hay que hacer algo; los costes del alquiler están aumentando a un ritmo superior al de los ingresos o al de la inflación.

En 2024, los precios del alquiler en España en su conjunto aumentaron un 11,5%. Este aumento no fue uniforme, lo que significa que en las ciudades españolas, los precios del alquiler subieron más pronunciadamente, con un aumento del 13,5% en Barcelona y del 15,3% en Madrid.

Esto ocurre en el contexto de una nueva ley de vivienda en España, que regula los precios, los contratos de alquiler, los recursos legales frente a los okupas, así como incentivos fiscales para los propietarios que ofrezcan contratos de alquiler a largo plazo con precios fijados por el gobierno, o más bajos.

En el fragmentado panorama político de España, no sorprende que esta ley haya generado mucho debate. ¿Está echando leña al fuego? ¿Es una solución? ¿O no es ninguna de las dos?

Para entender lo que está ocurriendo y el posible impacto de la actual ronda de reformas, necesitamos analizar la situación más a fondo.

El punto de partida es el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Este es realmente el origen del problema. Irónicamente, está causado por medidas que pretenden resolver otras crisis.

No es un secreto que los españoles no están teniendo hijos a un ritmo ni remotamente cercano al necesario para reemplazar a la población envejecida. La tasa de reemplazo es actualmente de 2,1 hijos por mujer, pero las mujeres nacidas en España solo están teniendo 1,12 hijos por mujer. Esto representa un descenso del 2,6% en comparación con el año anterior.

Sin inmigración, España sufriría numerosos problemas debido a la disminución de la población activa, el aumento relativo del número de pensionistas que dependen de las pensiones públicas, etc. También se vería perjudicada la capacidad de España para crecer y modernizar su economía.

Según un informe del Banco de España, por ejemplo, España necesitará 25 millones de inmigrantes para 2053 —el triple del ritmo actual de inmigración— para mantener a flote el sistema de pensiones.

Por estas razones, el gobierno español ha resistido las tendencias del resto de Europa de restringir la inmigración. En 2023, España tuvo una migración externa neta (inmigrantes que llegan) del 1,32%, o 642.000 personas.

Todo eso está muy bien, pero todas esas personas que llegan necesitan viviendas de calidad —y España no está construyendo suficientes. El año pasado, el número de nuevos hogares en España creció en 360.000. Se espera que eso se modere ligeramente a 355.349 en 2025-2026, y luego a 337.864 en 2026-2027.

El número de viviendas nuevas que se están construyendo está creciendo por primera vez desde el punto más bajo de la crisis bancaria en 2014-2015. Según un estudio de CaixaBank, esta tendencia continuará e incluso se acelerará.

“…hemos elevado nuestra previsión de permisos de nueva construcción de 125.000 a 135.000 en 2025, después de que ganaran tracción en 2024 (+16,5% interanual de enero a octubre de 2024, alcanzando alrededor de 125.000 permisos en los últimos 12 meses).”

Esto son buenas noticias, pero está lejos de ser suficiente. El resultado es que el déficit de oferta de vivienda seguirá creciendo en los próximos años. Sin embargo, nadie está dispuesto a trabajar seriamente para resolver el problema porque tiene un alto coste político y económico.

La posición de la extrema derecha es que España debe poner fin a la inmigración y repatriar a quienes ya han llegado. Pero eso es imposible y llevaría al colapso económico y social, desde las pensiones públicas hasta el sistema sanitario y la economía en general.

Eso significa abordar de frente la crisis de la vivienda —¿pero alguien lo está haciendo?

Nueva ley de vivienda

La nueva ley de vivienda fue promovida como una solución a la crisis actual. Otorgó nuevos derechos a los inquilinos, redujo la capacidad de los propietarios para subir los precios y ofreció incentivos a los propietarios para alquilar a largo plazo y contener los aumentos de renta. También hay ayudas directas para compradores jóvenes (menores de 35 años).

Por otro lado, también introdujo medidas represivas para tratar de modificar el mercado del alquiler. Hubo reformas para desalentar y regular los alquileres turísticos, por ejemplo. Y ahora es más fácil y rápido desalojar y sancionar a los okupas. También se aplicará presión financiera a los grandes propietarios que tengan propiedades vacías, imponiendo aumentos significativos en el impuesto sobre la propiedad.

Sin embargo, parece que nadie está satisfecho con el enfoque actual. Las manifestaciones a principios de abril dejaron claro que muchas personas piensan que el enfoque actual es demasiado tímido. Por el otro lado, los empresarios y los grupos de propietarios creen que la ley vulnera los derechos de los propietarios y los mecanismos de mercado que podrían reducir los problemas.

Algunos de los efectos inmediatos ya se están haciendo evidentes. Otros tardarán más en manifestarse, como el impacto de los cambios en la legislación sobre alquileres turísticos o las ayudas a la compra de viviendas para jóvenes.

En el contexto de precios de alquiler que suben a un ritmo 3 veces superior al de la inflación —o más— el impacto parece ser el de empujar a los propietarios hacia el mercado de alquiler de media duración.

Según un estudio del portal inmobiliario Idealista, el número de anuncios de alquiler a largo plazo descendió un 5% entre 2023 y 2024. Los de alquileres de temporada aumentaron un 39%.

No existe una relación directa entre los anuncios y el número real de personas que viven en alquileres a largo plazo. Parte de la disparidad podría reflejar el hecho de que quienes están en alquileres a largo plazo evitan mudarse porque se enfrentarían a subidas significativas del alquiler.

Sin embargo, existe un incentivo evidente para los propietarios a alquilar por temporada en lugar de a largo plazo. No pueden subir los alquileres de largo plazo más de un 3%. Sin embargo, si alquilan a estudiantes, al final del curso escolar, cuando estos se van, podrían subir el alquiler de un piso entre un 10% y un 15%.

¿Está este cambio hacia los alquileres de temporada causado por la Ley de Vivienda? En cierto sentido, sí. Pero el problema más importante sigue siendo que no se están construyendo suficientes viviendas nuevas para satisfacer la demanda —ya sea de compra o de alquiler. Eso está creando incentivos que distorsionan el mercado de la vivienda y lo alejan de satisfacer las necesidades de los españoles.

Sin embargo, eso no significa que no se pueda hacer nada. Existen reformas de vivienda interesantes que se pueden considerar y que tienen como principio estabilizar la relación entre propietario e inquilino.

En Escocia, por ejemplo, aprobaron una ley en 2016 que hizo precisamente eso. Establecía las 18 condiciones específicas bajo las cuales un propietario podía desalojar a un inquilino. También eliminaba por completo los períodos de alquiler fijos y proporcionaba un contrato estandarizado para todos los propietarios e inquilinos.

Además, añadieron la figura del aval de alquiler. Un propietario que tenga dudas sobre la solvencia de un inquilino potencial —como un joven que busca alquilar su primer piso o una familia con bajos ingresos— puede exigir un aval de alquiler.

Un aval de alquiler es una persona, o empresa, que garantiza que si el inquilino no paga, el propietario no perderá ingresos por alquiler. Esto crea un gran incentivo para que los propietarios “se arriesguen” a alquilar a personas vulnerables o con “alto riesgo”.

España está considerando una versión respaldada por el Estado de esta figura, conocida como aval público. Tendrá condiciones estrictas y requerirá el consentimiento de ambas partes. No eliminará las causas estructurales más profundas de los alquileres altos ni de la escasez de viviendas en alquiler.

Pero el aval público al menos superará una de las principales preocupaciones de los propietarios cuando se trata de alquileres a largo plazo. Y convertirlo en un servicio público, en lugar de privado, lo hace más accesible para los más vulnerables. Los más vulnerables son los que menos probabilidades tienen de contar con alguien con buena calificación crediticia.

Es importante ver tanto lo bueno como lo malo de la situación actual. Y también mantener el foco en el problema fundamental: la falta de oferta. Hasta que eso no se solucione, todo lo demás será simplemente retrasar el momento del ajuste.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 22 mayo 2025

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