Новости о Недвижимости
Испания не может найти формулу для решения кризиса аренды жилья
Ситуация с доступностью арендного жилья в Испании остаётся катастрофической. Количество объектов долгосрочной аренды продолжает снижаться, в то время как спрос продолжает расти. Нам нужно решение, но «серебряной пули» не существует.
В начале апреля сотни тысяч испанцев вышли на демонстрации в более чем 40 городах с требованием реальных решений. Все согласны с тем, что необходимо что-то предпринимать, ведь стоимость аренды растёт быстрее, чем доходы населения или уровень инфляции.
В 2024 году цены на аренду жилья по всей Испании выросли на 11,5%. При этом рост был неравномерным: в городах аренда подорожала сильнее, например, в Барселоне — на 13,5%, а в Мадриде — на 15,3%.
Это происходит на фоне принятия нового закона о жилье в Испании, который регулирует цены, договоры аренды, юридические меры против захватчиков жилья (okupas), а также предусматривает налоговые льготы для арендодателей, сдающих жильё по государственным ставкам — или ниже.
В условиях политической фрагментации Испании неудивительно, что этот закон вызвал множество споров. Подливает ли он масло в огонь? Является ли решением? Или ни тем, ни другим?
Чтобы понять, что происходит и каковы вероятные последствия текущих реформ, нужно глубже взглянуть на ситуацию.
Начать стоит с дисбаланса между спросом и предложением. Именно это и является корнем проблемы. Ирония в том, что он сам по себе вызван мерами, направленными на решение других кризисов.
Не секрет, что уровень рождаемости в Испании значительно ниже уровня, необходимого для замещения стареющего населения. Для простого воспроизводства требуется 2,1 ребёнка на женщину, но женщины, рождённые в Испании, рожают в среднем лишь 1,12 ребёнка. Это на 2,6% меньше, чем в предыдущем году.
Без иммиграции Испания столкнется с множеством проблем: сокращение рабочей силы, увеличение числа пенсионеров, получающих государственные пенсии, и др. Это также повлияет на способность страны к росту и модернизации экономики.
Согласно докладу Банка Испании, стране потребуется 25 миллионов иммигрантов к 2053 году — в три раза больше текущих темпов иммиграции — чтобы сохранить жизнеспособность пенсионной системы.
По этой причине испанское правительство сопротивляется общеевропейской тенденции по ограничению иммиграции. В 2023 году чистый приток мигрантов в Испанию составил 1,32% или 642 000 человек.
Это хорошо, но все эти люди нуждаются в качественном жилье — а Испания строит его недостаточно. В прошлом году число новых домохозяйств в стране увеличилось на 360 000. Ожидается, что в 2025-2026 годах эта цифра немного снизится до 355 349, а в 2026-2027 — до 337 864.
Число новых строящихся домов растёт впервые с момента банковского кризиса 2014–2015 годов. Согласно исследованию CaixaBank, эта тенденция продолжится и даже ускорится.
«…мы повысили наш прогноз по количеству новых разрешений на строительство с 125 000 до 135 000 в 2025 году после роста в 2024 году (+16,5% в годовом исчислении с января по октябрь 2024 года, достигнув около 125 000 разрешений за последние 12 месяцев).»
Это хорошая новость, но её явно недостаточно. В результате дефицит предложения жилья будет продолжать расти в ближайшие годы. Однако никто не хочет серьёзно заниматься решением этой проблемы, так как это дорого как в политическом, так и в экономическом смысле.
Крайне правая позиция заключается в том, что Испания должна прекратить иммиграцию и репатриировать прибывших мигрантов. Но это невозможно и приведёт к экономическому и социальному коллапсу — от системы пенсий до здравоохранения и экономики в целом.
Это значит, что необходимо напрямую решать жилищный кризис — но делает ли кто-то это?
Новый закон о жилье
Новый закон о жилье был представлен как решение текущего кризиса. Он предоставил арендаторам новые права, ограничил возможности арендодателей повышать цены и предложил стимулы для долгосрочной аренды с ограничением роста арендной платы. Также предусмотрена прямая помощь молодым покупателям жилья (до 35 лет).
С другой стороны, были приняты репрессивные меры для изменения структуры рынка аренды. Например, реформы, ограничивающие туристическую аренду. Удаление захватчиков жилья (okupas) теперь стало проще и быстрее. Кроме того, на крупных владельцев недвижимости, у которых есть пустующие объекты, будет оказываться финансовое давление в виде повышения налога на имущество.
Однако, похоже, никто не доволен текущим подходом. Демонстрации в начале апреля ясно показали, что многие считают принятые меры слишком слабыми. В то же время бизнес-сообщества и объединения арендодателей считают, что закон ущемляет их права и нарушает рыночные механизмы.
Некоторые немедленные последствия уже становятся очевидными. Другие проявятся со временем, такие как изменения в правилах туристической аренды или программа субсидий для молодых покупателей.
На фоне того, что арендные цены растут в 3 раза быстрее инфляции — и более — результатом, вероятно, станет то, что арендодатели предпочтут аренду на средний срок.
Согласно исследованию портала недвижимости Idealista, количество объявлений о долгосрочной аренде сократилось на 5% в 2023–2024 годах. Объявлений о сезонной аренде стало больше на 39%.
Между количеством объявлений и фактическим числом арендаторов нет прямой зависимости. Отчасти это связано с тем, что арендаторы стараются не съезжать, опасаясь повышения арендной платы.
Тем не менее, у арендодателей есть очевидный стимул сдавать жильё на сезон, а не на длительный срок. Они не могут повышать плату более чем на 3% в год при долгосрочной аренде. Однако если жильё сдается студентам, то после окончания учебного года, когда они съезжают, арендодатель может поднять плату на 10–15%.
Вызывает ли это изменение закон о жилье? В некотором смысле — да. Но главная проблема в том, что не строится достаточное количество нового жилья — как для покупки, так и для аренды. Это создаёт искажённые стимулы на рынке, не соответствующие реальным потребностям испанцев.
Тем не менее, это не означает, что ничего нельзя сделать. Существуют интересные реформы, ориентированные на стабилизацию отношений между арендодателем и арендатором.
В Шотландии, например, в 2016 году был принят закон, который как раз это и сделал. Он чётко определил 18 причин, по которым арендодатель может выселить арендатора. Также были отменены фиксированные сроки аренды и введён стандартный договор.
Кроме того, была введена роль гаранта аренды. Если арендодатель сомневается в платёжеспособности арендатора — например, если это молодой человек, снимающий своё первое жильё, или семья с низким доходом — он может потребовать гаранта.
Гарант аренды — это человек или компания, которая обязуется выплатить арендную плату, если арендатор не сможет этого сделать. Это создаёт стимул для арендодателей сдавать жильё уязвимым и «рисковым» арендаторам.
Испания рассматривает аналогичную государственную программу — aval público. Она будет иметь строгие условия и требовать согласия обеих сторон. Это не устранит структурные причины высоких цен и нехватки жилья.
Но aval público решит одну из основных проблем арендодателей при долгосрочной аренде. А то, что это будет государственной, а не частной услугой, сделает её доступной для наиболее уязвимых. А ведь именно уязвимые арендаторы чаще всего не имеют родственников или друзей с высокой кредитоспособностью.
Важно видеть как плюсы, так и минусы текущей ситуации. И не упускать из виду корень проблемы — нехватку предложения. Пока это не будет решено, все остальные меры лишь оттягивают момент истины.
Автор: Adam Neale | Новости о Недвижимости | 22 мая 2025
