Opinión
El caos arancelario de Trump: ¿Afectará al mercado inmobiliario español?
Como era de esperar, hay mucha ansiedad económica en todo el mundo en este momento. Esto se debe al anuncio del 2 de abril de Trump sobre la imposición de aranceles a todos los socios comerciales de EE.UU. “Día de la Liberación”, como él lo llamó, lanzó por los aires el sistema comercial global de varios billones de euros. La incertidumbre que creó no ha disminuido, al contrario, ha crecido.
El impacto masivo de esas políticas es imposible de medir. La economía global está increíblemente integrada, no solo en términos de bienes sino también de servicios. Como epicentro de este tumulto, EE.UU. será el más afectado, pero ningún país escapará a su impacto.
Por el momento, Trump ha suspendido los aranceles generalizados que iba a aplicar, incluyendo el comercio con España. Hay un “período de gracia” de aranceles del 10%. Está previsto que dure 90 días para permitir la negociación de acuerdos.
Sin embargo, ya ha pasado más de un mes y hasta ahora no se ha anunciado ni un solo acuerdo comercial. Incluso Japón, el aliado más cercano de EE.UU. en Asia, está reprendiendo públicamente la postura estadounidense. Podemos esperar que el caos continúe al menos hasta el verano.
Volviendo a España, el país en realidad tiene un déficit comercial con EE.UU., comprando más bienes y servicios estadounidenses de los que vende a EE.UU. En 2024, este déficit comercial ascendió a 10.000 millones de dólares, con exportaciones españolas a EE.UU. por unos 18.000 millones y exportaciones estadounidenses a España por unos 28.000 millones.
Además, EE.UU. es solo el quinto mayor socio comercial de España. Como resultado, se espera que el impacto directo en el país sea relativamente pequeño. Según un informe de CaixaBank:
En general, el impacto directo estimado del aumento de los aranceles al 10% ascendería a unos 1.388 millones de euros, equivalente al 0,1% del PIB. En un escenario con aumento de aranceles al 20%, el impacto sería de 3.181 millones de euros, o el 0,2% del PIB. Cabe señalar que estas estimaciones solo tienen en cuenta las exportaciones directas de España a EE.UU.
Para ponerlo en perspectiva, el año pasado la economía española creció un 3,2% y este año se espera que crezca un 2,5%, aún impresionante, según el informe del FMI de abril de 2025.
Además, el gobierno español actuó rápidamente para establecer medidas de emergencia, incluido un paquete de ayuda de 14.000 millones de euros para industrias y trabajadores afectados. España también está girando hacia la diversificación de sus socios comerciales —como se ve en las cumbres del presidente del gobierno español en Vietnam y China.
¿Y el mercado inmobiliario?
Todo eso es positivo y hay razones para ser optimistas sobre la economía española en 2025. Pero, ¿causará el impacto de todo este caos problemas en el sector inmobiliario?
Aquí también creo que hay razones para el optimismo, por varias razones.
Por un lado, la incertidumbre, la inestabilidad y las futuras sacudidas económicas en EE.UU. acelerarán la tendencia de estadounidenses mudándose a España, incluso para comprar viviendas.
En 2019, el número de compras de propiedades por parte de estadounidenses fue de 1.089, mientras que en 2024 —antes de que Trump asumiera el cargo y comenzara el caos arancelario— ese número casi se triplicó hasta 2.800. Como resultado, los estadounidenses duplicaron hasta un 2% el porcentaje de viviendas compradas por extranjeros en España.
Además, los compradores estadounidenses gastan más que nadie por metro cuadrado de propiedad en España, con 3.390 euros. Puede parecer un precio alto aquí en España, pero en las principales ciudades de EE.UU., se podría esperar pagar hasta cuatro veces esa cantidad.
Y entre los lugares en España que son populares entre los estadounidenses, la Costa del Sol está cerca de la cima de la lista, especialmente Marbella.
No deberíamos mirar solo a los estadounidenses que vienen a España, sino también a los ciudadanos chinos que compran propiedades aquí. El número de chinos que compran propiedades en España ha crecido de 4.370 en 2019 a 5.220 hoy. Eso es casi el doble que el número de estadounidenses, aunque el precio pagado por metro cuadrado por ciudadanos chinos es solo ⅔ de lo que gastan los estadounidenses.
Esto apunta a una tendencia más general no solo de estadounidenses visitando y comprando casas aquí. También hay gente que está evitando EE.UU. Historias recientes sobre europeos, incluidos jóvenes mochileros, arrestados por agentes de seguridad fronteriza y enviados a centros de detención, han enfriado el clima para los turistas europeos.
En marzo, antes del impacto de los aranceles, el número de europeos que viajaban a EE.UU. ya había caído un 17%. El número de turistas extranjeros en general había disminuido un 12%. Muchos de esos turistas se quedarán en Europa y muchos vendrán a España.
Más turistas de alto gasto viniendo a España —que es el perfil típico de una familia europea que puede permitirse vacacionar en EE.UU.— no solo es bueno para la economía española. También significa más interés en la propiedad española, especialmente en las costas.
Antes de todo lo que está ocurriendo, el mercado inmobiliario español ya era vigoroso, especialmente en comparación con otros mercados de la UE.
La población española está creciendo mientras el país desafía la tendencia de la UE a restringir la inmigración. En 2024, el crecimiento poblacional fue de poco menos del uno por ciento, con 450.000 nuevos residentes. Eso se tradujo en la creación de cerca de 112.000 nuevos hogares.
Aunque las licencias de construcción de viviendas nuevas finalmente están aumentando —tras estancarse durante una década— aún existe una brecha por llenar entre la oferta y la demanda. Como resultado, los precios siguen aumentando a tasas superiores a la inflación; el año pasado los precios inmobiliarios en España subieron casi un 6%.
Sin embargo, ese aumento de precios no se distribuye de manera uniforme en todo el país. Algunas regiones e incluso ciudades tuvieron tasas de crecimiento muy diferentes. La provincia de Málaga vio aumentos de precios cercanos al 14% y la ciudad de Málaga tuvo un impresionante aumento del 22% en el precio de la vivienda.
No obstante, cabe señalar que, según un estudio de CaixaBank, 2024 fue el primer año en muchos años en que las licencias de nueva construcción superaron el número de nuevos hogares formados. Esto es una buena señal. Representa un aumento del 16,5% en el número de licencias, año tras año.
Se espera que esto se acelere a medida que el BCE continúe reduciendo las tasas de interés durante el próximo año, probablemente haciendo que las tasas hipotecarias vuelvan a estar cerca del 2%.
El panorama general tanto para la economía española como para el mercado inmobiliario sigue siendo positivo. España tiene una de las exposiciones más bajas al comercio con EE.UU. en Europa —la mitad de la media de la UE. El gobierno actuó rápidamente con medidas políticas para contrarrestar los efectos negativos y ya estaba buscando diversificar sus socios comerciales antes del huracán Trump.
Si la tormenta actual se gestiona bien, España incluso podría salir ganando al final, como líder europeo en un nuevo orden comercial mundial. Eso sería una buena señal para un mercado de vivienda nueva en recuperación. Crucemos los dedos.
Por Adam Neale | Opinión | 6 mayo 2025
