Opinión
El sector inmobiliario necesita normas
Se ha escrito mucho sobre la nueva ley de vivienda que se introdujo a principios de 2023. He ofrecido mi propia perspectiva sobre esta ley en otro lugar. Pero no se ha escrito mucho sobre los estándares nacionales para agencias y agentes inmobiliarios desde que la ley entró en vigor. Esto es algo que me importa por razones obvias.
La Necesidad de Regulación en la Industria
En mayo de 2023, hubo cierto revuelo sobre este tema, especialmente por parte de representantes frustrados de la API, un organismo nacional de bienes raíces que proporciona formación y certificación a agentes inmobiliarios en toda España. Pero desde entonces, aparte de Valencia, ha habido casi un silencio total sobre la regulación de la industria. En septiembre, hubo una entrevista interesante con el nuevo jefe de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fedei), Miguel Ángel Gómez Huecas, en Idealista.com.
Profesionalización de la Industria Inmobiliaria
Como señaló Gómez en la entrevista, la industria debe profesionalizarse ya que ahora representa el 12% del PIB, o 42.000 millones de euros. Hay entre 25.000 y 30.000 agencias inmobiliarias que emplean probablemente a 90.000 vendedores.
“…no puede ser que cualquiera que llegue sin conocimientos o experiencia en el sector pueda empezar a vender casas…”
Desafíos en la Implementación de Estándares Nacionales
Volviendo a la ley de reforma de la vivienda. La historia básica es que al principio del proceso de desarrollo de la nueva ley de vivienda; representantes de la industria inmobiliaria se reunieron con el gobierno y/o les proporcionaron informes sobre lo que querían ver en cualquier nueva ley. Uno de los puntos principales que todos plantearon fue la necesidad de estándares y regulaciones nacionales. En ese momento, la única región en España con licencia obligatoria para agentes inmobiliarios era Cataluña. Desde entonces, Valencia también ha introducido licencias obligatorias y un registro público, del cual hablaré en un momento.
La Lucha por el Registro Obligatorio
Al principio, el gobierno parecía estar de acuerdo con la API, otros y los partidos de la oposición. Un borrador inicial del proyecto de ley contenía una cláusula, el artículo 30.4, que pedía un registro nacional. Pero en algún punto entre el cáliz y el labio, las cosas cambiaron. Algún tiempo después de las primeras consultas, los representantes de la industria fueron convocados a una reunión con el Ministerio responsable y les dijeron que no se establecerían estándares nacionales porque eran “anticonpetitivos”. Se les ofreció un registro no obligatorio.
Impacto del Registro Voluntario
Los representantes de la industria se negaron porque si la ley nacional mandataba un sistema de registro voluntario, negaría la ley de registro obligatorio en Cataluña y la próxima ley en Valencia. Al final, no hubo cláusula, regulación, nada. El intento de incluir la profesionalización de la industria inmobiliaria fue frustrado por razones que aún parecen turbias.
El Estado Actual de la Regulación Inmobiliaria en España
¿Por qué importa esto? Actualmente, fuera de las regiones mencionadas, cualquiera puede declararse agente inmobiliario en España, configurar una página web desde su dormitorio y buscar clientes. No necesita formación, certificación, seguro de responsabilidad civil ni dinero en el banco. Y el registro voluntario y la acreditación no están funcionando. Como señaló Gerard Duelo, presidente del consejo general de COAPI, notó:
“Cataluña tiene desde 2011 un registro obligatorio en el que están inscritos unos 8.500 agentes, mientras que en la Comunidad de Madrid, donde el registro es voluntario, solo hay 800 agentes, «cuando sabemos que hay unos 10.000 operativos,» [dijo Duelo].”
Esfuerzos para Regular la Industria
Por supuesto, hay muchos agentes inmobiliarios legítimos. Muchos de nosotros hacemos esfuerzos adicionales para regular nuestra industria y asegurar los más altos estándares. Por ejemplo, mi agencia, Terra Meridiana, y yo hemos sido miembros de Leading Property Agents of Spain durante más de 15 años. Agrupamos a 47 agencias de calidad en la Costa del Sol para asegurar los más altos estándares. La LPA también ha participado en el cabildeo ante la Junta de Andalucía para establecer regulaciones y estándares para la industria.
Estándares Regionales en Valencia y Cataluña
Como mencioné anteriormente, actualmente hay estándares en las comunidades autónomas de Valencia y Cataluña. Durante más de una década, Cataluña ha tenido tales estándares, mientras que Valencia implementó licencias y registro obligatorios en 2023. Ser un agente inmobiliario en Cataluña requiere completar la formación adecuada en una universidad o en un programa de formación inmobiliaria acreditado. También debe tener una oficina física y un mínimo de 600.000 euros en seguro de responsabilidad civil. También hay códigos de conducta establecidos que deben seguirse.
En Valencia, la ley es básicamente idéntica a la ley en Cataluña. Estos establecen una buena base para las mejores prácticas en España para superar el amateurismo que la ley nacional actual fomenta.
Hacia un Mejor Modelo
El modelo que se sigue no tiene necesariamente que ser un modelo nacional. En España, siempre hay desafíos para crear estándares nacionales debido a la estructura política e historia del país. Las Comunidades Autónomas tienden a ser muy celosas de sus jurisdicciones y no quieren que el gobierno nacional pise sus dominios. Por esta razón, los gobiernos a nivel nacional tienden a querer evitar avivar las llamas de este debate.
Sin embargo, con un poco más de valentía, el gobierno podría haber elaborado un medio para establecer estándares comunes básicos pero obligatorios que las regiones podrían haber refinado para adaptarse a sus propias circunstancias. Eso habría avanzado para superar la desigualdad y la inercia en todo el país.
Comparación con Estados Unidos
Estados Unidos también tiene una estructura muy federal, por ejemplo. No se han establecido registros ni estándares nacionales. Sin embargo, cada estado del país ha logrado establecer estándares y certificaciones obligatorios que generalmente son bastante similares. California, el estado más grande por población con 38 millones de habitantes, tiene regulaciones similares a las de Valencia y Cataluña. Debe ser mayor de 18 años, cumplir con ciertos requisitos de formación y renovar su licencia inmobiliaria anualmente. No hay requisito de seguro, aunque se recomienda encarecidamente.
También distinguen entre vendedores de bienes raíces y corredores más experimentados y mejor formados. Los vendedores solo pueden trabajar bajo la supervisión de un corredor. Cualquier violación de las regulaciones estatales recibe una marca negra para el corredor que se puede buscar fácilmente en el sitio web del Departamento de Bienes Raíces del estado.
Un Modelo Propuesto para España
Personalmente, me gustaría ver una combinación de los modelos de California y Cataluña, con los requisitos de Cataluña, más con los vendedores siendo empleados de corredurías y no simplemente agentes autónomos. Esto último ayuda a garantizar que los propietarios de una agencia asuman la responsabilidad de lo que hacen sus vendedores.
También establece un campo de juego nivelado para las agencias en términos de costos operativos. No es un secreto que la mayoría de las agencias en España ¨emplean¨ agentes autónomos a tiempo completo sin los costos significativos de un empleado a tiempo completo. Obligar a las agencias a asumir el costo de emplear a su personal probablemente reduciría la cantidad de agentes en más del 50%; esto probablemente sería la regulación más efectiva imaginable. Además, las corredurías inmobiliarias deberían tener oficinas físicas, sitios web, una cantidad mínima de efectivo retenida permanentemente en depósito contra depósitos y contratos de depósito estándar de la industria.
Conclusión: El Futuro de la Regulación Inmobiliaria
Todas estas cosas son medidas muy necesarias en una industria que continúa creciendo en importancia para la economía española con cada año que pasa. Mientras tanto, la LPA continuará presionando en Andalucía para que el gobierno cree estándares obligatorios. Y estoy seguro de que la API hará lo mismo a nivel nacional.
Por Adam Neale | Opinión | 12 febrero 2024
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