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Las implicaciones fiscales de los alquileres de viviendas a los veraneantes.

Tanto si es residente como no residente en España y posee una propiedad en la Costa del Sol como particular o a través de una empresa, si la arrienda, los propietarios están obligados a pagar impuestos sobre cualquier ingreso obtenido.

Las implicaciones fiscales de los alquileres de viviendas a los veraneantes.

Tras la aprobación, en febrero de 2016, de una nueva ley en Andalucía que regula los alquileres vacacionales, escribí sobre las normas y reglamentos que los propietarios deben cumplir (enlace: http://www.theolivepress.es/spain-news/2016/04/28/new-junta-holiday-rental-rules-from-may-2016/) y la importancia de registrar su propiedad con la autoridad regional de turismo (enlace: http://www.theolivepress.es/spain-news/2016/05/26/register-your-spanish-tourist-property-or-else/) en los últimos meses.

Pero lo que no hemos considerado, hasta ahora, son las implicaciones fiscales del alquiler a corto plazo de una propiedad en la Costa del Sol, más probable para los veraneantes, desde el punto de vista del propietario. Por lo tanto, hablé con nuestro amable abogado de la zona, Adolfo Martos Gross, del bufete de abogados de la Costa del Sol GAM Abogados, para asegurarme de que tengo los hechos y las cifras correctas sobre los impuestos que hay que pagar, sea quien sea y sea cual sea la propiedad que tenga en España si ya la ha alquilado o está considerando hacerlo.

Si obtiene ingresos por el alquiler, tiene que pagar impuestos

En regla general, explica Adolfo, es que si se obtienen ingresos por una propiedad que se posee y se alquila en España, se debe tributar, aunque el tipo de impuesto y la cantidad que se paga depende de dónde se reside a efectos fiscales y de quién (o qué) representa. Para nuestros propósitos, hay cuatro clasificaciones de contribuyentes en España: una persona física o empresa residente y una persona física o empresa no residente.

Las personas físicas residentes en España están obligadas a declarar sus ingresos y a pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), dice Adolfo, mientras que las empresas residentes en España están obligadas a declarar sus ingresos y a pagar el impuesto sobre sociedades. Las personas físicas pagan el IRPF de acuerdo con una escala móvil que grava el total de los ingresos durante un año fiscal, mientras que las empresas generalmente pagan el impuesto de sociedades a un tipo fijo del 25% sobre cualquier beneficio.

Las normas fiscales son diferentes para los no residentes

Para las personas y empresas que no residen en España, señala Adolfo, se complica un poco más, ya que el lugar de residencia también es relevante. Ambos deben pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), cuya tasa varía dependiendo si reside dentro o fuera de la Unión Europea. Los residentes fiscales de otros Estados miembros de la UE están obligados a pagar el IRNR a un tipo fijo del 19% sobre cualquier ingreso o beneficio obtenido en España, mientras que los residentes del resto del mundo están obligados a pagar el IRNR al 24%.

Otra gran diferencia entre residentes y no residentes, añade Adolfo, es la frecuencia con la que hay que pagar. Los residentes están obligados a declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de una propiedad como parte de su declaración anual de impuestos del IRPF a la Agencia Tributaria (Hacienda) y liquidar los impuestos que se deben pagar en junio del año siguiente. Los no residentes, por el contrario, tienen que pagar trimestralmente, en un plazo de 20 días naturales a partir del final del trimestre.

Muchos propietarios pueden deducir algunos gastos de los ingresos obtenidos

Con la excepción de los residentes fuera de la UE, dice Adolfo, los propietarios pueden deducir los gastos derivados del mantenimiento (reparaciones y reformas) de la propiedad, aunque esto no incluye las mejoras; los gastos financieros, como los intereses de las hipotecas o préstamos utilizados para comprar la propiedad, aunque no el capital en sí mismo; y los impuestos, tasas u otros gastos corrientes, incluido el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la recogida de basura, los seguros, los gastos de comunidad y la depreciación, derivados de la propiedad que se alquila. La depreciación se calcula con un máximo anual del 3% del precio de compra o del valor catastral del inmueble (no del terreno), aplicándose el tipo que sea más alto de los dos valores.

La mayoría de los alquileres de corta temporada están exentos de IVA

Por último, pero no por ello menos importante, dice Adolfo, es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que grava los bienes entregados y los servicios prestados. En la mayoría de los casos, esto no es aplicable ya que el alquiler de propiedades está exento de IVA, lo que significa que los propietarios en España normalmente no están obligados a cobrar el IVA o declararlo. Sin embargo, si el inquilino subarrienda la propiedad a un tercero, el alquiler original está sujeto al IVA.

Pero, señala Adolfo, si la propiedad se alquila sobre una base en la que se prestan servicios, como la limpieza diaria, el catering y similares, entonces el IVA debe ser cobrado al tipo reducido del 10% y los propietarios están obligados a hacer declaraciones trimestrales de IVA y pagar el impuesto correspondiente sobre una base anual o trimestral, de acuerdo con su situación de residencia fiscal.

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 19 octubre 2020

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