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Los gastos de venta de una propiedad en la Costa del Sol, parte 2

Tanto si eres residente en España como si no, si vende una propiedad en la Costa del Sol y obtiene un beneficio, está sujeto al impuesto sobre la renta. Pero sólo los residentes pueden desgravar sus gastos para reducir la factura.

Los costes de vender una propiedad en la Costa del Sol, parte 2

En mi artículo anterior, cubrimos los dos impuestos que los vendedores tienen que pagar por la venta de una propiedad. Mientras que el primero de ellos, el impuesto municipal de Plusvalía se recauda sobre la propiedad misma, el segundo, el impuesto sobre la renta, puede variar enormemente. Dos factores entran en juego cuando se calcula cuánto puede tener que pagar: su lugar de residencia y sus ganancias durante el año fiscal en que se completa la venta.

Lo que tiene que pagar depende de su lugar de residencia

Para los residentes, la base imponible incluye lo que se recibe del trabajo (renta general) y del ahorro mientras que los no residentes sólo están obligados a tributar por este último. Pero como la Agencia Tributaria española clasifica las ganancias de capital que surgen de la venta de propiedades como ahorros, todos terminan pagando de una manera u otra. La diferencia es que los residentes pueden mitigar el impuesto contabilizando las deducciones, mientras que los no residentes no pueden hacerlo.

Para calcular exactamente lo que se puede incluir en la determinación del importe de impuesto sobre la renta que hay que pagar, he consultado con nuestro amigo abogado, Adolfo Martos Gross, socio de la firma GAM Abogados en la Costa del Sol, para asegurarme de que lo que sigue se ajusta a la letra (y números) de la ley. Explica que los gastos deducibles se pueden dividir entre los que se pagan en la compra, los que se incurren durante la propiedad y los que se deben en el momento de la venta.

Lo que se permite desgravar puede ir sumando

El primero cubre los honorarios de su abogado, el notario y el Registro de la Propiedad, así como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA, dependiendo del tipo de propiedad que haya comprado. El siguiente incluye cualquier mejora, pero no el mantenimiento rutinario. Puede ser una ampliación o la renovación de un baño, pero debe ser un cambio permanente que mejore el espacio, la habitabilidad o la vida útil de la propiedad. Adolfo dice que Hacienda pedirá ver las facturas de los trabajos realizados, así que asegúrese de que las recibe y las guarda en un lugar seguro. La última categoría comprende las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios, los honorarios legales adicionales y el impuesto de Plusvalía (ver arriba).

Cuando se suman los costes que legalmente se pueden deducir, éstos pueden ser considerables, por lo que vale la pena obtener un buen asesoramiento de su abogado o asesor fiscal antes de rellenar el formulario. Como ejemplo, imaginemos un apartamento en Estepona que se compró por 300.000 en 2013 y se vende por 400.000 euros en 2017.

Si se tiene en cuenta los 24.000 euros (8%) en el impuesto de transferencia, 1.500 euros (alrededor del 0,5%) por los gastos de notario y registro, y 3.630 euros (normalmente el 1%, más el 21% de IVA) para un abogado, eso ya es casi un 10% a sumar al precio de compra. Si se gasta 20.000 euros en una cocina, doble acristalamiento y suelos de madera, se puede incluir eso como gastos también. También puede restar, digamos, 2.000 euros para Plusvalía, 4.840 euros en honorarios de abogados y 24.200 euros en comisiones de agentes inmobiliarios, descontando más del 10% del precio de venta.

Esto resulta en una ganancia de capital declarable de menos de 20.000 euros, en lugar de una ganancia nominal de 100.000 euros. Dado que los residentes en España pagan impuestos sobre la renta en una escala móvil de 19%-23%, eso representa un ahorro significativo. Lamentablemente para los no residentes, la misma regla no se aplica y se les exige que paguen el impuesto sobre la renta en la cantidad del 19%.

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 16 octubre 2020

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