En el mercado residencial, Marbella y Estepona siguen por delante

El mercado de vivienda en dos de los destinos líder de la Costa del Sol notó los efectos de la crisis antes que el resto del país, pero también ha recuperado con fuerza antes que la media nacional

A menos que hayas estado metido en una cueva (en tal caso, este artículo seguramente no te interesará) durante los últimos años, lo más probable es que escucharas el silbido cuando la burbuja inmobiliaria español se pinchó en el 2007.

Una combinación fatal de una década de precios en alza insostenible, un mercado saturado de vivienda de nueva construcción tras un aumento del 25% en el stock inmobiliario del país en el mismo periodo y la repentina reducción de disponibilidad de dinero a compradores ya muy endeudados y, a pesar de ello, eternamente optimistas provocó un cambió brusco de fortuna de la noche al día.

Desde 1996 al 2007, el precio medio de una vivienda en España creció un 117% en términos reales. Los precios en la costa mediterránea subieron aún más en el mismo periodo, aumentando en 155%.

En 2007, un año después de la cota alta del mercado, cuando un récord histórico de 955.176 viviendas cambiaron de dueño en España, se vendieron 836.666 casas. En 2013, cuando el mercado tocó fondo, sólo 300.568 viviendas cambiaron de manos. Eso equivale a una caída de 64% en tan sólo seis años.

El valor del mercado residencial español durante el mismo periodo descendió de cerca de €143,7 mil millones a poco más de €38 mil millones. Una pérdida de €105 mil millones, equivalente a una reducción del 74%.

La comparación del número de hipotecas concedidas en todo el país en 2008 y 2013 muestran claramente la constricción del crédito, bajando de más de 836.000 a menos de 200.000 en cinco años, un declive del 76%.

La ciudad de Málaga siguió la misma tónica del resto de España, con un máximo de 9.764 viviendas vendidas en 2007 a solamente 3.147 en 2013, lo que representa una bajada de 68% acumulada.

No obstante, en la misma Costa del Sol, dos destinos emblemáticos de vacaciones y segunda residencia, Marbella y Estepona, han visto como sus mercados se han mantenido por delante y por encima de la media, con caídas menos marcadas en cuanto al volumen de ventas que el resto de España. Además, en las dos ciudades ya se nota una recuperación más rápida y más robusta.

Ambos municipios se benefician de una combinación mucho más saludable de oferta limitada y demanda más elevada que en otros lugares, además de una cuota más alta de compradores extranjeros, quienes, típicamente, dependen mucho menos de los bancos españoles para financiar la compra de una vivienda.

Marbella tiene una población de casi 140.000 personas, la cuarta parte del total que viven en Málaga ciudad, pero el tamaño del mercado inmobiliario fue casi la mitad (46%) del de la capital provincial en 2006, cayendo a 37% en 2007 y 34% en 2008, antes de recuperar con fuerza para igualarse en importancia en 2013 y hasta sobrepasar a Málaga en 2014, por número de transacciones.

Después de alcanzar un máximo histórico en 2004, con la venta de 4.779 viviendas, la actividad en el mercado marbellí cayó a su valor más bajo en 2008, cinco años antes de que el mercado nacional tocara fondo. Sólo 2.116 casas cambiaron de dueño, un 56% menos que en 2004. No obstante, desde entonces, las ventas han ido en aumento cada año hasta llegar a 3.106 en 2013, una recuperación del 48% en cinco años.

Estepona, por su parte, el mercado residencial cuenta con una población de unas 70.000 residentes, también ha mostrado las mismas tendencias. En 2007, 2.581 viviendas se vendieron en la ciudad. El total descendió a 1.154 en 2009, una caída de 55%. Pero, a partir de ese momento, el número de transacciones anuales ha ido en aumento hasta llegar a 1.669 ventas en 2013, un rebote de 45% en tan sólo cuatro años.

En 2015, el número total de transacciones residenciales en España llegó a 401.281, 52% menos que en 2007, cuando se registraron 836.866 ventas, ya un 13% menos que el ejercicio récord de 2006. La ciudad de Málaga estuvo en la línea de la media nacional, con 4.786 ventas el año pasado, comparado con 9.764 en 2007, una disminución del 51%.

En Estepona y Marbella, sin embargo, los datos fueron mucho más positivos. Hubo un total de 2.052 casas vendidas en Estepona durante 2015, 21% menos que la plus marca histórica de 2007, pero notablemente mejor que la media española. Mientras tanto, en Marbella se produjeron 4.396 ventas en 2015, una subida de 23% en comparación con las 3.568 de 2007, lo que la sitúa como unas de las pocas ciudades del país donde el mercado inmobiliario ya está en pleno boom de nuevo.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 1 junio 2016

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