Новости о Недвижимости
За фасадом: Сложное состояние рынка аренды Каталонии
Новости из Каталонии, которая внедрила самые строгие в стране законы о контроле аренды и карательные, антиарендодатные налоговые законы, выглядят одновременно сложными и простыми. Сначала это звучит запутанно, но более глубокий взгляд на цифры докажет эту точку зрения.
С одной стороны, введение законов о контроле аренды привело к снижению средних арендных ставок, что приветствуется региональным правительством во главе с PSOE. По всей Каталонии в целом арендные ставки снизились на 3,7%. В Барселоне, самом напряженном рынке автономного сообщества, арендные ставки снизились на 6,4%.
Эти законы о контроле аренды были введены в марте 2024 года, а статистика была измерена через год. Это значительное снижение цен за один год, особенно учитывая недавнюю историю.
Согласно исследованию CaixaBank Research, цены на аренду выросли на 28% в период с 2015 по 2022 год, тогда как доходы выросли всего на 7%.
Жилье стало недоступным в Испании в целом, особенно в Каталонии. Согласно исследованию Funcas, 44,6% домохозяйств тратят более 30% своего дохода на аренду, по сравнению с 38,2% в целом по стране.
В Каталонии также один из самых высоких в стране показателей аренды по сравнению с владением жильем. В сообществе в целом уровень аренды составляет 24,9%, по данным Банка Испании, в Барселоне этот показатель превышает 30%. Это означает, что около 15% населения Барселоны живут в экономически напряженных условиях из-за стоимости аренды.
Однако очевидное снижение арендных ставок — это более сложное явление, чем кажется на первый взгляд.
Наряду с этим снижением цен произошло резкое сокращение количества домов, предлагаемых для долгосрочной аренды. Согласно статье в Spanish Property Insight:
«Однако эти достижения [снижение стоимости аренды] имеют свою цену: ликвидность. Подписания договоров аренды в этих районах резко упали. В указанных муниципалитетах новые договоры аренды сократились на 21% с первого по четвертый квартал 2024 года. В Барселоне количество контрактов сократилось на 17% в течение трех кварталов после введения ограничений по ценам.»
Частично причиной этого, возможно главной, является переход арендодателей на сезонную аренду, чтобы избежать контроля аренды. Если они сдают жилье менее чем на 12 месяцев, например студентам, они могут повысить аренду выше уровней контроля.
В результате объявления о сезонной аренде выросли примерно на 37,5% в 2024 году. Из-за этого истинная цена аренды жилья в Каталонии и Барселоне выросла соответственно на 12% и 14%.
Сейчас обсуждается возможность того, что региональное правительство примет меры по применению законов о контроле аренды к сезонной аренде или сделает предложение сезонной аренды для арендодателей полностью затруднительным.
Это становится игрой в «ударь крота», где законодательные органы пытаются выявить все обходные пути своих попыток регулирования — и уничтожить их — только для того, чтобы умные арендодатели находили новые.
Новый карательный налог на передачу собственности
В худшем случае правительство будет эффективно, и результатом станет не удешевление аренды, а полный крах рынка аренды. И это не просто гипотетическая возможность.
Во-первых, уже есть свидетельства роста числа арендодателей, стремящихся полностью выйти с рынка аренды. В статье Spanish Property Insight, описывающей опрос, заказанный порталом недвижимости Fotocasa, говорится, что это настроение выросло с 29% до 38% всего за один год.
И давление продолжает расти.
С конца июня 2025 года региональное правительство Каталонии начало внедрение нового режима налогообложения недвижимости. Для тех, кто покупает недвижимость стоимостью выше €600,000, налоговая ставка вырастет с 10% до 11%, увеличиваясь до 13% для объектов стоимостью более €1,5 миллиона.
Однако более экстремальным аспектом закона является тот, который направлен против крупных арендодателей, таких как институциональные инвесторы. Ранее единая ставка в 10% для крупных арендодателей удвоилась до 20%. Закон также направлен против тех, кто покупает целые жилые здания. Единственными исключениями являются узко определённые проекты социального жилья.
Но если вы собираетесь купить здание, чтобы его отремонтировать, улучшить и затем сдать в аренду, каталонское правительство теперь возьмет 20% вашего бюджета сразу. В результате проекты отменяются.
Также была отменена 70%-я налоговая льгота для инвесторов, покупающих здания для их ремонта и улучшения перед перепродажей (так называемый «флиппинг»). Это подавит и без того низкий уровень обновления зданий. Как отмечено в статье Idealista:
«…у нас один из самых старых жилищных фондов в Европе с уровнем ремонта 0,2% (далеко от требуемых 2-3% Европейского союза) и более 9,4 миллионов домов, срочно нуждающихся в ремонте.»
Эти меры, препятствующие строительству и ремонту, особенно тревожны, потому что истинной причиной нехватки доступного жилья является именно нехватка строительства. Исследование BBVA показало, что в Испании, с 2,3 начатыми домами на 1000 жителей, самый низкий показатель в Европе. На каждое новое домохозяйство в Испании строится только 0,6 жилья, что приводит к хроническому и растущему дефициту жилья.
Эти политики — удар в самое сердце именно того необходимого стимулирования создания нового жилья и улучшения жилого фонда. Они гарантируют, что не будет увеличения частного сектора жилья для аренды, особенно в напряженных городских центрах, таких как Барселона.
Свет в конце туннеля?
Нет сомнений, что ситуация частных арендодателей в Каталонии сложная и ухудшается. В дополнение к описанным выше политикам, Каталония планирует запретить все туристические аренды квартир к 2028 году.
Это устранит важный источник экономического роста и дохода для арендодателей в регионе. И учитывая нынешние настроения, многие из этих квартир не будут преобразованы в долгосрочную аренду.
Есть надежда, что новый налоговый режим будет изменен с учетом проблем арендодателей. Это может включать возврат 70%-ной налоговой скидки для инвесторов, которые улучшают здания.
Правительство также планирует амбициозную программу строительства общественного жилья. В октябре прошлого года было объявлено, что они инвестируют 1,1 миллиарда евро в год в течение следующих четырех лет для строительства 50 000 новых единиц общественного жилья.
Правда, что Испания, с 2,3%, имеет самый низкий в ЕС коэффициент общественного жилья по отношению к частному (9,5%). И Каталония — худшая в Испании с 1,7%. Если этот план будет реализован — а это большой вопрос — он значительно увеличит фонд общественного жилья Каталонии, хотя лишь до примерно половины среднего показателя ЕС.
Конечно, инициативы, смягчающие кризис, заслуживают похвалы. Но в данном случае кажется, что дают одной рукой, а забирают другой. Малосмысленно сегодня выводить жилье для аренды с рынка, намереваясь заменить его лишь через несколько лет на основании плана, который действительно начнется только в 2026 году, а некоторые первые дома будут сданы только в 2028.
Автор: Adam Neale | Новости о Недвижимости | 7 июля 2025
