Новости о Недвижимости
Проблеск надежды в стремлении Санчеса к прозрачности
Нынешнее правительство PSOE допустило множество (возможно, большинство) ошибок в борьбе с жилищным кризисом в Испании. И, справедливости ради, оно в этом не одиноко. Но иногда стоит отдать должное, когда это заслужено.
4 июня премьер-министр Санчес направил письмо президентам всех автономных сообществ. Его цель — инициировать переговоры по новому Государственному соглашению о жилье. И в нём действительно содержатся продуктивные предложения.
Особенно это касается прозрачности.
Жилищная политика в Испании — дело сложное, как и многое другое, из-за множества уровней власти и разделения полномочий между ними. Существует национальное правительство, автономные сообщества, провинциальные власти и, конечно, муниципальные органы.
Многие области имеют разделённые полномочия, при этом часть функций находится на национальном уровне, а часть — на местном. Отсюда и необходимость переговоров для выработки приоритетов, приемлемых для всех сторон.
Сама по себе инициатива Санчеса сосредоточена на трёх ключевых столпах нового Государственного соглашения о жилье на 2026–2030 годы. В их число входит утроение финансирования государственного жилья — Испания занимает одно из последних мест по инвестициям в жилье среди стран ОЭСР — до 7 миллиардов евро.
Также предлагается защита нового государственного жилья от последующей распродажи. По словам правительства, за последние 45 лет было построено 2,4 миллиона единиц жилья, но большинство из них было продано.
«Правительство предлагает, чтобы президенты регионов обязались гарантировать, что всё «жильё, финансируемое за счёт государственных средств, навсегда сохраняет статус социального жилья и, следовательно, всегда предоставляет гражданам доступную альтернативу собственности или аренды».»
Третий столп — это необходимость прозрачности на рынке. До сих пор данные о продажах на рынке жилья были фрагментарными, неполными или скрытыми. Это снижает доверие к рынку недвижимости.
Повышение прозрачности
Активная позиция по увеличению доступного жилищного фонда — это хорошо. Однако возникает вопрос, является ли это самым эффективным способом использования средств налогоплательщиков.
Например, означает ли это отказ от более эффективного управления жильём частным сектором в будущем, даже если это обеспечит больше жилья и поможет большему числу людей? Проводились ли исследования, подтверждающие, что такое прямое инвестирование в жильё будет эффективнее, чем государственные стимулы?
Это то же правительство, которое предлагало катастрофическую инициативу обложить налогом в размере 100 % от цены покупки граждан стран вне ЕС при перепродаже недвижимости. Любой здравомыслящий человек усомнится в их намерениях или способности отделять идеологию от фактов.
Тем не менее, третий «столп» письма — прозрачность — является важным и давно назревшим. Слишком долго данные о ценах продаж были скрыты в тени:
Наконец, Педро Санчес предлагает положить конец монополии на информацию, принадлежащую частным порталами, и создать публичную базу данных, которая позволит государственным администрациям и гражданам узнать реальные цены продажи и аренды в их городе. «Только при такой прозрачности будет возможно разрабатывать по-настоящему эффективную государственную политику и помогать гражданам правильно вести переговоры по цене жилья», — утверждает он.
Эта проблема существует десятилетиями, и пришло время с ней покончить. В настоящее время в Испании отсутствует «публичная и надёжная база данных», что означает, что рынок зависит от частных порталов и приблизительных оценок, собранных из множества источников.
Сами частные порталы, такие как Fotocasa и Idealista, располагают только данными о запрашиваемой цене, но не о конечной цене продажи.
Согласно статье на idealista.com, предложение Санчеса предполагает создание системы совместного управления, при которой данные могут быть агрегированы и сделаны «доступными для граждан, университетов и [недвижимого] сектора через веб-портал». Продолжать двигаться «вслепую», отмечает он, — больше не вариант.
Хорошая новость заключается в том, что Испания уже движется в сторону более прозрачного рынка недвижимости. В Глобальном индексе прозрачности рынка недвижимости 2024 года (GRETI) Испания вошла в число 18 ведущих рынков недвижимости в мире. В пределах ЕС она входит в десятку лучших.
Публичный и лёгкий доступ к данным о ценах продаж укрепил бы эту тенденцию и помог бы повысить доверие. Это особенно актуально для рынка иностранных покупателей, который составляет 19 % от общего объёма. Иностранные покупатели, даже больше, чем местные, хотят прозрачности — особенно те, кто приезжает из стран, где она уже существует.
Осторожная поддержка со стороны отрасли
В целом, на предложение положительно отреагировали представители и обозреватели отрасли. Представитель Idealista Франсиско Инярета сообщил, что портал готов предоставить эти данные пользователям.
«В idealista мы стремимся обеспечить максимальную видимость этой информации и добавить её в наши объявления и отчёты, как только правительство обнародует её.»
Тем не менее, хотя Инярета положительно оценил предложение, он отметил, что реальная проблема — это нехватка предложения арендного жилья. А причина в том, что правительство «на протяжении 7 лет систематически атакует арендодателей, и на рынке нет предложения на продажу, потому что ежегодно строится чуть более 100 000 домов, тогда как нужно минимум в три раза больше».
Прозрачность — это отлично. Также важны грамотные меры, способствующие развитию рынка, а не подрывающие его с помощью инициатив, сдерживающих строительство жилья и долгосрочную аренду.
Обязательство по увеличению государственных инвестиций в социальное жильё — если оно сможет преодолеть сложные политические интриги и бюрократические препятствия испанской политической системы — станет позитивным вкладом. Это может помочь ослабить ограниченность предложения, хотя дьявол кроется в деталях, и нам нужно подождать и посмотреть, как они планируют распределить эти средства (если вообще что-то начнётся — а это большой «если»).
Будем надеяться, что этот процесс ознаменует приход здравого смысла и позитивных предложений, которые улучшат рынок. Всем участникам необходимо будет продемонстрировать политическую волю и стремление, выходящее за рамки электоральных интересов. Принятие предложения о создании центральной базы данных — это, вероятно, самый простой первый шаг и самое очевидное позитивное развитие за последнее время.
Автор: Adam Neale | Новости о Недвижимости | 17 июля 2025
