Мнение
Сектор недвижимости нуждается в стандартах
Многое было написано о новом жилищном законе, который был введен в начале 2023 года. Я предложил свой взгляд на этот закон в другом месте. Но мало что было написано о национальных стандартах для агентств и агентов недвижимости с момента вступления закона в силу. Это важно для меня по понятным причинам.
Необходимость регулирования отрасли
В мае 2023 года было немного шума по этому поводу, особенно со стороны разочарованных представителей API, национального органа недвижимости, предоставляющего обучение и сертификацию агентам по всей Испании. Но с тех пор, за исключением Валенсии, почти ничего не было написано о регулировании отрасли. В сентябре было интересное интервью с новым руководителем Федерации ассоциаций недвижимости (Fedei), Мигелем Анхелем Гомесом Уэкасом, на Idealista.com.
Профессионализация индустрии недвижимости
Как отметил Гомес в интервью, отрасль должна быть профессионализирована, так как она теперь составляет 12% ВВП, или 42 000 миллионов евро. В ней работают от 25 000 до 30 000 агентств недвижимости, вероятно, заняты около 90 000 продавцов.
«…нельзя, чтобы любой человек, пришедший без знаний или опыта в секторе, мог начать продавать дома…»
Проблемы внедрения национальных стандартов
Возвращаясь к закону о реформе жилья. Основная история заключается в том, что в начале процесса разработки нового жилищного закона представители индустрии недвижимости встречались с правительством и/или предоставляли им меморандумы о том, что они хотели бы видеть в любом новом законе. Одним из основных моментов, которые они все подняли, была необходимость национальных стандартов и регулирования. На тот момент единственным регионом в Испании с обязательной лицензией на агентов недвижимости была Каталония. С тех пор Валенсия также ввела обязательную лицензию и публичный реестр, о котором мы скоро поговорим.
Борьба за обязательную регистрацию
Сначала правительство, казалось, было на стороне API, других и оппозиционных партий. Первый проект закона содержал пункт, статью 30.4, который предусматривал национальную регистрацию. Но где-то между чашкой и губой что-то изменилось. Некоторое время после первых консультаций представителей индустрии вызвали на встречу с ответственным министерством и сообщили, что национальных стандартов не будет, так как они «антиконкурентны». Им предложили необязательный реестр.
Влияние добровольной регистрации
Представители индустрии отказались, потому что если национальный закон предусматривал систему добровольной регистрации, это аннулировало бы закон об обязательной регистрации в Каталонии и предстоящий закон в Валенсии. В итоге не было ни пункта, ни регулирования, ничего. Попытка включить профессионализацию индустрии недвижимости была сорвана по причинам, которые до сих пор кажутся неясными.
Текущее состояние регулирования недвижимости в Испании
Почему это важно? В настоящее время, за исключением упомянутых регионов, любой может объявить себя агентом по недвижимости в Испании, создать веб-страницу из своей спальни и искать клиентов. Вам не нужно обучение, сертификация, страховка ответственности или деньги на счету. И добровольная регистрация и аккредитация не работают. Как отметил Жерар Дуэло, президент генерального совета COAPI, заметил:
«В Каталонии с 2011 года существует обязательный реестр, в котором зарегистрировано около 8 500 агентов, в то время как в Сообществе Мадрида, где регистрация добровольная, зарегистрировано только 800 агентов, «хотя мы знаем, что работает около 10 000,» [сказал Дуэло].»
Усилия по регулированию отрасли
Конечно, есть много законных агентов по недвижимости. Многие из нас прилагают дополнительные усилия для регулирования нашей отрасли и обеспечения высочайших стандартов. Например, мое агентство, Terra Meridiana, и я являемся членами Leading Property Agents of Spain более 15 лет. Мы объединяем 47 качественных агентств на Коста-дель-Соль, чтобы обеспечить высочайшие стандарты. LPA также участвовала в лоббировании у Хунты Андалусии для установления регулирований и стандартов для отрасли.
Региональные стандарты в Валенсии и Каталонии
Как я упоминал выше, в настоящее время существуют стандарты в автономных сообществах Валенсии и Каталонии. Более десяти лет в Каталонии действуют такие стандарты, в то время как Валенсия ввела обязательную лицензию и регистрацию в 2023 году. Быть агентом по недвижимости в Каталонии требует прохождения соответствующего обучения в университете или в аккредитованной программе обучения недвижимости. Вы также должны иметь физический офис и страховку ответственности на сумму не менее 600 000 евро. Также существуют установленные кодексы поведения, которым необходимо следовать.
В Валенсии закон практически идентичен закону в Каталонии. Эти стандарты создают хорошую основу для лучших практик в Испании, чтобы преодолеть любительский подход, поощряемый текущим национальным законом.
В поисках лучшей модели
Следуемая модель не обязательно должна быть национальной. В Испании всегда есть трудности с созданием национальных стандартов из-за политической структуры и истории страны. Автономные сообщества обычно очень ревнивы к своим юрисдикциям и не хотят, чтобы национальное правительство вмешивалось в их дела. По этой причине правительства на национальном уровне обычно стараются избегать разжигания огня этого спора.
Однако, с немного большей смелостью, правительство могло бы разработать способ установления базовых, но обязательных общих стандартов, которые регионы могли бы уточнить в соответствии со своими обстоятельствами. Это продвинуло бы вперед преодоление неравенства и инерции по всей стране.
Сравнение с Соединенными Штатами
Соединенные Штаты также имеют очень федеральную структуру, например. Национальный реестр или стандарты не были установлены. Тем не менее, каждый штат в стране смог установить обязательные стандарты и сертификации, которые в целом довольно похожи. Калифорния, самый густонаселенный штат с населением 38 миллионов человек, имеет похожие регулирования, как в Валенсии и Каталонии. Вам должно быть более 18 лет, необходимо выполнить определенные требования к обучению и ежегодно обновлять вашу лицензию на недвижимость. Требование страхования отсутствует, хотя это настоятельно рекомендуется.
Они также различают продавцов недвижимости и более опытных, лучше обученных брокеров. Продавцы могут работать только под надзором брокера. Любые нарушения государственных регулирований получают черную метку для брокера, которую можно легко найти на веб-сайте Государственного департамента недвижимости.
Предлагаемая модель для Испании
Лично я хотел бы видеть комбинацию моделей Калифорнии и Каталонии, с требованиями Каталонии, плюс с продавцами, являющимися сотрудниками брокерских компаний, а не просто автономными агентами. Последнее помогает гарантировать, что владельцы агентства берут на себя ответственность за действия своих продавцов.
Это также устанавливает равные условия для агентств в отношении эксплуатационных расходов. Не секрет, что большинство агентств в Испании ¨нанимают¨ автономных агентов на полную ставку без значительных расходов на полноценного сотрудника. Заставляя агентства нести расходы на трудоустройство своего персонала, это, вероятно, сократило бы количество агентов более чем на 50%; это, вероятно, было бы самым эффективным регулированием, которое можно представить. Кроме того, брокерские компании должны иметь физические офисы, веб-сайты, минимальную сумму денег, постоянно держащуюся в эскроу против депозитов, и стандартные депозитные контракты отрасли.
Заключение: Будущее регулирования недвижимости
Все это очень необходимые меры в отрасли, которая продолжает расти по значимости для испанской экономики с каждым годом. Тем временем LPA будет продолжать лоббировать в Андалусии, чтобы правительство создало обязательные стандарты. И я уверен, что API будет делать то же самое на национальном уровне.
Автор: Adam Neale | Мнение | 12 февраля 2024
