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Invertir en el mercado inmobiliario español como promotor

Si usted o su empresa están pensando en realizar una inversión inmobiliaria en Andalucía con el objetivo de promover inmuebles para su venta o alquiler, aquí tiene todos los detalles (y los impuestos) que debe conocer.

En este artículo, analizaremos la promoción inmobiliaria para vender o alquilar propiedades a terceros desde un punto de vista empresarial, en lugar de lo que se denomina autopromoción, cuando un particular promueve propiedades para su propio uso. Toda la información que se ofrece a continuación sobre los impuestos se aplica únicamente a Andalucía, ya que los tipos impositivos y las obligaciones varían en las distintas regiones de España.

Hemos consultado a Inmaculada Domecq, socia y directora del departamento fiscal de la oficina de Marbella de la firma de asesoría fiscal, jurídica, de auditoría y contable UHY Fay & Co, sobre los diferentes escenarios que contempla la legislación española para los promotores inmobiliarios, en función de la condición de promotor, la actividad económica, el tipo de propiedad adquirida y la intención de vender o alquilar propiedades.

La mejor forma de promover para la venta suele ser a través de una estructura societaria

La primera consideración para los promotores inmobiliarios que pretenden invertir en proyectos inmobiliarios es cómo estructurar la mejor forma jurídica posible para proteger sus intereses, en caso de responsabilidad, y optimizar sus obligaciones fiscales. Por razones obvias, señala Inmaculada, la mayoría de los promotores prefieren utilizar un vehículo societario para limitar su exposición a reclamaciones y deudas, al tiempo que se benefician de las deducciones fiscales que se aplican a las empresas y promotores profesionales.

Cuando el objetivo es la promoción inmobiliaria, actuar como profesional autónomo o utilizar una sociedad limitada o una sociedad anónima permite a los promotores deducir el Impuesto de Valor Añadido (IVA) pagado por todas las compras que se realicen en el marco de su actividad económica, explica Inmaculada. Los promotores no profesionales no pueden deducirse el IVA.

Los impuestos dependen del tipo de propiedad adquirida para la promoción

Si un promotor compra suelo a un vendedor privado, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dice Inmaculada. En Andalucía se cobraba de forma escalonada, en función del precio de compra, pero a finales de abril de 2021 se redujo a un tipo fijo del 7% hasta el 31 de diciembre de 2021. Cuando una parcela es vendida por un vendedor profesional o una empresa, el IVA se aplica a un tipo del 21%. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por el que los compradores están obligados a registrar cualquier transacción inmobiliaria, también se ha reducido al 1,2% hasta finales de 2021.

En el caso de las viviendas a estrenar, que casi siempre son vendidas por un promotor, se debe pagar el IVA a un tipo del 10% y el AJD se aplica también al 1,2%. Pero cuando un promotor compra una vivienda de segunda mano con la intención de revenderla, se puede aplicar el ITP a un tipo reducido del 2%, en lugar del 7%, siempre que se venda en un plazo máximo de cinco años. Esto sólo ocurre, señala Inmaculada, cuando el comprador está dado de alta en la Agencia Tributaria para ejercer la actividad de promotor, cuando la vivienda es residencial y ha sido declarada en las escrituras para su reventa.

Inmaculada añade que, en los casos en los que se aplica el tipo reducido de ITP, no se permite el alquiler de un inmueble durante el plazo de propiedad. La finalidad de la adquisición debe ser la reventa, aunque a veces surge una oportunidad de alquiler, por ejemplo cuando un posible comprador desea «probar» el inmueble antes de comprarlo. En estos casos, hay que considerar debidamente cualquier acuerdo de alquiler, ya que puede dar lugar a responsabilidades para el revendedor. Por un lado, un contrato de arrendamiento a largo plazo podría impedir que la venta fuera posible antes de los cinco años y, por otro, como la intención declarada de la promoción es vender el inmueble, la Agencia Tributaria podría imponer multas y reclamar el pago de la diferencia, si en un principio se aplicó un tipo reducido de ITP.

Promoción e inversión en inmuebles para alquiler, en lugar de reventa

En el caso de que un promotor inmobiliario sea propietario de ocho o más inmuebles residenciales que se alquilen mediante contratos a largo plazo (por una duración mínima de tres años) como residencia principal de los inquilinos, se aplican normas fiscales especiales (Régimen Especial de Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas). Para poder acogerse a este régimen, las empresas deben obtener al menos el 55% de sus ingresos durante el ejercicio fiscal de los ingresos por alquiler. Cuando esto es así, dice Inmaculada, el tipo del impuesto de sociedades que grava los beneficios se reduce del 25% a sólo el 4%.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 17 mayo 2021

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