Распространенные структурные проблемы испанской недвижимости

Испания — большая страна с множеством различных климатических, геологических, природных и культурных особенностей. Строительство зданий должно учитывать все эти факторы. Наблюдения Survey Spain, о которых идет речь здесь, в основном относятся к конструкциям, найденным на побережье и внутренних районах Средиземноморья, в частности, на Коста-дель-Соль в Эстепоне, Бенахависе и Марбелье.

Survey Spain проводит осмотр недвижимости для покупателей и владельцев на протяжении последних 20 лет, и, безусловно, самые распространенные проблемы, с которыми они сталкиваются, связаны с влажностью — поднимающейся вверх, спускающейся вниз или проникающей насквозь. Все это может иметь последствия для декоративного, технического и структурного «здоровья» здания.

Структура:

Какие структурные проблемы наиболее часто встречаются в испанской недвижимости?

Структурные неудачи в современных испанских объектах недвижимости, по нашему опыту, очень редки. С 2001 года все строительные конструкции должны иметь десятилетнюю деценнальную страховку, покрывающую все элементы здания из армированного бетона. Страховщики назначают специалистов для контроля за строительством этих элементов, чтобы все было сделано правильно.

Однако, если здание строится и заселяется владельцем, он может отказаться от этой страховки, тем самым сокращая расходы. Это одна из причин, по которой застройщики стремятся продать отдельные участки покупателям вилл, тем самым предоставляя возможность снизить стоимость недвижимости. Отсутствие страховки должно быть указано в юридическом титуле собственности.

Survey Spain считает это ложной экономией по двум причинам:

a. Строительство не контролируется, поэтому подрядчик строительства может экономить на затратах, идя на ухищрения, что делает конструкцию менее безопасной.
b. Если нет деценнальной страховки, здание не может быть продано другой стороне в течение 10 лет, если эта сторона сознательно не согласится принять отсутствие такой страховки.

Даже при наличии соответствующей страховки следует помнить, что житель неисправного здания будет страдать от неудобств, связанных с дефектами, пока они не будут устранены. Получение выплат от страховых компаний неизбежно связано с задержками и разочарованиями, поэтому гораздо лучше убедиться, что здание построено правильно до его покупки.

Как возраст недвижимости влияет на вероятность структурных проблем?

Здания, построенные до 2001 года, не имеют гарантии того, что структурные элементы были контролируемы независимым специалистом.

Строительные материалы неизбежно ухудшаются со временем, поэтому у старых зданий больше вероятность возникновения проблем.

Дефекты дизайна и материалов становятся заметными со временем, особенно если не проводилось регулярное или специализированное обслуживание.

Понимание основ

Какие признаки проблем с фундаментом в недвижимости?

Основным признаком является трещины.

• a. Однако следует отметить, что не все трещины или расщелины в здании являются признаком проблемы с фундаментом.
• b. Обратите внимание, что под «трещиной» понимается полное проникновение через структуру, которое видно с обеих сторон, в то время как «расщелина» — это поверхностный разрыв, который не проходит насквозь структуру.

Как типы почв в Испании влияют на структурную прочность зданий?

Различные подпочвенные слои требуют различных структурных решений. Если при строительстве фундамента и структуры здания это не учитывалось, могут возникнуть проблемы.

Снова, начиная с начала века, геологические исследования стали юридическим требованием, и, в любом случае, фундаменты не могут быть правильно спроектированы без этого знания.

Некоторые районы известны своими подпочвенными слоями, которые меняют свою поддержку в зависимости от сезона из-за уровня влажности. Дом, построенный на такой почве с неподходящими фундаментами, однажды был описан Survey Spain как «танцующий дом» из-за трещин, которые открываются и закрываются в зависимости от сезона.

Если движение незначительно, любые появившиеся трещины могут быть заполнены гибким материалом для предотвращения проникновения воды, и это движение можно принять. Однако более значительные движения потребуют подкрепления структуры. Survey Spain видел случаи, когда относительно современные дома приходилось сносить из-за этих проблем.

Существуют ли общие проблемы, связанные с использованием определенных строительных материалов в Испании?

В последнее время много публикаций посвящено дефектам в строительных балках из-за краткосрочных производственных техник. Это часть длинного списка инноваций, которые со временем показали дефекты. К сожалению, не все эти проблемы известны, пока не произойдут дефекты, и многие из них нельзя визуально идентифицировать без тщательных структурных обследований, включающих анализ образцов, раскопки и проверку фундаментов.

Такие исследования не практичны для среднестатистического покупателя дома, где продавец не будет готов к тому, чтобы декор их дома неизбежно повредился во время работ по исследованию, ни задерживать продажу, пока проводятся работы. Все это происходит там, где может быть давление со стороны других заинтересованных сторон, которые не так осторожны.

Строительство любого здания включает в себя тысячи различных элементов, сделанных из разных материалов и используемых с другими техниками. Все они должны быть правильными, чтобы создать идеальное здание.

Погружение глубже

Как погодные условия, такие как сильные дожди или чрезмерная жара, влияют на структурное здоровье испанской недвижимости?

Различные материалы по-разному реагируют на климатические изменения со временем, особенно при крайностях тепла, холода, сухости и насыщающей влажности.

Различные материалы в здании расширяются и сжимаются по-разному в зависимости от изменений температуры и влажности, создавая расщелины и даже трещины, которые могут пропускать дождь, корни растений и насекомых, все это усугубляет проблему. Долгосрочное мышление о выборе материалов, используемых в дизайне и строительстве, плюс соответствующее обслуживание, уменьшит или устранит эти проблемы. Однако природа имеет привычку настойчивости, что делает задержки или сокращение затрат на материалы неизбежно более дорогими для исправления в будущем.

Прибрежные объекты также подвергаются воздействию коррозии от соленого брызга и влажности, как и объекты у рек и озер, которые могут страдать от поднимающейся влажности и даже наводнений. Эти проблемы, вероятно, усилятся, если прогнозы кризиса климата о повышении уровня моря, большем количестве штормов и проливных дождях окажутся верными.

Существуют ли в Испании определенные архитектурные стили, которые более подвержены структурным проблемам?

Установившийся андалузский стиль с наклонной крышей выдержал испытание временем. Более современные коробчатые структуры еще предстоит проверить, и плоские крыши потребуют регулярного обслуживания, особенно вокруг краев, так как они полностью подвергаются воздействию тепла и сушащего действия солнца. Так же, как и традиционные структуры, они должны справляться с дождевой водой, стекающей с крыши, и поднимающейся влажностью.

Как прибрежные объекты в районах, таких как Коста-дель-Соль, отличаются структурными вызовами по сравнению с внутренними объектами?

Как упоминалось выше, прибрежные объекты в районах, таких как Марбелья и Эстепона, которые находятся на первой линии и поблизости, неизбежно будут бороться с влажностью, с соленым брызгом и ветром, уносящим песок, все это негативно сказывается на здании и внутреннем комфорте. Дизайн и строительные материалы должны учитывать это. Однако строительные обследования/домашние инспекции часто показывают необдуманные спецификации металлов и незащищенных деревянных элементов, которые быстро ухудшатся, если их не обслуживать гораздо регулярнее, чем объекты выше на склоне.

Распространенные проблемы

Какие наиболее распространенные проблемы обнаруживаются?

Наиболее распространенные проблемы, обнаруженные службой осмотра зданий Survey Spain, безусловно, связаны с влажностью. Так часто строительство фундаментов и стен нижнего уровня не учитывает влажность, с тем что наносится слой водонепроницаемой краски перед тем, как земля нагромождается против стены, считается достаточным для удержания влажности на протяжении всего срока службы здания. Это явно недостаточно и не соответствует строительным нормам.

В дизайне нет желобов вокруг краев крыши, поэтому когда идет дождь, вся вода падает и пропитывает землю рядом со стенами, быстро проникая в здание. На уровне поверхности декоративная наружная плитка крепится к нижнему метру стены, чтобы предотвратить испорченный вид стены водой, брызгающей с крыши, но это мешает испарению поднимающейся влажности снаружи, так что она может испаряться только через внутреннюю отделку стены в комнатах дома. Отсутствие гидроизоляционных слоев в кирпичной кладке и отсутствие водонепроницаемости, уложенной под полами, построенными непосредственно на земле, ухудшают ситуацию в старых зданиях.

Профилактика и техническое обслуживание

Какие регулярные меры по техническому обслуживанию могут предотвратить распространенные структурные проблемы?

Создание регулярного графика технического обслуживания, рекомендованного компетентным профессионалом, опытным в выявлении дефектов зданий, — это, безусловно, лучший совет. Каждое здание индивидуально и имеет разные требования. Гораздо лучше и дешевле решать проблемы снаружи во время строительства, предотвращая, в частности, проникновение влаги в здание, а не пытаться лечить ее последствия впоследствии.

Когда дело доходит до этого, лучший шаг по техническому обслуживанию, который можно предпринять, — это первоначальный дизайн и спецификация, особенно убедиться, что строительство проводится эффективно и разумно.

Это особенно важно для предотвращения влажности, которая, по-видимому, традиционно игнорируется во всей строительной отрасли, где концентрация гораздо больше на четыре или пять месяцев жары, чем на семь или восемь месяцев, когда влажность может быть проблемой. Это также важно для предотвращения воздействия солнца, ветра и соли на внешние элементы здания.

Какие меры можно предпринять для предотвращения проблем с фундаментом?

Как уже упоминалось, правильное геологическое исследование и проектирование фундаментов, основанные на этом исследовании, — это первый и наиболее важный шаг. Это должно быть сделано до начала строительства, и никакие уговоры или экономия не должны убедить вас в обратном.

После этого, регулярное обслуживание, чтобы убедиться, что вода отводится от здания, а не к нему, и что нет никаких трещин или расщелин, которые позволяют воде проникать в структуру, будет сохранять фундаменты в хорошем состоянии.

Также важно убедиться, что земля вокруг здания не подвергается эрозии, что может изменить уровень поддержки, предоставляемый фундаментам. Если замечены какие-либо признаки движения или трещин, следует немедленно проконсультироваться с квалифицированным инженером-строителем.

Заключение

Какие основные выводы можно сделать относительно структурного здоровья испанской недвижимости?

1. Влажность — это главная проблема, с которой сталкиваются многие здания, особенно на побережье и в прибрежных районах.
2. Недостаточное планирование и строительство могут привести к серьезным проблемам в будущем.
3. Регулярное и компетентное техническое обслуживание — ключ к предотвращению многих проблем.
4. Покупатели должны быть осведомлены и осторожны, особенно при покупке старых зданий или зданий, построенных индивидуальными застройщиками.
5. Профессиональное строительное обследование перед покупкой может предотвратить многие будущие проблемы и дать покупателям уверенность в их инвестициях.

В заключение, важно помнить, что хотя многие из этих проблем могут показаться устрашающими, они вполне управляемы с правильным подходом, планированием и профессиональной поддержкой. Покупка недвижимости — это большая инвестиция, и забота о вашем имуществе может обеспечить его долгосрочное структурное здоровье и ценность.

Работа с Профессионалами

Как Survey Spain может помочь в выявлении и устранении структурных проблем?

Наши инспекторы/домашние инспекторы имеют многолетний опыт жизни и работы со строительством зданий, местными для места их работы. Директора Survey Spain выбрали их и доверяют им, так как они добросовестны в своей работе и относятся к ней, как к покупке дома, и что они должны знать о здании, прежде чем согласиться его купить.
Survey Spain существует более 20 лет, а директора работают в сфере испанской недвижимости еще дольше. Кэмпбелл Д. Фергюсон, основатель и владелец, является членом Королевского института британских экспертов (FRICS), самой важной профессиональной организации в мире. Он проверяет все проекты отчетов, представленных инспекторами/домашними инспекторами, часто задавая им вопросы по пунктам, которые не ясны. Только после этого он подписывает отчет и отправляет его клиенту.

После этого клиент может задать любые вопросы относительно отчета и недвижимости и часто устанавливает прямой контакт с профессионалом, который осматривал недвижимость.

Какие квалификации имеют ваши инспекторы для выявления структурных проблем, специфичных для испанских объектов недвижимости?

Обучение, многолетний опыт и статус владельцев и жителей недвижимости — это гарантия, которая дает нашим клиентам уверенность. Многие приехали из-за границы много лет назад и поэтому могут сочувствовать и направлять клиентов, которые, возможно, приезжают в страну с малым знанием о правилах, культуре и обычаях.
Инспекторы/эксперты представляют собой подборку членов RICS, Британского института строителей, архитекторов или технических архитекторов. Все эти организации требуют, чтобы их члены имели страхование профессиональной ответственности.

В чем отличие процесса работы с Survey Spain от других оценочных компаний?

Хотя профессиональные буквы после имени являются важными, это опыт и добросовестное отношение делают инспекторов/экспертов Survey Spain наиболее полезными для их клиентов. Они берут личную ответственность за предоставление своему клиенту лучшей проверки и совета, доступных, часто работая сверх первоначального задания, где чувствуется, что требуется больше совета. Они задают вопросы, которые клиент не знает, чтобы задать, и анализируют ответы на точность и релевантность.

Заключительные Замечания

Survey Spain необходим для покупки дома и взаимодействует с юристами клиентов и агентами по недвижимости на Коста-дель-Соль в таких районах, как Бенахавис, Марбелья и Эстепона. Результаты и отчет являются конфиденциальными для их клиента и не передаются продавцам, агентам или даже юристам без разрешения клиента. Однако они всегда рекомендуют передать копию отчета об осмотре/инспекции юристу. Survey Spain также может сравнить описание недвижимости в документах о праве собственности и налогах с тем, что обнаруживает инспектор/эксперт. Чаще всего есть различия, некоторые из которых могут быть критическими для законности здания или его использования и которые могут стать значительной стоимостью или проблемой для покупателя во время покупки или в будущем.
Когда писал, чтобы поблагодарить за всесторонний отчет Survey Spain, клиент заявил: «Мы считаем потраченные деньги скорее инвестицией в наше спокойствие, что мы делаем хороший выбор, а не расходом».

Автор: Campbell Ferguson | Консультация эксперта | 19 октября 2023

• Поделиться собственностью