Мнение

Airbnb и аренда жилья для туристов: благо или беда?

О проблеме нехватки арендного жилья в городах Испании и растущей стоимости аренды пишут много. Эта определенная проблема стоит за недавним принятием нового федерального закона, вводящего формы контроля арендной платы, изменения в процедурах выселения и других аспектах рынка аренды. Я уже рассказывал об этом в предыдущей статье, поэтому не буду углубляться в закон здесь.

Влияние платформ по аренде жилья для туристов

Но какую роль играют платформы по аренде туристического жилья, такие как Airbnb, Booking.com и VRBO, на испанском рынке аренды? В настоящее время все сходятся во мнении, что туристическая аренда нуждается в строгих ограничениях и формах регулирования, отчасти потому, что она вызывает нехватку жилья и высокую арендную плату.

Турист, прибывший в аренду для отдыха

В Барселоне, которая считается одним из лидеров в Испании по законодательству о контроле за туристической арендой, с 2012 года действует строгая система регистрации. Например, получить лицензию на туристическую аренду в городе больше невозможно, поскольку их количество достигло максимального уровня. Безусловно, существуют доказательства того, что высокая концентрация объектов туристической аренды действительно влияет на цены аренды в пределах одного района города. Например, в исследовании, проведенном в 2019 году, утверждается следующее: «Результаты показывают, что увеличение интенсивности Airbnb на одно стандартное отклонение связано с увеличением цены аренды на 7,3%».

Другое исследование связало тот же основной результат с тем, что в Барселоне в 2015 году 6,85% всех единиц аренды были отданы под Airbnb. Прежде всего, следует отметить, что эта статистика не полностью отражает то, как Airbnb влияет на цены на жилье и аренду в городе. Как видно из приведенного ниже графика Inside Airbnb, туристические объекты аренды сосредоточены в центральных районах города. Я также включил карты Airbnb для Малаги и Мадрида. Это говорит о том, что влияние аренды жилья Airbnb также ограничено очень конкретными районами, в то время как большая часть города, включая другие места в центре, затронута очень незначительно.

Карта Барселоны Airbnb
Airbnb карта Малаги
Карта Мадрида Airbnb

Сохраняя перспективу

Важно начать с фактов, как мы их знаем, но затем нужно сделать шаг назад и представить все в перспективе. Например, если цены в центре Барселоны на 7% выше, чем при отсутствии Airbnb, согласно исследованию, то это всего лишь на 35 евро больше за квартиру, которую раньше сдавали за 500 евро. Это не пустяк, но и не катастрофа. Более серьезной проблемой является удаление с рынка долгосрочной аренды квартир, с которой местные и региональные власти Испании пытались справиться путем введения лицензирования. Однако это не оказало существенного влияния.

В Барселоне, пожалуй, самая строгая система лицензирования в стране, и все же, согласно данным Inside Airbnb, 30,7% зарегистрированных объектов не лицензированы, 44,4% лицензированы, а 24,9% имеют исключения из лицензирования. Другими словами, большинство не лицензировано. Таким образом, лицензирование является неоднозначной мерой для контроля нерегулируемой туристической недвижимости. Но в любом случае, даже в Барселоне процент от общего количества жилья, предназначенного для Airbnb, составляет около 2%. В большинстве других мест этот показатель ниже.

Основополагающая проблема: Нехватка арендного жилья

Реальная проблема, в конечном счете, заключается в недостатке арендного жилья на рынке. Испания просто не строит достаточного количества арендного жилья для растущего числа арендаторов. По данным Statista, в 2000 году число домохозяйств, арендующих жилье, составляло всего 10%. Это было дно впадины, когда владение жильем было приоритетным и росло на протяжении десятилетий, в то время как аренда снижалась из года в год. К 2020 году число арендующих жилье почти удвоилось и составило 17,3% испанских домохозяйств. Тем не менее, число объектов аренды не растет. Этому есть несколько причин, но, хотя, как я уже отмечал выше, концентрация Airbnb и туристической аренды в туристических районах крупных городов Испании влияет на эти районы, она не является основной причиной.

В Испании наблюдается кризис, связанный с потребностью в большем количестве арендного жилья по всей стране, а не только в туристических центрах. Настоящая проблема, как отмечают многие комментаторы и аналитики, заключается в отсутствии нового предложения. Испания просто не строит достаточно арендного жилья, чтобы удовлетворить растущий частный или государственный спрос. Испания, по сути, имеет самое низкое количество единиц социального жилья в Европе. Последствия этого дефицита очевидны. В Испании 41% арендаторов тратят на аренду более 40% своего дохода, что является слишком высоким показателем и ставит Испанию на четвертое место в Европе по финансовому перенапряжению арендаторов. Эта проблема особенно актуальна для молодых людей, ищущих квартиру для совместного проживания. В исследовании, проведенном в 2022 году интернет-порталом недвижимости Idealista, на 45% меньше совместного жилья было разделено. «…в таких городах, как Пальма-де-Майорка, Барселона или Сан-Себастьян, снижение доступности еще более экстремально: от 70 до 80%».

Туризм и экономика: Поиск баланса

Это говорит о том, что нацеливаться на туристическую аренду для решения кризиса арендного жилья — все равно что грабить Павла, чтобы заплатить Петру. Это тем более верно, что туризм является ключевой опорой испанской экономики. Опять же, обращаясь к Барселоне, по которой существует прекрасная и подробная статистика, мы находим на сайте города, что в прошлом году город посетили 9,7 миллиона туристов. «Общая сумма, потраченная туристами в городе, составила более 7 600 миллионов евро… В прошлом году было подписано 157 000 [трудовых] контрактов, 45,3% из которых были постоянными. Доля временных контрактов снизилась с 88,4% в 2019 году до 54,7% в 2022 году. «Безработица в этом секторе также снизилась до самого низкого уровня с 2007 года: 6 703 человека остались без работы, что примерно на 23,5% ниже, чем в 2019 году».

По данным сайта Andalucia.com, в автономном сообществе наблюдался рост международного туризма с чуть менее 7 миллионов в 2000 году до 12 миллионов на пике в 2019 году, как раз перед пандемией Ковида. В прошлом году туризм в регионе восстановился до 10 миллионов. Включая туристов со всей Испании, Андалусия приняла в прошлом году 30,8 миллиона туристов и заработала чуть менее 17 000 миллионов евро. Это обеспечило работой более 400 000 человек, что на 15% больше, чем в предыдущем году. Решение заключается не в том, чтобы убить гуся, снесшего золотое яйцо, а в том, чтобы обеспечить доступное жилье, общественные пространства и инфраструктуру, отвечающую потребностям местных жителей, а не только туристов. Это также означает поиск путей сбалансированного распределения туристической аренды, чтобы местные жители могли жить в исторических центрах популярных туристических направлений, таких как Мадрид, Барселона и Малага. Как уже многие говорили, мы не хотим превращать наши исторические районы в санированные Диснейленды без аутентичной местной культуры.

Справедливое регулирование рынка

Также необходимо обеспечить справедливую конкуренцию аренды жилья Airbnb с высоко регулируемым гостиничным сектором. Например, в гостиничных номерах должны быть кондиционеры, определенное количество квадратных метров площади на одного гостя, чистые полотенца и простыни, и многое другое — так же должно быть и в частной туристической аренде. Это особенно актуально, поскольку уже давно не считается, что Airbnb — это местные жители, сдающие в аренду свободную спальню, чтобы немного подзаработать. В Малаге 74% объявлений принадлежат компаниям и людям с несколькими объектами недвижимости. Около полудюжины компаний имеют более 50 объектов недвижимости, а у одной из них 178 объявлений. В Барселоне количество «хозяев Airbnb» с несколькими объявлениями составляет 71%, причем одна компания имеет 241 объявление! Очевидно, что это гостиницы. Они могут располагаться на обширной географической территории, а не в одном здании, но несправедливо, если правила для них будут отличаться от правил любого другого отеля. Так что, да, некоторые проблемы должны быть решены, чтобы система работала лучше и справедливее. Но представляется очевидным, что было бы ошибкой смешивать проблемы рынка аренды, которые являются проблемами предложения, с проблемами рынка туристической аренды, которые являются регулятивными.

Автор: Adam Neale | Мнение | 29 июня 2023