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¿Qué está pasando con el mercado inmobiliario escandinavo?

Durante años, el mercado inmobiliario escandinavo ha parecido no sólo boyante sino también bastante resistente a los estragos. Las últimas señales, sin embargo, proyectan una sombra sobre un mayor crecimiento a corto plazo, ya que los expertos dicen que una de las áreas inmobiliarias más dinámicas de Europa está quizás lista para una corrección.

Mercado escandinavo

Tendemos a pensar en Escandinavia como los líderes de la sociedad democrática, la política liberal y los ideales humanistas, y es una reputación derivada de medio siglo de liderazgo en el mundo del pensamiento progresista. En parte se debe a una larga resistencia de la zona a las barreras duras del capitalismo que han llegado desde el otro lado del Atlántico, a menudo a través de la influencia del Reino Unido en Europa. Una manifestación de esta actitud socialmente responsable fue el hecho de que la vivienda se ha considerado tradicionalmente en los países escandinavos como un bien social más que como un activo, y como resultado, los sucesivos gobiernos han tratado de domar al toro inmobiliario y evitar que se convierta en un medio volátil de especulación.

Pero, al parecer, la larga batalla se perdió finalmente a finales del siglo/milenio, y los mercados inmobiliarios de los países escandinavos ya no piensan sólo en las viviendas como tal sino que se ha popularizado como forma de inversión. Si a esto le añadimos las economías razonablemente boyantes de los últimos años junto con el rápido crecimiento de la población a través de la inmigración, los mercados inmobiliarios de Noruega y Suecia en particular han pasado la mayor parte de la última década expandiéndose rápidamente en ventas, construcción y precios. Esto es tan cierto para los bienes inmuebles comerciales como para los residenciales, y ha sido más marcado en las capitales de Estocolmo y Oslo, esta última siendo la metrópolis de crecimiento más rápido en Europa desde hace algún tiempo.

Nuevas realidades

El dinamismo ha sido tal que un área a menudo pasado por alto por los inversionistas internacionales ahora los atraía en grandes cantidades, y el resultado ha sido visible en un nivel de crecimiento y aumento de precios que ha sido inevitablemente difícil de sostener. En Suecia, por ejemplo, los precios de los inmuebles han aumentado más del 50% en cinco años y ahora son, en promedio, un 70% más altos que durante el punto máximo anterior a la crisis. Parece que ha entrado demasiado aire caliente en el globo inmobiliario escandinavo, por lo que los analistas -incluidos los de Goldman Sachs– predice una contracción correctiva del mercado a corto plazo que cree que irá seguida de un período de relativo estancamiento. En otras palabras, por ahora el dinamismo está fuera de los mercados inmobiliarios escandinavos y será mejor que busque oportunidades en otros lugares.

Dicho esto, la caída prevista del 10% en el valor de las propiedades es, en efecto, una corrección, no una crisis en toda regla, pero el problema radica no sólo en los valores excesivamente altos de las propiedades sino también en el fenómeno más preocupante del alto endeudamiento. Es otra característica que normalmente no relacionaríamos con los países escandinavos, pero la facilidad con la que se obtienen préstamos hipotecarios y otras formas de financiación en los últimos años ha dado lugar a un aumento de los niveles de endeudamiento – ahora en su nivel más alto desde que Escandinavia comenzó a recuperarse de su crisis bancaria a principios de los años 90. La relación entre deuda e ingresos ha ido aumentando constantemente, y en 2016 las autoridades suecas decidieron que había llegado el momento de adoptar medidas para frenar lo que consideraban una posible amenaza.

Suecia había estado creando su propia situación futura de hipotecas de alto riesgo invirtiendo la situación de los préstamos en la de los reembolsos, y se introdujeron nuevas reglamentaciones más estrictas para el reembolso de las hipotecas que aumentaban las contribuciones de los depósitos en efectivo en la compra de propiedades y obligaban a los prestamistas a pagar el capital más rápidamente. Esto resultó decisivo para el mercado que, sin el impulso de los años anteriores, casi se detuvo. Hay una reacción retardada entre los factores de la oferta y la demanda y los precios que responden a ellos, pero ya los precios han empezado a caer, y ahora parece que el sector inmobiliario escandinavo tiene por delante algunos años difíciles debido a una ralentización controlada/inducida que puede haber evitado una caída mayor. Dicho esto, algunos expertos son más positivos en cuanto a las perspectivas del mercado inmobiliario escandinavo, argumentando que los indicadores macroeconómicos, combinados con la perspectiva de unos tipos de interés bajos a largo plazo y un bajo nivel de desempleo, hacen que el mercado se enfrente a un aterrizaje mucho más suave.

Lo que significa para el resto de Europa

Los escandinavos que disponen de efectivo y capital social, que siguen siendo muchos, simplemente desviarán su atención de sus mercados nacionales y se centrarán más en las oportunidades que se presenten en otros lugares, en países como España, por ejemplo. Las economías escandinavas siguen funcionando bien, por lo que la desaceleración se limita en gran medida a los sectores de la propiedad y la construcción, aunque por supuesto también tendrá repercusiones en los bancos. Como siempre, el extremo inferior o medio del mercado es el más afectado, entre ellos los primeros compradores, por lo que los compradores más acaudalados encontrarán oportunidades de compra en efectivo en su país y atractivas oportunidades de inversión en el extranjero. Las ventas de Ikea en su mercado nacional también podrían disminuir, pero para países como España la situación en Escandinavia podría anunciar una oportunidad para atraer aún más compradores escandinavos a sus cálidas costas.

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 25 agosto 2020

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