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Los costes de construir una nueva vivienda en la Costa del Sol

En este último artículo sobre la construcción de viviendas de nueva planta, detallamos los impuestos y otros gastos que debe pagar la parte vendedora, antes de empezar, durante la construcción y a la hora de vender.

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Básicamente, hay dos alternativas posibles, una vez que una vivienda nueva se haya acabado de construir: quedársela – como residencia permanente, casa de vacaciones o para alquilar, como fuente de ingresos – o vender. En ambos casos, la parte promotora y, posiblemente, vendedora deberá asumir el pago de una larga lista de cargos administrativos y fiscales, aunque éstos pueden variar considerablemente, según la propiedad y municipio en cuestión.

Además de las cantidades que se pagan a profesionales, como arquitectos, aparejadores y contratistas, hay que préver el pago de sumas importantes al Ayuntamiento para licencias; al Registro de Propiedad y al notario para registrar la vivienda; y, en caso de decidir vender, también pagar la correspondiente plusvalía municipal al Ayuntamiento y el impuesto sobre la renta a la Agencia Tributaria.

Para comprobar que no nos falte ni un detalle, consultamos todos los pasos del proceso con Adolfo Martos Gross, socio del bufete GAM Abogados. Y vamos a tomar como ejemplo una villa de nueva planta en Marbella que, redondeando cifras para hacer más sencillos los cálculos, el terreno cuesta 500.000€ y la construcción de la vivienda 1.000.000€.

Antes de colocar el primer ladrillo, lo primero que se debe hacer es solicitar una licencia de obra en el Ayuntamiento correspondiente. Si el proyecto cumple con todos los requisitos, Adolfo dice que el importe de la licencia en Marbella equivale al 4% de los costes de construcción proyectados. Éstos se calculan de acuerdo con precios aprobados por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga y suelen rondar un 30-50% menos que los costes reales de construcción. Entonces, conseguir la licencia de obra costará entre 20-28.000€ en Marbella, Adolfo explica, pero como cada Ayuntamiento fija sus propios impuestos, el porcentaje a pagar puede ser diferente en otras ciudades.

Una vez que la construcción de la vivienda haya terminado, se debe solicitar una licencia de primera ocupación, también en el Ayuntamiento local, antes de conectar la casa a los servicios de luz y agua y poder entrar a vivir. En Marbella, dice Adolfo, el importe de la licencia es el 0.308% de los costes de construcción y, por regla general, se basa en los mismos costes proyectados a la hora de solicitar la licencia de obra. Por tanto, hay que préver unos 1.500-2.000€, aunque también señala Adolfo que el porcentaje varía por cuidades.

El paso siguiente es visitar un notario para hacer una declaración de nueva estructura mediante escritura pública. En este momento, hay que pagar el 1,5% del coste real de construcción en concepto de Actos Jurídicos Documentados, lo que sumará unos 15.000€, dice Adolfo, además de abonar otros 2.000€ para la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y los honorarios del notario.

Llegados a este punto, los costes son iguales, bien que decide quedarse la casa o bien venderla, y oscilan entre 37.500-47.000€.

Pero, en caso de vender una propiedad nueva, tal como si fuera la venta de una vivienda de ocasión, hay que pagar la plusvalía municipal, gravada al 30% de la base imponible, calculado de acuerdo con la siguiente fórmula: el periodo de propiedad x su valor catastral x un coeficiente. Adolfo explica que, en Marbella, si el periodo de propiedad es menor de cinco años, el coeficiente aplicable es el 2.5% y que el valor catastral normalmente es menos de la mitad del valor de mercado.

Entonces, para nuestra nueva villa de 1.5 millones de euros, imaginando que el periodo fuera de tres años y el valor catastral fuese 700.000€, la plusvalía sería: (3 x 700-000€ x 2.5%) x 30% = 15.750€. Pero, Adolfo añade, ya que el valor catastral no se calcula inmediatamente en el momento de terminar la obra, puede que el Ayuntamiento no mande la demanda hasta dentro de unos meses, o hasta un año, después de producirse la venta de la vivienda.

En caso de sacar un beneficio de la venta, también hay que declararlo en el impuesto sobre la renta en el ejercicio fiscal correspondiente. En vista de todas las variables posibles (si el estado de la parte vendedora es residente o no-residentes y si es persona física o jurídica, por ejemplo), Adolfo recomienda que se consulte a un profesional especializado para su caso particular.

Por regla general, la parte compradora paga los demás gastos de venta – tal como la inscripción en los Registros de Propiedad y Catastro y los honorarios de notario – aunque, si existe una hipoteca y el comprador no lo subrroga, la parte vendedora es responsable por los costes de cancelación, incluyendo las comisiones de banco y los gastos de registro y notariales.

Adolfo subraya que la cancelación de una hipoteca es exenta de impuestos y recomienda negociar con su banco para evitar comisiones o, en el peor de los casos, pagar un máximo de un 0,5%. Por lo tanto, en caso de liquidar una hipoteca de 300.000€, los costes nunca deberián exceder 500€ para el Registro de la Propiedad y otros 800€ para el notario.

Por último, como promotor de una vivienda nueva en España, es obligatorio contratar un seguro decenal para cubrir posibles desperfectos en la construcción, algo que costará alrededor de 4.000€ para una villa que vale un millón, según Adolfo.

Por Adam Neale | Noticias Inmobiliarias | 28 marzo 2016