Новости о Недвижимости
Столкнется ли испанский сектор недвижимости с кадровыми потрясениями?
За последние два года характер трудовых отношений между агентами по недвижимости и агентствами находился под непрекращающимся давлением. Увеличилось число проверок со стороны правительства, направленных на борьбу с так называемыми «autonomos falsos» — фактически сотрудниками, классифицированными как фрилансеры, чтобы избежать трудового регулирования и взносов в социальное обеспечение.
Процесс болезненный и не лишен проблем, но он может принести столь необходимые изменения в сектор недвижимости.
Эти изменения не ограничиваются недвижимостью. Они являются частью более широкой кампании правительства против неформализации труда. На самом деле гораздо более крупной целью стали водители доставки еды и курьеры.
По данным правительства, только в 2023 году более 32 000 работников, классифицированных как фрилансеры, были «урегулированы» и стали штатными сотрудниками. За период в 5 лет эта цифра составляет почти 100 000.
В 2024 году эта цифра снизилась до всего 7 000, что, вероятно, отражало успех кампании среди водителей, при этом число урегулирований в транспортной сфере сократилось на 95 %. Однако кампания в секторе недвижимости продолжается, при этом Валенсия является «острием копья». Начиная с 2022 года, правительство начало проверки, наложение штрафов и урегулирование внутри города, а затем распространило это на всю провинцию.
Если будет установлено, что агентства недвижимости используют «autonomos falsos», им грозят значительные штрафы — от 3 750 € за агента и до 12 000 € за агента. Кроме того, они обязаны выплатить взносы в социальное обеспечение за период до четырех лет, в течение которых сотрудник работал на фриланс-базе.
Как и с таксистами и курьерами, неформализация их работы является относительно недавним явлением. Ранее агенты по недвижимости были сотрудниками. В случае транспортных работ неформализация является результатом онлайн-приложений, таких как Uber.
В Испании это явление усилилось с приходом престижных зарубежных агентств недвижимости. Они стремились воспользоваться бумом, особенно в таких местах, как Коста-дель-Соль, привнеся с собой модель работы исключительно на фрилансе из США и других стран.
Однако то, как эти агентства использовали закон, иногда подрывало качество в секторе и, как выяснилось, иногда также было незаконным.
Согласно испанскому законодательству, чтобы агент действительно был фрилансером, он не должен зависеть от компании, и на его деятельность не могут налагаться ограничения или указания. Независимые агенты устанавливают собственный график, не носят форму, соблюдают корпоративный мануал и не могут использовать IT-системы или другое оборудование агентства.
Эта путаница, а иногда и намеренное нарушение закона, была выявлена во многих проверках, согласно статье в La Vanguardia:
«В некоторых случаях это действительно деловые отношения, но в других они имели все признаки трудовых отношений», — признал Джуньент [президент Федерации агентств недвижимости]. Один из отчетов инспекции указал, например, что у агентов был собственный стол в офисе, рабочий график, распределение работы между командами, очередность отпусков, а также служебный телефон и компьютер. Этот отчет был обжалован в суде, который подтвердил решение инспекции.
Напротив, подлинная самозанятость означает, что агент организует свое время и методы работы, может обслуживать нескольких клиентов, использует собственное производственное оборудование, несет коммерческий риск и не подчиняется указаниям фирмы.
Когда присутствует зависимость, отношения являются трудовыми, и применяется государственное коллективное соглашение для недвижимости. Это соглашение допускает оплату по комиссионным, но также гарантирует ежемесячный минимальный оклад и устанавливает минимальную ставку комиссии для коммерческого персонала в размере 5 % от чистых сборов. Если комиссии не достигают ежемесячного минимума, компания выплачивает разницу.
Применение закона во всем секторе вынуждает некоторые агентства выбирать один из двух путей: формальное трудоустройство или «агентский контракт», соответствующий юридическим критериям независимости.
Поступают жалобы от агентств, которые не хотят или не могут платить взносы в социальное обеспечение, и от агентов, которые получают высокие доходы только за счет комиссионных. Однако лишь небольшой процент агентов — настоящие «топ-игроки», остальные находятся в общей массе.
Слишком много агентств придерживаются модели создания избытка агентов — что особенно легко в период бума, как сейчас. Если агент сразу показывает высокие результаты, его оставляют. Если он не успевает проявить себя достаточно быстро, его отбрасывают без затрат для агентства.
Кроме того, жалобы от агентств и высокооплачиваемых агентов упускают более важный момент: формализация сектора также означает его профессионализацию.
В Испании нет национальных стандартов для агентов или агентств недвижимости. В некоторых регионах, таких как Каталония, требуется, чтобы агенты прошли курс и имели сертификат, но, например, в Андалусии это не обязательно. Всё, что нужно — это лицензия на бизнес, название компании и телефон.
К этому отсутствию профессиональных стандартов добавляются агенты, обученные неравномерно, в зависимости от качества агентства. Отсутствие минимальной оплаты и обязательные взносы в социальное обеспечение, которые фрилансеры должны платить в Испании, также стимулируют агентов делать всё необходимое для совершения продажи. Это рецепт проблем и даже нечестных тактик, которые вредят сектору в целом и репутации всех, кто в нём работает.
Это может включать искажение аспектов продажи или объекта недвижимости и даже участие в незаконной деятельности в отношении арендаторов, ищущих жильё. Правительство сделало незаконным взимание агентствами недвижимости платы за поиск арендаторов (хотя, по моему опыту, это всё ещё широко практикуется).
Платить могут только владельцы. Но это рынок продавца, и владельцам чаще всего не нужны агенты. Отсутствие строгого национального регулирования приводит к культуре нарушения правил на всех уровнях.
Со своей стороны, в Terra Meridiana мы не ждали репрессий. Мы нанимаем персонал с 2003 года, соблюдая закон и лучшие практики отрасли. Мы верим в равные условия, где вся конкуренция следует одним и тем же правилам и платит одинаковые налоги и взносы в социальное обеспечение.
Следует отметить, что работодатели не оставались в стороне после того, как правительство ясно выразило намерение ужесточить контроль. Весной 2024 года Федерация компаний недвижимости (FADEI) встретилась с Национальным антикоррупционным бюро Инспекции труда.
Цель — сотрудничать в предотвращении неправильной классификации, уточнять критерии и повышать юридическую определенность для агентств, специалистов и потребителей. Это ясный знак того, что сектор ожидает продолжения контроля и хочет более четких шагов для соблюдения закона.
Разумно сотрудничать с государственными органами контроля, а также обучать агентства в секторе. Конечно, может быть заманчиво попытаться избежать закона и сэкономить деньги. Но расширяющиеся репрессии в секторе — и некоторые громкие, очень крупные штрафы показывают, что это экономия на мелочах и потеря на главном.
В начале августа 2025 года, например, валенсийское отделение элитного агентства недвижимости Engel & Völkers было оштрафовано на 6,4 миллиона евро. Было установлено, что они незаконно использовали 569 агентов как фрилансеров.
Engel & Völkers — крупная компания и выживет. Но для малых и независимых фирм такой штраф стал бы смертельным. Разумнее следовать закону. Если вам нужно направлять, контролировать и управлять агентами — вы должны нанимать их. Руководство агентства также должно проходить курсы по трудовому законодательству, чтобы случайно не оказаться вне закона.
В конечном счете, каждой агентстве решать, как двигаться вперед. Но если вы хотите настоящую автономию, знайте, что вам, возможно, придется это доказать инспектору. Устраните любые показатели контроля: никаких обязательных IT-систем, никаких единых мануалов или дресс-кодов, никаких фиксированных графиков, никаких закрепленных территорий и никаких списков команд, функционирующих как смены персонала.
И не ожидайте, что проверки прекратятся. В 2023 году Инспекция труда получила увеличение финансирования на 41 % для расширения проверок. Поскольку репрессии против курьеров доставки еды фактически завершены, сектор недвижимости останется в центре внимания.
Некоторые оценивают, что 40 % агентов в настоящее время рассматриваются как фрилансеры, хотя по моему опыту этот показатель значительно выше. По всей Испании насчитывается примерно 100 000 работников агентств. Это большое количество потенциальных «autonomos falsos», и инспекция ясно дала понять, что намерена отслеживать 20 000 агентств в Испании. Это шанс иметь лучший, более профессиональный сектор, если всё будет организовано ясно и справедливо.
Основная предпосылка для любого агентства — как минимум — соблюдать закон. Эволюция отрасли за последние два десятилетия в Испании показала, что ответственность и профессионализм могут быть достигнуты только при найме агентов. Это создаёт стимулы для обучения и удержания персонала — и препятствия для агентов, чтобы обходить правила или быть нечестными ради «совершения продажи».
Автор: Adam Neale | Новости о Недвижимости | 10 сентября 2025
