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Plusvalia: Como se valora y se tasa el terreno en Marbella (segunda parte)

El impuesto «Plusvalía» es un impuesto con el que todo propietario y nuevo comprador debe familiarizarse. En Terra Meridiana siempre nos esforzamos por mantener a nuestros clientes bien informados, por lo que pedimos a nuestro abogado, Adolfo Martos Gross, que lo explique desde una perspectiva legal.

Plusvalia: Como se valora y se tasa el terreno en Marbella (segunda parte)

En el blog anterior, discutimos quién paga este impuesto y cómo se calcula. Ahora miramos algunos otros aspectos legales de Plusvalía.

¿Por qué el comprador a veces retiene este impuesto?

Esto es algo complicado, pero ocurre frecuentemente cuando el vendedor no es residente en España a efectos fiscales. En este caso, la ley dicta que el comprador es considerado el contribuyente sustituto. Cuando esto ocurre, y aunque se supone que el vendedor debe pagar el impuesto, el abogado del comprador normalmente insistirá en retener los fondos para pagar la plusvalía en nombre del vendedor para evitar la posibilidad de que el comprador se haga responsable de la plusvalía en caso de impago. Sin embargo, si el vendedor es una «entidad no residente», entonces esta retención no es necesaria ya que el comprador no se convertirá en contribuyente sustituto.

¿Qué pasa si el precio de venta de la propiedad es menor que el precio de compra?

Esta situación se produjo a menudo durante la crisis, cuando los precios de las propiedades cayeron. Sin embargo, las leyes fiscales pertinentes decretaron que debe haber una suposición de que siempre hay algún aumento de valor.

En 2017 los tribunales españoles determinaron que la forma de calcular el impuesto sólo era válida si el vendedor se beneficiaba de la venta y que sería inconstitucional cobrar el impuesto si había una pérdida. Otro tribunal dictó entonces que cualquier pérdida debe ser demostrada, ya sea a través de documentación o pruebas periciales. Para demostrar una pérdida, no se pueden tener en cuenta ni los gastos asociados a la transferencia de la propiedad ni los gastos de las mejoras de la propiedad, ya que lo que se tasa es el aumento del valor de los terrenos urbanos y no de los edificios sobre ellos.

Y en octubre de 2019, el Tribunal Constitucional dictaminó que el impuesto también es inconstitucional cuando la cuota calculada es superior al incremento de valor efectivamente obtenido por el vendedor, porque «se tasaría por una renta inexistente, virtual o ficticia, que produce un exceso de imposición contrario a los principios constitucionales de capacidad económica y que no es confiscatorio (artículo 31.1 de la Constitución Española)». Lo que significa que si hay una pérdida durante la venta, el consejo local actúa de manera «confiscatoria» si intenta aplicar este impuesto.

¿Cómo puedes evitar que el ayuntamiento te haga pagar plusvalía?

La respuesta rápida es que no puedes detenerlos, aunque hayas tenido una pérdida. Sin embargo, hay un remedio legal. Debes apelar al juzgado para un reembolso, y es casi seguro que ganes el caso aunque este enfoque implica tiempo y gastos. Aconsejamos a los clientes que obtengan un informe de tasación por expertos que demuestre que el terreno no ha aumentado de valor durante el tiempo de propiedad del vendedor. Si el tribunal acepta este testimonio, el impuesto será devuelto.

Por Alex Salazar | Noticias Inmobiliarias | 1 mayo 2020

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