Решение Верховного суда октября 2024 года разрешило ассоциациям собственников запрещать краткосрочную аренду в пределах сообщества или здания. С тех пор было много шума, в значительной степени дезинформированного или преувеличенного с обеих сторон. Давайте проясним ситуацию.
До решения Верховного суда требовалось единогласное голосование, чтобы ассоциация собственников могла блокировать аренду для отдыха. Решение октября изменило это, и оно было впоследствии закреплено в законе национальным правительством в апреле 2025 года. Для того чтобы сообщество запретило аренду для отдыха, требуется кворум 3/5 и большинство голосов 3/5 за запрет.
Важно отметить, что это не отменяет те объекты аренды для отдыха, которые уже были лицензированы до вступления закона в силу. А в сообществах, где голосование не проводилось или голосование было за разрешение аренды для отдыха, всё будет продолжаться как обычно. Ассоциации также могут голосовать за ограничения или одобрять аренду в каждом конкретном случае.
Жалоба — и страх — некоторых участников рынка недвижимости, а также владельцев вторых домов заключается в том, что это сделает дома в этих районах менее привлекательными для иностранных покупателей и инвесторов. Запрет окажет давление на снижение цен и на скорость продаж — фактически, придётся дольше ждать, чтобы продать по более низкой цене.
Как утверждает статья на платформе недвижимости Idealista, два объекта в одном и том же сообществе — один с лицензией на аренду для отдыха и один без — сразу же будут иметь разницу в цене в 20 %. Если оба ранее оценивались в 1 миллион евро, объект с лицензией теперь стоит 1,1 миллиона, а без лицензии — 900 000 евро.
Для этого утверждения не предоставлено реальных доказательств продаж, кроме упоминания в статье квартиры где-то в Марбелье. Ассоциация Leading Property Agents (LPA) агентов по недвижимости заявила в пресс-релизе, опубликованном 22 июля 2025 года Malaga Hoy, что в Марбелье уже происходили отмены продаж или покупки и снижение цен.
Однако ни одно сообщество или здание не названы, поэтому невозможно проверить это утверждение. А цены за квадратный метр продолжают расти в Марбелье в целом — +8,3 % за прошлый год до 5 213 €/м², с ростом на 1,0 % с мая по июль после вступления закона в силу. Это предполагает отсутствие общего давления на снижение цен или объём продаж.
Это не означает, что реальные примеры не существуют. Например, я знаю один комплекс в Пуэрто-Банусе, который настолько популярен для аренды для отдыха, что со временем стал отличным местом для инвесторов, чтобы размещать деньги с более или менее гарантированной доходностью.
Тем не менее, несмотря на его популярность, большинство владельцев жилья не хотели сдавать его туристам. В результате недавно сообщество проголосовало за полный запрет аренды для отдыха. Это означает, что любой новый владелец не будет иметь права сдавать свою недвижимость в краткосрочную аренду.
Местный агент лично сообщил мне, что это привело к отмене продажи одной или двух квартир. Другую квартиру пришлось продать с дисконтом, чтобы заключить сделку, так как покупатели учитывали потерю будущего дохода.
Это кажется веским доказательством в пользу аргумента о том, что запрет на аренду для отдыха негативно повлияет на цены недвижимости. Однако я бы отметил, что несколько примеров недостаточны в качестве доказательства, а также что выборка данных не является представительной для рынка в целом.
Испания не является первым местом, где регулируют и/или запрещают Airbnb. Нью-Йорк и некоторые части Калифорнии также активно двигались в этом направлении. В Нью-Йорке существуют строгие правила и жёсткое соблюдение, которые сократили количество туристических аренд в городе на 90 %.
Согласно статье Wall Street Journal и исследовательским статьям на Apartment List, сайте, похожем на Airbnb, но для долгосрочной аренды квартир, запрет не повлиял на цены или предложение. Следующие графики, основанные на данных Apartment List, наглядно это показывают.
Произошла рыночная деформация, вызванная Covid, за которой последовали те же модели ценообразования, включая после внедрения новых законов о аренде Airbnb в городе.
Стоит отметить несколько возражений. Во-первых, некоторые утверждают, что прошло недостаточно времени, чтобы полный эффект проявился на рынке. Во-вторых, первоначальное количество легальных Airbnb в Нью-Йорке было относительно незначительным — 38 000 из 1 000 000 всех арендных единиц. Наконец, единственный явно положительный эффект, который можно приписать ограничениям, — это уменьшение жалоб на шум.
За пределами Нью-Йорка результаты были смешанными: немного снизились аренды в Ирвайне, Калифорния, после введения строгих правил. Однако собранная статистика совпадала с периодом Covid, когда аренда падала в городах по всему миру. Это также было верно для Испании.
В Барселоне есть доказательства снижения цен на аренду, хотя ситуация сложная из-за перехода бывших туристических аренд на сезонные, чтобы избежать контроля аренды. Они не учитываются в показателях долгосрочной аренды.
Это явление наблюдается и в других частях Испании, когда владельцы стараются избежать контроля аренды на фоне высокой инфляции цен на жильё, в основном из-за нехватки нового строительства.
Что касается влияния регулирования и запретов на краткосрочную аренду (STR), ситуация в Барселоне показывает, что ужесточение могло иметь отсроченное влияние на скорость роста цен. То есть цены продолжают расти, но с меньшей скоростью, чем в 2014–2018 годах. Это видно на графиках Spanish Property Insight.
Однако даже здесь мы не можем с уверенностью определить причину этого замедления. В 2014 году Испания только выходила из глубины кризиса недвижимости, когда цены на жильё упали на 37 % за шесть лет. Кажущееся повышение цен могло легко быть результатом возвращения экспансии и высвобождения сдержанного спроса.
Единственный ясный вывод: устранение туристических аренд не решает настоящую, фундаментальную проблему в таких городах, как Нью-Йорк, Барселона или Малага: нехватку строительства арендного жилья. Согласно WSJ, уровень вакантных помещений в Нью-Йорке остаётся исторически низким, несмотря на запрет.
Единственный сектор, который явно получил выгоду, — это отели Нью-Йорка, цены в которых значительно выросли с 2023 года. Согласно WSJ:
«Средняя цена номера в нью-йоркском отеле в июле достигла 283 $ за ночь, что на 7 % выше, чем два года назад. Заполняемость превышала уровень 2023 года каждый месяц в этом году, кроме июля, по данным CoStar. Программа города по оплате проживания десяткам тысяч мигрантов в отелях способствовала более высокой заполняемости».
Я бы сказал, что характер нового закона является ответом на очень специфический рыночный феномен, возникший благодаря платформам вроде Airbnb, Booking.com и т.д. Речь идёт о промышленной эксплуатации частной аренды для отдыха индивидуальными и корпоративными инвесторами. И я бы сравнил это с людьми, которые сдают комнаты или квартиры в своих домах для дополнительного дохода.
Первые — это люди или компании, покупающие несколько квартир, в основном в центрах городов или в густонаселённых туристических районах исключительно ради дохода от инвестиций. Такие практики создали ценовые пузыри, вытеснили местных жителей из центров городов и создали трения с резидентами. Согласно исследованию, районы с наибольшей плотностью аренды в стиле Airbnb испытали рост цен на продажу до 19 %. Как я писал летом 2023 года:
«В Малаге 74 % объявлений принадлежат компаниям и людям с несколькими объектами. Около половины десятка компаний имеют более 50 объектов, а одна — 178 объявлений. В Барселоне количество «хозяев Airbnb» с несколькими объявлениями составляет 71 %, одна компания имеет 241 объявление!»
Хотя сомнительно, что нацеливание на этих инвесторов существенно увеличит предложение жилья или снизит арендную плату, их всё же следует рассматривать и регулировать как туристический бизнес, как отели.
Однако применение всеобщего закона ко всем объектам Airbnb — это грубое средство, и есть жертвы среди тех, кто не нарушал правила или не создавал так называемые «призрачные отели», разбросанные по десяткам объектов.
Это отдельные владельцы, которые хотят заработать немного дополнительных денег с пустой комнаты — или покрыть ежегодные расходы на свой загородный дом, сдавая его, когда их там нет.
Такие владельцы заинтересованы в предотвращении шумных вечеринок в своих домах, чтобы не повредить собственность и поддерживать хорошие отношения с соседями, которых они увидят в лифте или у общего бассейна. Запрет на случайную аренду в собственных домах фактически лишает их права наслаждаться своим жильём — вместо регулирования крупного коммерческого предприятия.
Ирония в том, что владельцы вторых домов фактически облагаются налогом, как если бы они сдавали жильё, независимо от того, делают они это или нет — включая ситуации, когда им запрещено это делать. Это говорит о том, что закон требует уточнения для учета различных типов арендаторов для отдыха.
Это может означать, например, установление лимита на количество дней в году, когда объект может быть сдан в аренду, или ограничение % лицензий на аренду в данном сообществе. Такие меры отпугивают владельцев-инвесторов, которым невыгодно покупать объекты, которые можно сдавать только часть года. Но они позволяют владельцам, желающим увеличить доход, использовать периоды, когда они не находятся в квартире, или во время фестивалей и т.д.
Возвращаясь к влиянию закона на стоимость недвижимости в текущем виде. Слишком рано говорить с уверенностью о его последствиях. Вторичные эффекты от изменений в законодательстве могут проявиться не сразу. Текущий рынок также остаётся сильным, основываясь на фундаментальных показателях, которые не изменятся за ночь.
Но не следует ждать, пока ситуация сильно ухудшится, чтобы исправить её — лучше предотвратить, чем лечить, как говорится. Мы уже видим возможные негативные последствия. И мы знаем, что существуют разные типы пользователей Airbnb, с которыми сообщества должны обращаться по-разному.
Правительство должно проводить постоянные пересмотры закона, чтобы сделать его инструментом улучшения ситуации. Нам не нужен закон, который добавляет новые сложности для другой группы людей — поверх уже существующих проблем из-за нехватки доступного жилья.
Посмотреть полный текст статьи Terra Meridiana