Новый предложенный законом PSOE о жилье, представленный 22 мая 2025 года, является опасным и, по всей видимости, обречен на провал. Однако, выдвигая его, правительство PSOE может нанести непоправимый ущерб испанскому рынку жилья и туристической экономике.
Во-первых, в чем суть предложенного закона? Это ответ на реальный кризис, существующий в Испании. Недостаточное количество жилья строится, особенно доступного арендного. Это привело к беспрецедентному жилищному движению, мобилизовавшему сотни тысяч людей. Тем временем цены на жилье продолжают расти быстрее, чем инфляция. Испанская молодежь живет с родителями почти до 30 лет — это самый высокий показатель в ЕС.
Новый закон включает ряд мер, которые, откровенно говоря, следует считать чепухой, а с учетом серьезности реальной и насущной проблемы с жильем — и вовсе безответственными.
В проекте закона есть меры, которые кажутся логичными в ответ на жилищный кризис в Испании. Среди них — меры по стимулированию долгосрочной аренды жилья за счет налоговых льгот для арендодателей. Эти льготы могут достигать 100% при сдаче жилья по цене ниже рыночной. Это отличное предложение, если бы не оставалась столь сложной процедура выселения неплатежеспособных (а иногда и платежеспособных) арендаторов.
Также предлагается повышение налогов на дома для отдыха, исходя из их «вмененной стоимости» как доходной недвижимости — независимо от того, сдаются они или нет — а также налоговое повышение на пустующие дома, о чем мы расскажем в отдельной статье.
Сдача туристических апартаментов впервые будет облагаться НДС, чтобы «уравнять условия» с отелями. До сих пор отели платили 10% налога с продаж, в то время как владельцы Airbnb не платили вообще.
Но, необъяснимым образом, туристические апартаменты будут облагаться полным НДС в размере 21%, в то время как отели останутся на уровне 10%. Логика такого «дисбалансирующего» шага пока не была объяснена.
Повышение налога на 100%
Наиболее спорная мера — план по введению 100% налоговой надбавки для граждан стран, не входящих в ЕС, приобретающих недвижимость в Испании.
По сути это означает, что любой американец или британец без вида на жительство — а это крупнейшие группы иностранных покупателей — будет платить вдвое больше за недвижимость, чем гражданин ЕС. Согласно предложению, та же самая недвижимость, за которую гражданин ЕС платит 1 млн евро, обойдется гражданину страны вне ЕС в 2 млн евро.
Когда рассматриваешь это предложение в контексте, оно кажется настолько абсурдным и несправедливым, что трудно представить, как вообще кому-то пришло это в голову. Это настолько невероятно, что мне пришлось проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что формулировка закона верна. Я не могу всерьез поверить, что правительство может принять такой закон.
А что, если его примут?
Это не прямой запрет на покупку недвижимости иностранцами, но практически это ею и станет — по крайней мере, в случае с покупкой вторичного жилья. Если его примут, это станет катастрофой для рынка недвижимости, особенно на побережьях, где иностранцы совершают большинство покупок.
В еще одном странном повороте судьбы, новый налог не будет распространяться на покупку недвижимости, облагаемой НДС. То есть все новостройки и дома на стадии строительства будут освобождены от 100% «суперналога». Также не будет повышения налогов на коммерческую недвижимость — без видимой причины.
А между тем, иностранцы в подавляющем большинстве приобретают вторичное жилье — 81,4%, согласно порталу недвижимости Idealista. Если предложение будет принято, что столь же вероятно, как отставка Санчеса, то побочным эффектом станет бедствие.
Покупка такой недвижимости делает больше, чем просто поддерживает сектор недвижимости. Это обеспечивает рабочие места для сотен тысяч работников строительной, туристической и гостиничной отраслей. Поставщики услуг, официанты, даже медицинский персонал, водители автобусов и сантехники в этих районах зависят от этого важного финансового потока в экономику.
Зачем Санчесу предлагать закон, обреченный на провал?
Есть ли шанс, что новый закон может быть принят? Он вызывает сопротивление как справа, так и слева, что делает его принятие в Конгрессе маловероятным. Даже если это произойдет, почти наверняка он не пройдет через Сенат — по крайней мере, в нынешнем виде. Зная это, каковы могут быть мотивы премьер-министра Санчеса продвигать заведомо провальную инициативу?
Возможно, причина очевидна и цинична — предвыборная стратегия. Санчес — мастер политического театра и стратегии. Это предложение можно рассматривать как драматический жест и попытку умиротворения общественности, обеспокоенной жилищным кризисом.
Люди хотят видеть действия и виноватых. В этом контексте граждане стран вне ЕС становятся козлами отпущения: направляя внимание на иностранцев, Санчес уводит обвинения от правительства в сторону иммиграции. И, похоже, единственная причина, по которой Санчес выбрал в качестве мишени именно «богатых» иностранцев из стран вне ЕС, заключается в том, что только их он и может затронуть — налоги на покупателей из ЕС противоречили бы законам и принципам самого Европейского Союза.
Конечно, мы знаем из истории, что такие манипуляции могут быть опасными и спровоцировать общественные настроения, которые становятся уродливыми. Проще нацелиться на меньшинства, «чужаков» и «богатых», чем решать политически сложные проблемы. А жилищный вопрос в Испании — действительно крайне сложный.
В настоящий момент PSOE занимает второе место после PP — но с небольшим отставанием, возможно, всего в 4% — и последние шесть месяцев партия медленно растет в рейтингах.
Возможно, не требуется многого, чтобы воспользоваться энергией и гневом жилищного движения и превратить его в поддержку PSOE. Победа в вопросе жилищной политики могла бы приблизить партию Санчеса к победе над PP. Только в политическом контексте абсурдность предложения Санчеса начинает приобретать смысл.
Переговорная позиция
Вполне возможно, что Санчес намеренно собирается проиграть по громкому вопросу 100% налога для иностранных покупателей — чтобы выиграть по другим вопросам. В конце концов, даже если Сенат примет этот закон, почти наверняка его отменит ЕС, который прямо запрещает подобные меры, или Верховный суд Испании.
Может ли это быть стратегией, при которой Санчес заставляет всех сосредоточиться на возмутительном и неприемлемом налоге в 100%, чтобы протолкнуть другие меры?
К ним можно отнести предложенные повышения налогов на аренду через Airbnb, а также на корпоративные структуры (SOCIMIs), созданные для покупки недвижимости. Это также может включать другие меры, такие как контроль арендных ставок, субсидии для арендодателей, предоставляющих долгосрочную аренду, и повышение налогов на пустующее жилье.
Какова бы ни была мотивация, это неудачная стратегия. Не потому, что она провалится, а потому, что если она вдруг победит? Это будет полный провал, приведущий к хаосу на рынке и широкой нестабильности. Такая среда не способствует развитию нового строительства. Наоборот — она усугубит жилищный кризис.
И даже в своем неизбежном поражении она усилит цинизм как внутри страны, так и за ее пределами. Как показал Трамп, если вы заставляете своих гостей чувствовать себя нежеланными и вводите произвольные налоги — последствия не заставят себя ждать.
Посмотреть полный текст статьи Terra Meridiana