Selon les chiffres publiés par l’Institut National de la Statistique (INE) d’Espagne, le marché immobilier continue de prospérer et les prix ne cessent de grimper. Certains commentateurs ont suggéré qu’une bulle était en train de se former.
D’autres cependant, y compris des chercheurs de Caixa Bank, pensent que la hausse des prix est moins liée à une bulle spéculative qu’à d’autres facteurs.
Le 5 septembre 2025, un article important est paru dans El País annonçant que le prix des logements de seconde main avait dépassé les prix atteints lors de la bulle de 2007, juste avant le krach. Le prix des logements neufs avait déjà dépassé ce niveau à l’automne 2020.
C’est évidemment un indicateur psychologique, car l’effondrement immobilier a été profondément traumatisant en Espagne, qui fut l’un des pays les plus touchés de l’UE.
Franchir ce cap est perçu à la fois comme une bonne nouvelle et avec appréhension – surtout que les prix continuent de grimper, comme le note El País :
« L’indice général, tiré principalement par la performance des logements de seconde main — qui constituent la majorité en quantité comme en nombre de transactions — a augmenté de 12,7 % par rapport au deuxième trimestre de 2024, la plus forte hausse depuis 2007. Il a désormais connu 45 trimestres consécutifs de hausses annuelles, soit un peu plus de 11 années ininterrompues d’augmentations de prix. »
Cela semble en effet être une croissance choquante des prix sur une très longue période d’expansion. En moyenne, les prix sont aujourd’hui 78 % plus élevés qu’en 2014, lorsque le marché immobilier avait touché le fond et commencé à se redresser.
Sur la Costa del Sol, à Marbella, les prix ont augmenté de 9,8 % l’an dernier, ce qui est inférieur à la moyenne nationale mais à partir d’un niveau beaucoup plus élevé. À 5.162 €/mètre, l’immobilier à Marbella coûte deux fois le prix de la moyenne nationale.
Cependant, il faut introduire quelques nuances et prendre du recul lorsque l’on regarde les prix de l’immobilier en Espagne.
Tout d’abord, l’augmentation des prix au-delà de leurs niveaux d’avant la crise de 2008 est en termes nominaux, pas en termes réels, selon une étude de Caixa Bank. C’est-à-dire que, si l’on tient compte de l’inflation, le prix des logements de seconde main est encore 23 % inférieur à son pic de 2007.
Le tableau est légèrement différent pour les logements neufs, qui ont dépassé les niveaux d’avant-crise en termes réels aux Baléares, en Andalousie, aux Canaries et à Madrid. Dans le reste du pays, la situation est similaire à celle des logements de seconde main.
De plus, il faut garder à l’esprit que les raisons sous-jacentes de la hausse des prix sont très différentes de celles de 2007. À l’époque, l’augmentation rapide des prix était plus forte et était alimentée par la spéculation et la dette. Et parce qu’elle était tirée par la spéculation, il y avait une surconstruction de logements sans acheteurs — un excès d’offre face à une demande insuffisante.
Cette fois, c’est l’inverse.
La population espagnole est en croissance et passera bientôt les 50 millions d’habitants — soit dix millions de plus qu’au début du XXIe siècle. Cela est dû en grande partie à l’immigration, car les Espagnols de naissance ne font pas assez d’enfants pour assurer le renouvellement des générations.
Pour maintenir une main-d’œuvre croissante, financer les services sociaux et les retraites des baby-boomers espagnols — et soutenir une économie en croissance —, l’Espagne est devenue un pays d’immigration massive. Depuis plusieurs années, l’immigration est d’environ 1 % par an, un niveau similaire à des pays comme le Canada.
Cela a créé un dilemme. D’un côté, l’Espagne a besoin de ces immigrants, sinon l’économie stagnerait — voire pire. De l’autre, aucun gouvernement, à aucun niveau, n’a mis en place les politiques nécessaires pour augmenter considérablement la construction de logements afin de répondre à la demande croissante.
Le résultat est trop d’acheteurs pour trop peu de logements. Selon un porte-parole de Fotocasa, cité dans El País : « parmi les citoyens qui interagissent avec le marché de l’achat et de la vente, 81 % veulent acheter, contre 12 % qui vendent. »
Une autre étude de Caixa Bank a révélé que depuis 2021, le déficit de construction de logements — c’est-à-dire le nombre de nouveaux logements construits par rapport au nombre de nouveaux ménages formés qui en ont besoin — est passé de 33.000 à plus d’un demi-million au total (voir graphique Caixa ci-dessous).
C’est une augmentation énorme et évidemment insoutenable. Et cela alimente les protestations exigeant des logements abordables, qui se sont étendues à des appels à restreindre le tourisme et les logements touristiques.
Le déficit de logements a également augmenté dans un contexte qui a créé une tempête parfaite pour l’inflation des prix. Dans l’immédiat après-Covid, l’Espagne avait de faibles niveaux de dette et des économies plus élevées qu’auparavant depuis des années. Lorsque les confinements ont pris fin, il y a eu une demande refoulée qui a entraîné une vague d’achats de logements.
Cela a été suivi par des vagues de baisses de taux d’intérêt au cours de l’année écoulée ; les taux hypothécaires sont retombés sous les 3 %, avec le taux directeur de la Banque centrale européenne à peine au-dessus de 2 %. Cela a contribué à maintenir la demande intérieure après le passage de la vague post-Covid. Selon la première étude de Caixa Bank citée plus haut, le nombre d’hypothèques a augmenté de 11,2 % en 2024.
En plus de ces éléments structurels, il y a eu une augmentation des achats de logements par des étrangers en Espagne. Selon l’article dans El País, les achats de logements par des étrangers ont atteint 18 % de l’ensemble des achats.
Par conséquent, si l’on compte le nombre de logements terminés destinés à être achetés par des acheteurs résidant en Espagne, le déficit de logements est encore pire. Caixa Bank affirme que le rythme de construction entre 2020-2024 n’a couvert que 20 % des besoins réels en logement du pays, laissant un déficit non pas d’un demi-million mais d’un énorme 765.000. On estime que cela est à l’origine de 40 % des hausses de prix.
En fin de compte, la véritable source du problème est très simple — même si la solution ne l’est pas. L’Espagne ne construit pas assez de logements. C’est un problème apparu après 2007, lorsqu’il y a eu une vague massive de faillites.
Souvent, les entreprises de construction faisaient faillite, laissant des lotissements vides de maisons à moitié achevées. Les banques étaient contraintes de les reprendre et se retrouvaient accablées par des milliards de mauvaises dettes et des centaines de milliers de logements saisis.
Le gouvernement a répondu en sauvant le secteur bancaire mais au prix de restreindre les voies de reprise pour le secteur de la construction. Les prêts sont devenus plus difficiles à obtenir, les exigences de capital plus strictes. Pendant une décennie, la construction de nouveaux logements est restée au point mort, paralysée.
Dans l’immédiat après-Covid, la flambée de l’inflation a également touché les matériaux de construction. Ainsi, bien qu’il y ait eu un boom immobilier, il concernait presque exclusivement les logements de seconde main.
Il y a de bonnes nouvelles dans tout cela. Bien que la hausse actuelle des prix représente un défi pour les acheteurs, il y a une croissance du nombre de mises en chantier. Les permis de construire pour de nouveaux logements ont augmenté de 16,7 % l’an dernier et, pour la première fois depuis 2018, ont dépassé le rythme de formation de nouveaux ménages. Cette tendance devrait se poursuivre et soulagera la pression sur le marché immobilier au cours des prochaines années.
Deuxièmement, bien que les hausses de prix paraissent spectaculaires, elles sont en grande partie limitées au littoral méditerranéen et à Madrid. Dans l’ensemble du pays, le prix du logement augmente en ligne avec la croissance des revenus et le ratio d’accessibilité a à peine bougé.
Cela ne signifie pas qu’il n’y ait pas un problème à traiter. Il y en a clairement un. Mais cela signifie qu’il y a de la lumière au bout du tunnel.
En fin de compte, il vaut mieux être « maudit » par une croissance déséquilibrée que par un effondrement équilibré de la demande. Il est plus facile d’ajuster une économie qui avance qu’une qui recule.
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