La décision de la Cour suprême d’octobre 2024 a permis aux associations de copropriétaires d’interdire les locations de vacances au sein d’une communauté ou d’un immeuble. Depuis lors, il y a eu beaucoup de bruit, en grande partie mal informé ou exagéré de tous côtés. Clarifions les choses.
Avant la décision de la Cour suprême, un vote unanime était requis pour qu’une association de propriétaires bloque les locations de vacances. La décision d’octobre a changé cela et elle a été par la suite codifiée dans la loi par le gouvernement national en avril 2025. Pour qu’une communauté interdise les locations de vacances, elle doit disposer d’un quorum de 3/5 et d’un vote majoritaire de 3/5 pour l’interdiction.
Il est important de préciser que cela n’élimine pas les propriétés de location de vacances déjà autorisées avant l’entrée en vigueur de la loi. Et dans les communautés où aucun vote n’a lieu ou où le vote favorise la permission des locations de vacances, les choses continueront normalement. Les associations peuvent également voter pour des limitations ou approuver au cas par cas.
La plainte — et la peur — exprimée par certains dans le secteur immobilier, ainsi que par les propriétaires de résidences secondaires, est que cela rendra les maisons de ces quartiers moins attractives pour les acheteurs et investisseurs étrangers. L’interdiction exercera une pression à la baisse sur les prix et sur la vitesse des ventes — en pratique, il faudra attendre plus longtemps pour vendre à un prix inférieur.
Comme le soutient un article sur la plateforme immobilière Idealista, deux propriétés dans la même communauté — l’une avec une licence de location de vacances et l’autre sans — auront immédiatement une différence de prix de 20 %. Si elles étaient toutes deux évaluées auparavant à 1 million d’euros, celle avec la licence vaut maintenant 1,1 million et celle sans vaut 900 000 euros.
Aucune preuve de ventes réelles n’est fournie pour cette affirmation, hormis le fait que l’article fait référence à un appartement quelque part à Marbella. L’association Leading Property Agents (LPA) d’agents immobiliers a affirmé dans un communiqué publié le 22 juillet 2025 par Malaga Hoy qu’il y avait déjà des annulations ou des achats et des baisses de prix à Marbella.
Cependant, aucune communauté ou immeuble n’est nommé, il est donc impossible de vérifier cette affirmation. Et les prix au mètre carré continuent d’augmenter à Marbella dans son ensemble — +8,3 % l’an dernier à 5 213 €/m², avec une hausse de 1,0 % entre mai et juillet, après l’entrée en vigueur de la loi. Cela suggère qu’il n’y a pas de pression générale à la baisse sur les prix de vente ou le volume.
Cela ne veut pas dire que des exemples réels n’existent pas. Par exemple, je connais un programme à Puerto Banús qui est si populaire pour les locations de vacances qu’au fil du temps, il est devenu un excellent endroit pour les investisseurs pour placer de l’argent avec un rendement plus ou moins garanti.
Néanmoins, malgré sa popularité, la majorité des propriétaires résidentiels n’étaient pas disposés à louer aux touristes. En conséquence, récemment, la communauté a voté pour interdire complètement les locations de vacances. Cela signifie que tout nouveau propriétaire n’aura pas le droit de louer sa propriété pour des locations de vacances de courte durée.
Un agent local m’a personnellement informé que cela a entraîné l’annulation de la vente d’un ou deux appartements. Un autre appartement a dû être soldé pour conclure une vente, car les acheteurs prenaient en compte la perte de revenus futurs.
Cela semble être une preuve solide en faveur de l’argument selon lequel l’interdiction des locations de vacances affectera négativement les prix de l’immobilier. Cependant, je soutiendrais que quelques exemples ne constituent pas une preuve suffisante et, de plus, que l’échantillon de données n’est pas représentatif du marché dans son ensemble.
L’Espagne n’est pas le premier endroit à avoir réglementé et/ou interdit Airbnb. New York et certaines parties de la Californie ont également agi de manière agressive dans cette direction. À New York, il existe des réglementations strictes et une application rigoureuse qui ont réduit de 90 % le nombre de locations touristiques dans la ville.
Selon un article du Wall Street Journal et des articles de recherche sur Apartment List, un site web similaire à Airbnb mais pour les locataires et appartements à long terme, l’interdiction n’a eu aucun impact sur les prix ou l’offre. Les graphiques suivants basés sur les chiffres d’Apartment List le montrent clairement.
Il y a la distorsion du marché causée par le Covid, suivie des mêmes modèles de prix ensuite, y compris après la mise en œuvre des nouvelles lois sur les locations Airbnb dans la ville.
Quelques objections méritent d’être notées. Tout d’abord, certains affirment que le temps écoulé n’est pas suffisant pour que l’impact complet se fasse sentir sur le marché. Deuxièmement, le nombre initial d’Airbnb légaux à New York était relativement marginal — 38 000 contre 1 000 000 d’unités locatives au total. Enfin, le seul impact positif définitif que les restrictions peuvent être considérées avoir causé est la réduction des plaintes pour bruit.
Au-delà de New York, les résultats ont été mitigés, avec des loyers légèrement plus bas à Irvine, en Californie, après la mise en place de régulations strictes. Cependant, les statistiques recueillies coïncidaient avec la période de Covid, durant laquelle les loyers ont chuté dans les villes du monde entier. Cela a également été vrai en Espagne.
À Barcelone, il y a eu des preuves de baisse des prix de location, bien que la situation soit complexe en raison du passage d’anciennes locations touristiques à des locations saisonnières pour éviter les contrôles des loyers. Celles-ci ne sont pas comptées dans les chiffres des loyers à long terme.
C’est un phénomène qui se produit également dans d’autres parties de l’Espagne, les propriétaires cherchant à éviter les contrôles de loyer face à une forte inflation des prix de l’immobilier, largement due au manque de nouvelles constructions.
En termes d’impact de la régulation et des interdictions sur les locations à court terme (STR), la situation à Barcelone suggère que le resserrement a pu avoir un impact retardé sur le taux d’augmentation des prix. Autrement dit, les prix continuent d’augmenter mais à un rythme plus faible qu’en 2014-2018. Cela est visible dans ces graphiques de Spanish Property Insight.
Cependant, même ici, nous ne pouvons pas déterminer de manière concluante la cause de ce ralentissement. En 2014, l’Espagne sortait à peine des profondeurs d’une crise immobilière qui avait fait chuter les prix de l’immobilier de 37 % sur six ans. La hausse apparente des prix pourrait facilement résulter du retour de l’expansion et de la libération de la demande refoulée.
La seule conclusion claire à tirer est que supprimer les locations touristiques ne résout pas le vrai problème sous-jacent dans des villes comme New York, Barcelone ou Malaga : le manque de construction de logements locatifs. Selon le WSJ, les taux de vacance à New York restent historiquement bas malgré l’interdiction.
Le seul secteur qui semble avoir réellement bénéficié est celui des hôtels de New York, qui ont vu leurs prix augmenter de manière significative depuis 2023. Selon le WSJ :
« Le tarif moyen d’une chambre d’hôtel à New York a atteint 283 $ la nuit en juillet, soit une hausse de 7 % par rapport à il y a deux ans. L’occupation a dépassé les niveaux de 2023 chaque mois cette année sauf en juillet, selon CoStar. Le programme de la ville consistant à payer le logement de dizaines de milliers de migrants dans des hôtels a contribué à cette occupation plus élevée. »
Je soutiendrais que le caractère de la nouvelle loi est une réponse à un phénomène de marché très spécifique né de plateformes comme Airbnb, Booking.com, etc. Il s’agit de l’industrialisation des locations de vacances privées par des investisseurs individuels et des entreprises. Et je le comparerais aux individus qui louent des chambres ou des appartements dans leur domicile pour un revenu complémentaire.
Les premiers sont des personnes ou entreprises achetant plusieurs appartements, principalement dans les centres-villes ou dans des zones touristiques à forte densité, uniquement pour le rendement de l’investissement. De telles pratiques ont créé des bulles de prix, expulsé les locaux des centres-villes et créé des frictions avec les résidents. Selon un article de recherche, les zones à la plus forte densité de locations de type Airbnb ont connu une augmentation des prix de vente jusqu’à 19 %. Comme j’écrivais à l’été 2023 :
« À Malaga, 74 % des annonces proviennent d’entreprises et de personnes possédant plusieurs propriétés. Environ une demi-douzaine d’entreprises possèdent plus de 50 propriétés, et une en possède 178. À Barcelone, le nombre d’« hôtes Airbnb » avec plusieurs annonces est de 71 %, une seule entreprise ayant 241 annonces ! »
Bien qu’il semble douteux que cibler ces investisseurs augmente l’offre de logements ou réduise considérablement les loyers, ils devraient néanmoins être traités et réglementés comme des entreprises touristiques, comme les hôtels.
Cependant, appliquer une loi générale à toutes les propriétés Airbnb est une arme brutale et il y a des victimes parmi ceux qui n’ont pas contourné les réglementations ou créé les soi-disant « hôtels fantômes » répartis sur des dizaines de propriétés.
Ce sont les propriétaires individuels qui veulent gagner un peu d’argent supplémentaire avec une chambre libre — ou qui contribuent à couvrir les frais annuels de leur résidence secondaire en la louant lorsqu’ils n’y sont pas.
Ces propriétaires-loueurs ont intérêt à prévenir les fêtes sauvages dans leur domicile, à la fois pour éviter d’endommager leur propriété et pour rester en bons termes avec leurs voisins, qu’ils verront dans l’ascenseur ou à la piscine commune. Les empêcher de louer occasionnellement leur propre logement revient à nier leur droit de profiter de leur maison — plutôt que de réglementer une entreprise commerciale à grande échelle.
Ce qui est ironique, c’est que ceux qui possèdent des résidences secondaires sont en réalité taxés comme s’ils les louaient, qu’ils le fassent ou non — y compris si cela leur est interdit. Cela suggère que la loi doit être affinée pour prendre en compte ces différents types de locataires de vacances.
Cela pourrait signifier, par exemple, fixer des limites au nombre de jours par an pendant lesquels une propriété peut être louée ou un plafond sur le % de licences de location dans une communauté donnée. Ces mesures découragent les propriétaires-investisseurs, qui n’ont aucun intérêt à acheter des propriétés pouvant être louées seulement une partie de l’année. Mais elles permettent aux propriétaires souhaitant compléter leurs revenus de profiter des périodes où ils ne sont pas dans l’unité ou pendant les festivals, etc.
Revenons à l’effet de la loi sur la valeur des propriétés telle qu’elle est actuellement. Il est trop tôt pour savoir avec certitude quels seront les effets. Les effets secondaires des changements légaux peuvent mettre du temps à se manifester. Le marché actuel reste également solide, basé sur des fondamentaux qui ne changeront pas du jour au lendemain.
Mais nous ne devrions pas attendre que les choses tournent mal pour les corriger — mieux vaut prévenir que guérir, comme on dit. Nous pouvons déjà voir les possibles effets négatifs. Et nous savons qu’il existe différents types d’utilisateurs d’Airbnb, qui devraient être traités différemment par leurs communautés.
Le gouvernement devrait procéder à des révisions continues de la loi pour en faire un outil qui améliore la situation. Nous n’avons pas besoin d’une loi qui ajoute davantage de difficultés à un autre groupe de personnes — en plus de celles existantes en raison du manque de logements abordables.
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